Vente immobilière : tout savoir sur la fiscalité qui vous attend

| Le 28/5/2024 à 14:39
Lors d'une vente immobilière, un vendeur doit gérer plusieurs paramètres : son prix de vente, sa plus-value potentielle et ses taxes à honorer. Car même sans faire de plus-value, une imposition minimum de 3% du prix de vente est due. Voici ce qu'il faut savoir quand vous êtes vendeur d'un bien immobilier.

Lors d’une transaction immobilière, des obligations s’appliquent au vendeur et à l’acheteur. Ce dernier doit s’acquitter du prix du bien et s’affranchir des frais annexes que sont la conservation foncière, les droits d’enregistrement et les frais de notaire.

Le vendeur, lui, endosse un rôle fiscalement plus contraignant. Voici ce qu’il faut savoir de la fiscalité concernant le vendeur lors d’une transaction immobilière.

Toute cession est imposable, même sans plus-value

Si certains l’ignorent, il faut noter que toute cession immobilière est imposable, qu’elle dégage ou non un profit.

La plus-value équivaut naturellement au prix de cession dont on retranche le prix d’acquisition. Mais il faut savoir qu’aux yeux de l’administration fiscale, le prix d’acquisition comprend la valeur déclarée lors de l’achat du bien, incluant les frais de notaire, les droits d’enregistrement, de conservation foncière et d’intermédiation. Il faut savoir que l’administration retient forfaitairement 15% du prix du bien. Par exemple, pour un bien acquis à 1 MDH, l’administration retiendra le jour de la vente un montant de 150.000 DH. Il faut également signaler que le prix d’acquisition est réévalué en fonction des coefficients de réévaluation fixés annuellement par le ministère des Finances. La réévaluation s’obtient en appliquant au coût d’acquisition le coefficient fixé par l’administration pour l’année considérée.

Le prix de cession est le prix de vente du bien. Il existe également des frais de cession qui correspondent aux charges supportées par le vendeur ; par exemple, les frais d’intermédiation (agents immobiliers) et les frais d’acte.

La plus-value est donc la différence entre le prix de cession diminué des frais de cession, et le prix d’acquisition augmenté des coûts d’acquisition à hauteur de 15%. Notons que si ces derniers excèdent 15%, le vendeur doit en apporter la preuve.

Le profit en résultat est soumis à une taxation de 20%. S’il n’y a pas de plus-value constatée, le vendeur devra tout de même régler un minimum de 3% du prix de vente. Donc, quoi qu’il advienne, une taxation est réalisée sur la vente.

Mais en plus de cela, il faut savoir que le prix de vente est vérifié par l’administration fiscale à l’aide d’un référentiel des prix pour redresser le contribuable en cas de prix de vente trop faible, évitant ainsi le recours au noir. Depuis juillet 2023, il est possible de consulter l’administration fiscale pour confirmer le profit foncier imposable.

Une démarche possible auprès de l’administration fiscale pour éviter le redressement

Depuis juillet 2023, il est possible de consulter l’administration fiscale pour confirmer le profit imposable.

Pour ce faire, le vendeur doit établir le contact au maximum 30 jours après la signature du compromis de vente. La consultation se fait par voie électronique et doit inclure tous les documents justifiant le profit foncier.

L’administration fiscale dispose par la suite de deux mois pour répondre, et cet avis reste valable pour une période de six mois. Le contribuable peut ensuite s’aligner sur la décision de l’administration et payer sur cette base pour éviter tout redressement fiscal. Il peut également ne pas accepter la position de l’administration ou ne simplement pas demander l’avis de l’administration et, dans ce cas, il pourra être contrôlé après la transaction. En effet, l’administration fiscale peut remettre en cause ce prix de cession si elle considère qu’il n’est pas conforme et procéder à un redressement du contribuable.

Il faut savoir que si le contribuable n'effectue pas la procédure préalable ou ne se réfère pas à l’avis de l’administration, le calcul devra appliquer non pas un minimum de 3% du prix de vente, mais de 3% en plus de 2% de deposit récupérable, comme avance provisoire au profit de l’administration. Par la suite, un montant de redressement pourra être décidé par l’administration fiscale si toutefois elle décide de redresser le vendeur.

Pour simplifier, prenons l'exemple concret d'un appartement acheté en 2013 à 1,5 MDH, et vendu en 2023 à 2 MDH.

Prix d’acquisition réévalué :

1,5 MDH x 15% frais forfaitaire x coefficient de l’année 2013 (1,228) = 2.118.300 DH.

Prix de cession : 2 MDH

Commission agent immobilier 80.000 DH. Diminué de ce montant de frais de cession, le total sera de 1.920.000 DH.

Pas de plus-value au sens fiscal, donc paiement de 60.000 DH, soit 3% du prix de cession si le vendeur effectue la procédure préalable avec l’administration fiscale et que le prix est accepté, sinon il doit payer 3% du prix de vente plus 2% de deposit, soit 100.000 DH.

Prenons à présent l’exemple du même appartement qui serait vendu à 2,5 MDH.

On déduit les frais de cession (agent immobilier, intérêts bancaires payés sur le bien immobilier, etc.), ici de 80.000 DH, ce qui donne :

Plus-value = 2.420.000 - 2.118.300 = 301.700*20%= 60.340 DH (impôt sur la plus-value).

La taxation minimale de 3% du prix de cession est de 75.000 DH.

Ce montant de taxation minimale est supérieur à la valeur de l’impôt sur la plus-value de 60.340 DH. De fait, c’est cette somme-là qui sera retenue par l’administration fiscale. Dans le cas où le vendeur ne souhaite pas consulter l’administration fiscale, il devra s’acquitter d’une somme de 3% du prix de vente +2% de deposit restituable, soit 125.000 DH, avec le risque de subir un redressement par la suite.

Pour résumer :

  • Si la taxe sur la plus-value est inférieure au minimum de 3% du prix de vente, et que l'administration a été consultée et a donné son accord sur le profit imposable, une taxe de 3% sur le prix de vente est appliquée, sans risque de redressement par la suite.
  • Si la taxe sur la plus-value est inférieure au minimum de 3% du prix de vente, et que l'administration a été consultée et n'a pas approuvé ledit profit imposable ou qu'elle n'a pas été consultée, une taxe de 3% du prix de vente + 2% de deposit est appliquée avec un risque de redressement par la suite.
  • Si la taxe sur la plus-value est supérieure au minimum de 3% du prix de vente et que l'administration a été consultée et a donné son accord sur le profit imposable, alors c'est ce montant de taxe sur la plus-value qui sera payé, sans risque de redressement par la suite.
  • Si la taxe sur la plus-value est supérieure au minimum de 3% du prix de vente et que l'administration n'a pas approuvé ledit profit imposable ou qu'elle n'a pas été consultée, alors c'est ce montant de taxe sur la plus-value qui sera payé avec un risque de redressement par la suite.

Notons que la plus-value est exonérée dans certains cas :

  • profit réalisé dans le cadre de cession d’immeubles dont la valeur totale n’excède pas 140.000 DH ;
  • profit réalisé dans le cadre d’un bien occupé à titre de résidence principale par le vendeur à la date de cession depuis au moins 5 ans ;
  • profit réalisé dans le cadre de la vente d’un logement social occupé à titre de résidence principale pendant au moins quatre années au jour de la cession ;
  • profit réalisé sur la cession de droit indivis d’immeubles agricoles entre cohéritiers ;
  • cession à titre gratuit effectuée entre ascendants et descendants, époux, frères et sœurs ou dans le cadre de la kafala avec l’enfant pris en charge ;
  • biens revenant aux associations à but non lucratif.
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