Longtemps considérée comme une valeur refuge, la pierre reste un pilier de l'investissement pour les Marocains. Mais dans un contexte marqué par la hausse des prix, le durcissement de certaines contraintes urbanistiques et l'évolution des usages, la question mérite aujourd'hui d'être de nouveau posée sans détour : investir dans l'immobilier en 2026 est-il toujours rentable ?
Dans ce marché en mutation, où placer son capital ? Les rendements locatifs sont-ils encore au rendez-vous ? Le résidentiel reste-t-il le choix évident ou faut-il désormais se tourner vers d'autres segments, moins visibles mais plus porteurs ?
Les investisseurs aguerris basculent vers l'industriel et la logistique
Sur le terrain, un premier basculement se dessine clairement. "Il y a aujourd'hui deux catégories d'investisseurs", observe Asaad Sadqi, président de l'Association régionale des agences immobilières (ARAI) Casablanca-Settat.
"Les investisseurs aguerris, pour qui c'est presque un métier, se tournent désormais davantage vers l'industriel et la logistique". En cause, notamment, les opérations de mise à niveau engagées par les autorités sur les dépôts et unités non réglementaires.
"Beaucoup d'acteurs se sont retrouvés, en même temps, dans l'obligation de chercher des dépôts ou des usines", explique-t-il. "Cela a provoqué une pression immédiate sur ce segment, qui s'est traduite par une hausse marquée des prix à l'achat comme à la location".
Le mouvement est tangible sur les loyers. "Avant, un dépôt ou une usine se louaient autour de 40 à 45 DH le mètre carré hors taxe. Aujourd'hui, on est plutôt autour de 70 DH", précise-t-il. Un repositionnement qui améliore mécaniquement la rentabilité de ces actifs.
Dans ce contexte, "beaucoup d'investisseurs professionnels se tournent aujourd'hui vers ce type de produit", poursuit-il, citant notamment les dépôts et les unités industrielles destinées à la location.Sur l’industriel et la logistique, on est autour de 10% de rendement aujourd'hui
Résidentiel : petits tickets rares, rendements en baisse
Pour les particuliers, la logique d’investissement reste globalement la même, mais les conditions ont nettement évolué. "Celui qui achète pour se constituer une rente ou une épargne continue de se positionner sur le résidentiel, mais les rendements ont un peu baissé, notamment sur les studios", explique Asaad Sadqi.
Cette baisse tient d'abord à la raréfaction des petites surfaces à Casablanca. "Aujourd'hui, l'investisseur a du mal à trouver des studios, notamment à cause des changements réglementaires intervenus ces dernières années", souligne-t-il. Selon lui, les contraintes urbanistiques limitent fortement le développement de ce type de produit, avec des projets qui tournent désormais autour de 60 m² dans plusieurs zones.
Les petits tickets d'entrée disparaissent progressivement. "Les petits investissements autour d'un million de dirhams deviennent très rares, en particulier dans les quartiers historiquement recherchés", précise-t-il, citant Racine, Gauthier, Casa Finance City, l'Oasis ou encore les Princesses. Or, ce sont justement ces secteurs qui permettaient de louer à une clientèle solvable, expatriée ou composée de jeunes cadres.
Dans ces zones, les prix ont fortement progressé. "On est aujourd'hui autour de 24.000 à 25.000 DH le mètre carré, voire plus de 30.000 DH pour le CFC", indique-t-il. À ces niveaux, "un appartement de 60 m² dépasse facilement les 2 millions de dirhams", ce qui pèse directement sur la rentabilité locative.
Cette évolution réduit aussi l'accès au marché pour les jeunes primo-accédants. "Le fait d'avoir des projets qui tournent autour de 60 m² réduit énormément la capacité des jeunes à accéder à un financement sur des petits budgets, autour d'un million de dirhams", explique-t-il. "Aujourd'hui, un bien autour d'un million de dirhams est quasiment introuvable à Casablanca, sauf dans le moyen standing".
Le marché a bien tenté de s'adapter. "Il y a eu une tentative avec des petits deux-chambres avec cuisine américaine pour remplacer les studios", indique-t-il. Mais cette solution s'est elle aussi heurtée à de nouvelles limites, notamment "des contraintes sur les surfaces et un quota maximal de 20% pour les appartements avec cuisine ouverte".
Au final, ces restrictions compliquent également le travail des promoteurs. "Aujourd'hui, il devient difficile de trouver le bon foncier permettant de développer des petites superficies qui restent intéressantes pour l'investissement", explique-t-il.
Dans ce contexte, "les petits investisseurs se tournent alors davantage vers le deuxième main, notamment les anciens studios remis en vente".
Si on arrive à trouver un appartement autour de 1 MDH, on peut espérer un rendement autour de 7%
Location saisonnière : un effet visible lors des grands événements
"Sur la période de la Coupe d'Afrique des nations (CAN), la progression des taux de remplissage Airbnb a été très élevée. La majorité des biens bien situés, proches des stades ou des zones d'attractivité dans les grandes villes, étaient remplis à 100%", précise-t-il.
"Des événements comme la CAN, la Coupe du monde ou les Jeux olympiques stimulent nécessairement le marché de la location courte durée", poursuit-il, dans un contexte marqué par un manque de capacité hôtelière.
"Il y a un manque de lits dans les hôtels assez conséquent, auquel le Maroc est en train de faire face avec l'ouverture de plusieurs établissements dans les années à venir, en prévision de la Coupe du monde".
Investir en 2026 : des arbitrages à adapter selon le budget
En pratique, les choix d’investissement dépendent fortement des moyens disponibles. "Cela dépend des budgets", résume Asaad Sadqi. "Pour les personnes qui ont la capacité d’acheter sans recourir à un financement bancaire, je conseille toujours des petites superficies, des studios ou de petits deux-chambres, quand on a encore l’occasion d’en trouver".
Ces biens restent recherchés dans certaines zones centrales. "La ceinture autour de Casa Finance City, la Ferme bretonne, l’Oasis… ce sont aujourd’hui des quartiers très demandés et très cotés", précise-t-il.
Pour les budgets plus limités, et face à la difficulté de trouver des studios, d’autres options existent. "Ceux qui n’arrivent plus à accéder à ces produits peuvent se tourner vers les bureaux", explique-t-il. "On trouve encore des petites surfaces de 30 m² à 40 m², à des budgets plus accessibles, qui se louent bien dans des zones recherchées comme l’Oasis, autour du CFC, les Princesses ou le Maârif, notamment dans des zones à forte présence étudiante".
Enfin, pour les investisseurs disposant de moyens plus importants, le positionnement est différent. "Pour les profils plus aguerris, le meilleur investissement aujourd’hui reste, selon moi, les unités logistiques et industrielles", conclut-il, "un segment où le marché connaît un manque important".
Où placer son argent en 2026 ? Les arbitrages changent, la sélectivité s’impose
