Taxe sur le profit immobilier : une mesure administrative jugée “abusive” (expert)

La taxe sur le profit immobilier (TPI) est-elle une mesure imposée par la loi ou une pratique administrative abusive ? C’est la question que pose Mohamed Lazrak, notaire à Rabat et ancien secrétaire général du Conseil national de l’ordre des notaires du Maroc (CNONM), dans une analyse faite pour Médias24.

Et sa réponse est claire. Selon lui, la taxe sur le profit immobilier telle qu’appliquée aujourd’hui est en déphasage avec les textes qui l’encadrent. Il estime que, compte tenu de la manière dont cette taxe est calculée, il s’agit plutôt d’une “pratique administrative abusive” qui doit être “révisée”.

Ce que dit la loi

L’article 65 du Code général des impôts dispose que la taxe sur le profit immobilier équivaut à la différence entre le prix de cession diminué, le cas échéant, des frais de cession et le prix d’acquisition augmenté des frais d'achat.

“Pour simplifier, imaginons qu’un propriétaire vende un bien à 1.000.000 DH, alors qu’il l’a acheté à 600.000 DH. Dans ce cas, il faut d’abord ajouter les “frais d’acquisition forfaitaires qu’il a déboursés lors de l’acquisition, soit 15% du prix d’achat, avant de déduire ces deux montants du prix auquel ce propriétaire vend actuellement, soit 1.000.000 DH - 690.000 DH = 310.000 DH”, explique notre interlocuteur.

Et d’ajouter : “En multipliant ce montant par un coefficient de 20%, l’on obtient le montant correspondant à la taxe sur le prix imposable, sans que celui-ci soit inférieur à l’équivalent de 3% du prix de vente. Dans le cas d’espèce, le montant de la TPI est de 62.000 DH, tandis que les 3% du prix de vente correspondent à 30.000 DH. C’est le montant le plus élevé qu’il faut remettre à l’État, soit 62.000 DH, dans notre cas de figure”.

Selon Me Lazrak, “les services d’inspection de la Direction régionale font exprès de réévaluer la base sur laquelle repose la déclaration en envoyant, généralement, une réévaluation du prix de vente déclaré par le vendeur dans le contrat de vente”.

“En gardant le même exemple, ces services vont adresser un courrier au déclarant, lui expliquant que l’inspection de l’administration a décidé, compte tenu du lieu et de la superficie du bien, d’augmenter la valeur du prix à 1.300.000 DH. Ainsi, le déclarant doit payer une somme supplémentaire correspondant à 20% des 300.000 DH de plus, soit 60.000 DH. Sauf qu’en analysant l’article 65 du Code des impôts, il s’avère que le profit imposable correspond uniquement à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Sinon, le législateur aurait formulé autrement, en précisant que la TPI est calculée sur la base de la différence entre la valeur du prix fixée par la Direction des impôts et celle du prix d’achat”, s’insurge-t-il.

La réévaluation en cas de fraude avérée

Mohamed Lazrak précise également que “le législateur n’a pas permis à la Direction des impôts de contrôler les déclarations relatives à ce type d’impôts que lorsqu’une preuve de fraude fiscale de la part du vendeur est prouvée”. Car, comme le rappelle notre interlocuteur, “certains citoyens déclarent intentionnellement un prix de vente inférieur au prix réel de la vente dans le but de verser une taxe allégée”. Et, selon Mohamed Lazrak, le rôle de l’inspection des impôts se limite à ce type de situations uniquement. Il souligne également que c’est à cette administration que revient la charge de la preuve, car “c’est à la personne qui accuse d’apporter la preuve”.

Dans ce sens, “la véracité des éléments déclarés par le vendeur ne peut être contestée que par des arguments solides et des preuves convaincantes et non pas en s’appuyant uniquement sur la valeur commerciale de biens similaires”.

Pour Mohamed Lazrak, “on ne peut reprocher au vendeur de vendre le bien à un prix inférieur à sa valeur commerciale, et ce, en raison de la situation difficile dans laquelle il peut se trouver, ou en raison du manque d’offres reçues concernant son bien”.

“On ne peut pas non plus imposer une taxe au vendeur sur des sommes qu’il n’a pas reçues. Dans ce cas, l’impôt n’est plus imposé sur le bénéfice comme le prévoit le texte, mais sur la vente d’un bien selon les conditions imposées par l’inspection des impôts”, martèle le notaire.

Celui-ci estime qu’il est nécessaire de “revoir le texte qui organise cette taxe, car il est inconcevable d’imposer des taxes abusives aux citoyens uniquement parce qu’ils vendent leurs biens et qu’ils ont reçu de l’argent en contrepartie”. Il propose donc de fixer une taxe à hauteur de 5% du prix de vente “à payer le jour de l’inscription de l’acte de vente auprès des services des impôts. Ceux-ci pourront ainsi récolter, en même temps, les 5% correspondants aux frais d’enregistrement de l’acte et ces 5% correspondant à la taxe sur le profit immobilier”.

Cette solution va permettre, selon notre interlocuteur, de décharger la Direction générale des impôts (DGI) en matière de procédures, de poursuites judiciaires et de paperasse qui lui font perdre “beaucoup de temps et d’argent”.

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