PLF 2023 : un coup dur pour les OPCI qui minerait la confiance des investisseurs

Dans le projet de loi de finances 2023 (PLF 2023), publié le 20 octobre par le ministère des Finances, un volet porte sur la fiscalité des organismes de placement collectif en immobilier (OPCI).

En effet, deux mesures principales ont été proposées dans le PLF 2023. La première concerne le dispositif de taxation réduite différée de l’IS sur la plus-value d’apport d’immeuble à un OPCI. Elle représente un abattement de 50% en matière d’IS pour les personnes morales et d’IR pour les personnes physiques, payable à la cession des titres. Cette disposition fiscale était cependant limitée ans le temps. Elle est en vigueur depuis le 1er janvier 2018 jusqu’au 31 décembre 2022. Le marché aurait souhaité qu’elle soit maintenue. “Le marché l’attendait. Les opérateurs ont émis une demande généralisée pour prolonger cette disposition, car la mise en place de l’écosystème OPCI a démarré en retard”, nous confie un expert du secteur.

En effet, le premier OPCI a été créé fin 2019 avec CDG Premium Immo, géré par Ajarinvest. L’écosystème a ensuite pris du retard dans son développement suite à l’éclatement de la pandémie et aux restrictions qui en ont découlé. “Les opérateurs souhaitaient voir cette disposition reportée d’un ou deux ans pour contribuer aux premières créations. D’autant que désormais, le rythme de développement est au rendez-vous”, poursuit notre source. Incluse dans le PLF 2023, cette disposition vise à rendre permanent ce différé, mais à éliminer l’abattement de 50% si elle était adoptée en l’état.

“En somme, une personne morale ou physique qui fait l’apport sera évaluée par un commissaire aux apports. Au lieu d’être taxée immédiatement, elle sera taxée au moment de la cession des titres de participation, mais elle paiera la totalité de l’IS ou de l’IR et ne bénéficiera plus de l’abattement à 50%”, explique notre interlocuteur.

Il est cependant vrai que cette règle crée une iniquité sur le marché. Dans le secteur des OPCI, les acteurs importants ou les institutionnels avec une connaissance pointue du marché et des processus rodés ont pu l’intégrer rapidement. “Les acteurs de taille intermédiaire ou de petite taille n’ont pas nécessairement eu le temps de se structurer assez rapidement pour se lancer dans le secteur et n’ont pas profité de cet avantage”, explique notre source.

La seconde disposition qui a été évoquée dans le PLF 2023 est cette fois-ci inattendue. Selon notre interlocuteur, elle aura un impact immédiat sur l’écosystème des OPCI.

L’abattement de 60% a été mis en place car les OPCI ne pratiquent pas d’amortissements

Cette seconde disposition concerne la suppression de l’actuel abattement de 60% sur les dividendes perçus des OPCI. Cette décision a surpris les investisseurs et les acteurs du secteur et aura très probablement un impact sur le dynamisme de l’écosystème, jusque-là florissant.

“Il est dit que l’OPCI est neutre fiscalement, mais qu’il supporte les impôts entre les mains des investisseurs ; il y avait donc un abattement de 60%. Le corollaire de cette neutralité, c’était la distribution de la grande partie des bénéfices aux investisseurs, sous forme de dividendes”, explique notre expert. En effet, l’écosystème est soumis à une distribution minimale de 85% de ses FFO (funds from operations, ndlr).

Pour notre expert, cet abattement prend en compte le fait que “les OPCI ne pratiquent pas d’amortissements. Au niveau comptable, ce sont des véhicules financiers basés sur l’immobilier qui financiarisent des actifs immobiliers pour réinjecter dans l’économie des ressources qui ont été immobilisées pendant longtemps”, explique notre interlocuteur. L’abattement en tant que tel n’est donc pas une dépense fiscale, mais la prise en compte d’une charge déductible qui a été éliminée au niveau des OPCI.

Pour lui, il y a une contradiction entre le fait d’être dans un écosystème qui croît de façon exponentielle et cette éventualité de fin d’abattement. Cela pourrait freiner le développement du secteur et détourner les futurs investisseurs.

Des réticences qui se ressentiront dès le T4-2022

Actuellement, l’écosystème pèse près de 40 MMDH. Il a notamment été utilisé par les institutionnels, ainsi que l’État, qui y a placé différentes structures telles que des hôpitaux par exemple. “Certains OPCI n’ont pas encore intégré leurs actifs et comptent le faire d’ici la fin de l’année. Disons qu’actuellement, nous sommes à 25% de l’objectif qui avait été fixé par le ministre Benchaaboun à l’époque, où le marché était évalué à 200 MMDH. Il y a donc un dispositif attrayant qui fait ses preuves. Je pense qu’une disposition comme celle-ci va impacter le secteur ; non pas en 2023 uniquement, mais déjà dès ce T4-2022”, explique l’expert.

In fine, un investisseur pourrait aujourd’hui être découragé de se retrouver imposé davantage dès le 1er janvier 2023 à des niveaux supérieurs à ceux des foncières. “Les décisions d’investissement vont être impactées immédiatement. Si l’on annule l’amortissement et que l’on paie la totalité, cela constitue un désavantage fiscal par rapport à une foncière qui peut amortir. L’avantage est annulé, alors que partout dans le monde, l’OPCI a été construit sur ces avantages fiscaux”, poursuit notre interlocuteur.

L’un des potentiels effets de l’altération de la confiance, avec cette possibilité de fin de l’abattement, est le potentiel effet d’enfermement de l’investisseur. En effet, ces derniers ont l’impossibilité de se défaire de leurs actifs pendant dix ans après l’apport effectué dans l’OPCI.

“Le problème que cela crée, c’est que certains investisseurs peuvent perdre confiance du fait de ce changement brusque. Lorsque ces personnes morales ou physiques ont arbitré pour leurs choix d’investissements, elles l’ont fait sur la base d’un dispositif fiscal donné, à savoir qu’il n’y a pas d’amortissement et que de l’autre côté, il y a un abattement pour tenir compte de cette absence. Si la décision de mettre fin à l’abattement est actée, il faudrait libérer les investisseurs de leurs obligations”, explique notre source.

Notre interlocuteur rappelle également que l’écosystème des OPCI n’a pas été initialement créé pour assurer des rentrées fiscales, mais plutôt pour fluidifier le marché immobilier. “La régénération de ressources pour être réinjectées à nouveau dans de nouveaux projets à valeur ajoutée est le principal objectif des OPCI. Quand l’État monte un projet de financement des CHU pour réinjecter de l’argent par exemple, ou quand une administration ou un groupe lance un actif puis le cède pour injecter le fruit de cette cession dans un nouveau projet, il ne faut pas oublier que c’est l’objectif majeur de l’OPCI.”

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