L'essentiel

• Les meilleurs taux observés sont de 4% HT pour certaines catégories d'emprunteurs.
• Le taux HT moyen ressort à 4,64% au premier semestre 2026, contre 4,59% au second semestre 2025.
• Les salariés du privé continuent de bénéficier des conditions les plus compétitives sur les maturités longues.
• Le TAEG moyen varie de 5,19% pour les retraités à 5,60% pour les chefs d'entreprise.
• L'ADI reste un facteur clé du coût total du crédit, avec des niveaux allant de 0,15% à 0,45%.
• Sur un crédit de 1 million de dirhams sur 25 ans, l'écart lié à l'assurance peut atteindre environ 65.000 dirhams.
• Deux établissements affichent les TAEG les plus compétitifs du marché, à 4,63% et 4,65%.

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Les détails

Après deux baisses successives de son taux directeur en 2024, puis en 2025, Bank Al-Maghrib maintient actuellement son principal taux d'intervention à 2,25%, son plus bas niveau depuis plusieurs années. Dans le même temps, l'inflation a fortement ralenti par rapport aux pics observés en 2022 et 2023, évoluant désormais autour de niveaux nettement plus modérés.

Ce nouvel environnement monétaire se reflète progressivement dans les conditions de financement proposées aux ménages. "Les meilleurs taux observés sur le marché marocain atteignent désormais 4% hors taxes pour certaines catégories d'emprunteurs", note Afdal.ma, premier comparateur et courtier en crédit immobilier au Maroc, contacté par nos soins.

Cette évolution intervient dans un contexte de reprise de l'activité du crédit. À fin avril 2026, l'encours des crédits accordés au secteur non financier atteignait 1.039,7 milliards de dirhams (MMDH), en hausse de 8,1% sur un an. Les crédits aux ménages représentaient à eux seuls 399,9 MMDH, dont 368,2 MMDH pour les particuliers et les Marocains résidant à l'étranger (MRE), selon les dernières statistiques monétaires de Bank Al-Maghrib.

Dans ce contexte, comment évoluent réellement les taux immobiliers pratiqués par les banques ? Quels profils bénéficient des meilleures conditions de financement ? Et le coût du crédit se résume-t-il encore au seul taux affiché ?

Les données analysées dans cet article sont fournies par la fintech marocaine Afdal. Son baromètre du crédit immobilier repose sur l'exploitation algorithmique de 1,34 million de simulations et de 36.500 offres bancaires réelles collectées auprès de dix banques partenaires via plusieurs plateformes spécialisées, notamment Afdal, Avito, Agenz, Tamwili et Mubawab Finance. Les données couvrent des offres effectivement proposées aux emprunteurs et ont été agrégées à partir des bases de données d'Afdal et de Tamwili.

Les taux immobiliers restent inférieurs aux niveaux de 2024

Après avoir atteint 4,75% en 2024, le taux hors taxes (HT) moyen observé sur les crédits immobiliers est revenu à 4,62% en 2025, avant de ressortir à 4,64% au premier semestre 2026. Malgré cette légère remontée de 2 points de base par rapport à 2025, le niveau actuel demeure inférieur de 11 points de base à celui enregistré en 2024.

En revanche, la comparaison avec le second semestre 2025 fait apparaître une hausse un peu plus marquée, le taux HT moyen étant passé de 4,59% à 4,64%, soit une progression de 5 points de base en six mois.

Le taux annuel effectif global (TAEG), qui intègre non seulement le taux du crédit mais aussi l’ensemble des frais supportés par l’emprunteur, est passé de 5,69% en 2024 à 5,49% au premier semestre 2026, soit une baisse de 20 points de base.

Quant à l'assurance décès-invalidité (ADI), qui couvre notamment les risques de décès et d'invalidité de l'emprunteur pendant toute la durée du crédit, son niveau moyen est resté relativement stable. Il est passé de 0,405% en 2024 à 0,400% au premier semestre 2026, soit un recul limité de 0,5 point de base.

Les durées longues profitent davantage aux salariés du privé

Les meilleures conditions observées sur le marché entre décembre 2025 et juin 2026 concernent les salariés du secteur privé. Cette catégorie accède à des taux de 4% sur les crédits de 7 à 10 ans, mais également sur les financements de longue durée allant de 16 à 25 ans.

Les meilleurs taux pour les salariés du privé sont désormais de 4% HT sur toutes les durées longues, de 16 à 25 ans, contre 4,2% six mois plus tôt. Cela représente une baisse de 20 points de base des taux planchers en six mois

Pour les fonctionnaires, les meilleurs taux relevés ressortent à 4,2% sur les maturités de 7 à 10 ans et de 11 à 15 ans, puis à 4,4% sur les durées comprises entre 16 et 25 ans.

Les professions libérales affichent un meilleur taux de 4,35% sur les crédits de 11 à 15 ans, tandis que les chefs d'entreprise peuvent obtenir des financements à partir de 4,50% sur cette même durée et de 4,45% sur les crédits de 21 à 25 ans.

Les retraités, de leur côté, affichent un meilleur taux observé de 4,5% sur les maturités de 11 à 15 ans.

Coût réel du crédit : le TAEG avoisine 5,5%, malgré des taux HT plus bas

Au premier semestre 2026, le taux HT moyen ressort à 4,64%, contre 4,59% au second semestre 2025. Il y a donc une légère remontée de 5 points de base sur six mois. Mais le niveau reste inférieur à celui observé en 2024, où le taux HT moyen atteignait 4,74% au premier semestre, et 4,76% au second semestre. Par rapport au second semestre 2024, la baisse atteint donc 12 points de base.

Le TAEG suit une évolution proche. Il ressort à 5,49% au premier semestre 2026, contre 5,47% au second semestre 2025, soit une hausse limitée de 2 points de base. Mais il demeure inférieur aux niveaux de 2024, où il s’établissait à 5,67% au premier semestre, et 5,72% au second semestre. Par rapport au second semestre 2024, le recul atteint 23 points de base.

Cette lecture est importante, car le TAEG mesure le coût global du crédit, en intégrant le taux du prêt et les frais associés. Autrement dit, même lorsque le taux HT paraît compétitif, c’est le TAEG qui permet de comparer réellement deux offres de financement.

Les écarts entre catégories d'emprunteurs apparaissent plus nettement lorsqu'on observe le TAEG moyen. Les retraités affichent le niveau le plus faible, à 5,19%, suivis des salariés du public, à 5,37%, et des professions libérales, à 5,42%. Le TAEG moyen ressort à 5,51% pour les salariés du privé et les commerçants, tandis que les chefs d'entreprise enregistrent le niveau le plus élevé, à 5,60%.

L'écart atteint ainsi 41 points de base entre les retraités et les chefs d'entreprise. Il ressort à 23 points de base entre les salariés du public et les salariés du privé. Ces différences traduisent des conditions de financement qui continuent de varier selon le profil de risque perçu par les établissements prêteurs.

L’autre point à surveiller concerne l’assurance décès-invalidité. L’ADI moyenne reste quasiment stable, autour de 0,40% : 0,406% au premier semestre 2024, 0,403% au second semestre 2024, 0,404% au premier semestre 2025, 0,396% au second semestre 2025 et 0,400% au premier semestre 2026. Cette stabilité moyenne cache toutefois des écarts importants entre établissements. Les niveaux observés vont de 0,15% à 0,45%. Sur un crédit de 1 million de dirhams sur 25 ans, cet écart peut représenter environ 65.000 dirhams de différence.

Enfin, deux établissements se distinguent actuellement en affichant les meilleurs TAEG observés sur le marché, à respectivement 4,63% et 4,65%. Ces performances s'expliquent notamment par des taux hors taxes planchers de 4%, les plus bas relevés parmi les banques analysées. À l'inverse, un autre établissement se démarque par une assurance décès-invalidité particulièrement compétitive de 0,15%, soit le niveau le plus faible observé sur le marché, même si cette offre demeure associée à un volume plus limité.

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