L’indice boursier "Masi. Sociétés de Placement Immobilier" a bien résisté aux aléas de l’année 2022. Alors que le Masi baissait de près de 20% sur l’année, l’indice reculait d’à peine 3%. Il est composé de Immorente Invest, Aradei Capital et Balima.

Pour appréhender les perspectives 2023 de cet indice, nous nous focaliserons uniquement sur les deux premières valeurs, Balima étant une petite capitalisation et un titre très peu liquide, qui a traité sur 47 séances en 2022 sur un total de 254.

Dans une conjoncture pour le moins incertaine, marquée par une inflation encore présente et les effets d’un resserrement monétaire amorcé fin 2022, le secteur peut-il représenter une bonne opportunité d’investissement ?

Une croissance bien présente et durable pour Aradei Capital

La foncière Aradei Capital affiche un plan de développement ambitieux et des revenus en croissance, d’après les derniers chiffres présentés à fin septembre 2022. Les revenus progressaient de 15,6% à 351,2 MDH, portés principalement par l’amélioration du périmètre constant de la foncière, mais aussi par l’élargissement de ce dernier grâce à la nouvelle clinique d’El Jadida et l’OPCI Cleo-Pierre.

"Les revenus du groupe devraient croître au cours des prochaines années. Pour l’année 2023, on sait que le dividende au titre de l’année 2022 devrait rester au même niveau que celui de l’année précédente, d’après les annonces du directeur général lors de la présentation des résultats du T3. Nous anticipons un dividende similaire à 18,1 dirhams ou 18,2 dirhams par action au titre de 2022", nous indique un spécialiste du marché.

Le groupe a opéré une augmentation de capital en 2022, ce qui signifie qu’un nombre supérieur d’actions est à rémunérer. "Malgré une hausse du capital et une entrée d’actionnaires supplémentaires, le groupe est apte à distribuer un niveau similaire à l’année précédente. Ce qui veut dire que les actionnaires historiques ne seront pas pénalisés par l’opération", souligne notre source. Cela est notamment le résultat de la hausse attendue du FFO en 2022.

En 2023, d’un point de vue opérationnel, le groupe bénéficiera de différents leviers de croissance, notamment des effets de base positifs du fait de l’augmentation du périmètre. Dans le cadre de son partenariat avec Akdital, deux nouvelles cliniques doivent être ouvertes en 2023. De plus, le groupe bénéficie des loyers des cliniques livrées en 2022 sur une année pleine. En plus de ces effets, le groupe bénéficiera de certaines augmentations triennales de loyers, dépendant de ce qui a été négocié avec ses locataires. L’activité connaît donc une croissance pérenne et un versement de dividendes satisfaisant, du fait que légalement, le groupe doit distribuer au minimum 85% de son FFO à ses actionnaires.

Pour l’autre valeur de l’indice, Immorente Invest, le rendement versé aux actionnaires devrait rester très satisfaisant en 2023.

Immorente Invest offrira toujours un rendement sûr

Depuis qu’elle est cotée en bourse, la valeur pierre-papier a toujours été connue pour distribuer un dividende à fort rendement, bien au-dessus de la moyenne du marché. "Le groupe fixe un objectif de rendement. Il est généralement de l’ordre de 6% ou 6 dirhams par action, prenant en référence un cours de 100 dirhams. Ils devraient rester aptes à distribuer entre 5,5 dirhams et 6 dirhams par an dans les prochaines années",  explique une source de la place.

Le groupe se rapproche de l’idée du versement de loyers à ses actionnaires, en leur livrant trimestriellement des dividendes. En 2022, il a affiché une stagnation de son chiffre d’affaires à fin septembre à 50,4 MDH, notamment du fait de la fin de certains baux, et a entraîné un recul du taux d’occupation.

Dans son communiqué sur ses résultats trimestriels, le groupe indiquait que cette baisse du taux d’occupation était prévue et qu’il anticipait de nouveaux baux à conclure dans les actifs vacants. D’après notre source, "cet impact est limité, dans le sens où le taux d’occupation ne devrait baisser que de quelques points. Il demeure à 90% voire au-delà en 2022 ; ce n’est donc pas une baisse importante pour le groupe".

Immorente bénéficie également d’une forte situation financière en étant totalement désendettée avec un ratio Loan to Value de 0%. En l’absence d’investissements annoncés cette année et en raison de la qualité de ses actifs à louer, généralement dédiés à de grands groupes internationaux et industriels, le groupe dispose de tous les atouts pour verser un dividende stable à haut rendement. "Il y a une certitude des revenus, qui est rassurante, et qui est représentée par les baux signés entre les locataires et la foncière. Ils sécurisent les revenus locatifs sur une période locative assez longue, généralement 3-6-9", conclut notre source.