La ville de Benslimane est depuis plusieurs mois sur toutes les lèvres. À moins d’une heure de Casablanca en voiture, la ville d’un peu moins de 70.000 habitants a été choisie pour la construction du Grand Stade de Casablanca (et de tous les équipements sportifs qui l'entourent), dans le cadre de la Coupe du monde 2030.

Un stade de football qui, rappelons-le, sera le plus grand du monde, avec une capacité d'accueil de 115.000 places. Dans le sillage de ce projet, la ligne à grande vitesse (LGV) passera également par cette ville.

Ces changements majeurs vont forcément avoir une incidence sur le tissu économique de la ville, sa structure et également sa valeur foncière et immobilière.

Un nouveau pôle urbain potentiel

"Le projet du TGV et du stade vont dynamiser le marché de la ville ces prochaines années  avec le besoin en logements des employés qui vont construire le projet et puis la demande liée aux activités tertiaires qui vont s’installer autour du stade. Le projet va fort probablement prévoir un pôle urbain qui devrait mettre à disposition du foncier pour développer du tertiaire, des services et commerces à proximité de l’équipement sportif", analyse notre partenaire expert des transactions immobilières Yakeey.

Et d'ajouter, "il faut attendre que l’effet d’annonce soit concret pour avoir un impact sur les prix et il faudra du temps pour voir aussi l’impact sur le volume de transactions car le cycle immobilier est un peu long. Pour que les promoteurs immobiliers achètent du foncier, construisent et livrent il faut en moyenne 3 ans".

En attendant d'avoir plus de détails sur la conception du stade proposé par le groupement Tarik Oualalou Architecte - Populous Limited, notre interlocuteur explique que "le business model des stades et de leur exploitation a évolué ces dernières années en misant sur la flexibilité pour une meilleure rentabilité. L’idée est d’augmenter leur utilisation au delà des matchs avec l’organisation de concerts, manifestation sportives (hors foot) et évènements. L’enjeu "immobilier", donc, est de concevoir un espace multifonctionnel et flexible pour être le plus utilisé et adapté pour augmenter sa rentabilité mais surtout pour dynamiser la zone d’activités complémentaire adossée au stade grâce au flux générés plus fréquents".

Cela dit, cet effet de dynamisation prendra du temps. En attendant que le déclenchement de la dynamique immobilière qui commence timidement avec des annonces qui s'appuient ces futurs projets de développement pour inciter à l'investissement dans la région, que sait-on de la situation actuelle du marché immobilier dans cette ville à fort potentiel ?

Médias24 vous propose une analyse des opérations immobilières à Benslimane sur la base des données fournies par Yakeey.

Des transactions en hausse de près de 20% sur les appartements (hors social) entre 2018 et 2023

Les données permettent de voir que, dans la ville de Benslimane, un total de 1.192 transactions a été enregistré concernant les appartements (hors social) en 2023. Il s’agit d’une progression de 18,4% par rapport à 2018. Concernant les transactions totales des appartements, elles atteignent le nombre de 1.308, en hausse de 9,8%. Notons qu’à Benslimane en 2023, les appartements comptent pour 61% des transactions.

On observe également que la part des logements sociaux dans les transactions ont fortement reculé depuis 2020 et la fin de la loi encadrant ces derniers. En 2019, par exemple, ils représentaient 21% des transactions contre 9% en 2023.

Malgré la hausse des transactions des appartements (hors social) sur la période 2018-2023, il est à noter que le prix est resté stable, avec une moyenne de 9.210 DH le mètre carré.

37% des transactions se font sur des terrains non bâtis

La ville de Benslimane voit une part importante de ses transactions immobilières se réaliser sur des terrains non bâtis. En 2023, 805 transactions ont été concrétisées sur ce type de bien, en hausse de 32,8% par rapport à 2018.

Le prix moyen du mètre carré pour un terrain non bâti l’an dernier était de 4.736 DH, en hausse de 8,2% par rapport à 2018. Par rapport à 2022, donc d’une année sur l’autre, le prix moyen n’a progressé que de 5%, mais le volume de transactions, lui, a progressé de 38%.

Depuis 2018, le prix moyen du mètre carré d’une villa a baissé de 10%

Les villas occupent une place peu importante dans le volume global des transactions à Benslimane. Elles représentent 2% du volume des transactions en 2023, avec 38 biens concernés.

Alors que le volume des transactions a progressé de 52% par rapport à 2018, il a reculé de 27% par rapport à 2022.

Le prix moyen du mètre carré en 2023 pour une villa s’élevait à 7.808 DH, en retrait de 10,3% par rapport à 2018, mais en légère hausse de 4% par rapport à 2022.

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