Démolitions à l'Océan. Ce qu'il faut comprendre du plan d'aménagement de Rabat

À Casablanca, les démolitions récentes répondent à un projet identifié, celui de l'avenue Royale. À Rabat, dans le quartier de l'Océan, elles s'opèrent dans un cadre nettement plus opaque. Les pelleteuses y avancent, les bâtiments tombent, mais la nature du projet appelé à sortir de terre demeure, à ce jour, inconnue.

Accord gré à gré ou expropriation pour cause d'utilité publique ?

Début février 2025, plusieurs opérations de démolition ont été réalisées, notamment celle de Douar Askar, anciennement un ensemble d'habitations de fonction pour les militaires, avant de concerner des bâtiments dans le quartier de l’Océan, notamment à Sania Gharbia.

À l'époque, la commune de Rabat a tenu à expliquer qu’il ne s’agissait pas d’une expropriation pour cause d'utilité publique, mais d'un accord de gré à gré entre les habitants et l’État, et qu’il n’existait aucune relation avec le plan d’aménagement de Rabat.

Depuis lors, ces accords de vente ont évolué vers une expropriation officielle, formalisée par des décrets de la ministre de l'Économie et des Finances publiés au Bulletin officiel, invoquant une utilité publique liée au « développement du domaine urbain de la commune de Rabat ».

En mars 2026, le premier décret de déclaration d’utilité publique publié au Bulletin officiel change la donne, avec des propriétés bien identifiées, mais le cadre de l’expropriation reste ambigu, en l’absence, à ce jour, de prise de position claire des autorités locales.

Dans le cadre de cette déclaration, le quartier de l’Océan a fait l'objet d’une convention de partenariat signée en février 2024 entre la Direction des Domaines de l'État et la Wilaya de Rabat-Salé-Kénitra. Celle-ci porte sur l'acquisition de biens immobiliers situés dans le quartier de l’Océan, dans le cadre du programme mentionné.

Toutefois, la déclaration se réfère au plan d’aménagement de Rabat, adopté en février 2025, ainsi qu'à l’article 28 de la loi sur l’urbanisme.

Ce que dit le plan d’aménagement de Rabat sur le quartier de l’Océan

De son côté, le plan d'aménagement de Rabat a initié un traitement urbanistique du quartier de l'Océan, en s'appuyant sur une étude de requalification préalablement validée. D'après le règlement du plan d'aménagement, celle-ci annonce une ambition de renforcer le positionnement du quartier en valorisant ses atouts et en levant les contraintes qui pèsent sur son attractivité.

Parmi les principales actions prévues dans le cadre de ce plan figure la reconversion et la mise en valeur de la corniche, au niveau de la première bande de la façade littorale du quartier.

Dans cette zone, une superficie minimale de 700 m² constitue une condition préalable pour bénéficier de la constructibilité, et une mention spéciale précise que les projets à forte valeur ajoutée sont particulièrement encouragés.

D'autres actions ont également été retenues dans le cadre de cette requalification, parmi lesquelles la réhabilitation et la mise en valeur du patrimoine architectural des bâtiments historiques, l'amélioration de la qualité du paysage urbain à travers le traitement des axes routiers structurants et la programmation de parkings, ainsi que le renforcement de la dynamique économique et commerciale par une meilleure organisation des commerces.

En zone limitrophe du quartier de l'Océan, le plan d'aménagement a par ailleurs acté le projet de la Corniche Nord de Rabat, qui prévoit un programme mixte à dominante touristique, intégrant animation, loisirs et résidentiel.

Le foncier désigné pour cette zone est toutefois largement occupé par le camp militaire Moulay Ismaïl et le douar Askar, dont le terrain a été entièrement libéré. Le périmètre concerné s'arrête à l'avenue Brahim Roudani et n'atteint donc pas le quartier de l'Océan proprement dit.

Au regard de ce qui précède, la requalification urbaine de l'Océan, telle que pensée par le plan d'aménagement, ne se déploie pas sur un large périmètre : elle se limite pour l'essentiel à l'aménagement de la première bande côtière et à la reconversion des friches urbaines en parkings, hôtels et/ou commerces.

Le quartier de l’Océan, une zone dans le ressort du plan d’aménagement de la zone tampon inscrite à l’UNESCO

Bien que le plan d'aménagement de Rabat ait été conçu dans le cadre de l'unité de la ville, son périmètre est limité par trois zones à caractère spécial, qui font chacune l'objet d'un plan d'aménagement distinct : la médina, classée au patrimoine mondial de l'UNESCO, la zone du patrimoine du 20ᵉ siècle, également inscrite au patrimoine mondial de l'UNESCO, et la zone tampon du patrimoine inscrit.

Le quartier de l'Océan, considéré comme le premier quartier extramuros de l'histoire de Rabat, se situe précisément dans le périmètre de cette zone tampon. Le projet de plan d'aménagement qui s'y rapporte vient d'être relancé par l'agence urbaine de Rabat à travers un appel d'offres, et devrait à terme remplacer celui adopté en 2017.

La requalification est un terme urbanistique un peu vague. D'après les géographes Robert Ferras et Jean-Paul Volle : "Requalifier les espaces internes de la ville, c’est leur affecter des valeurs nouvelles, des sens nouveaux qui ne font pas forcément référence aux significations anciennes. La reconstitution d’espaces passe aussi par une reformulation symbolique de ceux-ci et par des actions de valorisation sociale".

Ainsi, la requalification urbaine de l'Océan est délimitée dans le plan d’aménagement autour de cinq volets : reconversion et mise en valeur de la corniche, amélioration des axes routiers, réhabilitation et mise en valeur des bâtiments historiques, mise à niveau des équipements, renforcement de la dynamique économique et commerciale (construction de marchés, organisation des marchands de proximité, élaboration d’une charte commerciale, reconversion des friches urbaines en des parkings, hôtels et/ou des commerces).

Si l'on s'en tient aux explications fournies dans le plan d'aménagement de Rabat, l'aménagement de la bande côtière se limite à la première bande située au niveau de l'avenue Mokhtar Gazouli. Or, les démolitions se font actuellement en arrière de cette avenue, ce qui laisse penser que l'opération en cours s'inscrit au-delà du périmètre du plan d'aménagement de Rabat.

Au-delà de ces précisions techniques, et en l'absence de toute communication officielle depuis mars 2025, les démolitions en cours constituent un terrain fertile pour la prolifération des rumeurs, d'autant plus dans un contexte où toute opacité se prête à de multiples interprétations.