L’agence immobilière Carré Immobilier a organisé, lundi 20 juin dans ses locaux, une conférence de presse pour présenter les résultats de son étude sur l’immobilier d’entreprise à Casablanca. Le groupe a mené l’enquête durant trois mois, de mars à mai 2022, et interrogé 226 panélistes.

Ces derniers étaient des entreprises composées à 80% de TPME et à 20% de grandes entreprises. De plus, 57% des entreprises sondées étaient actives dans le secteur des services, 13% dans le commerce et 30% dans l’industrie. 93% ont leur siège à Casablanca.

L’étude fait ressortir un niveau de satisfaction globalement mitigé du panel. 47% des sondés considèrent l’offre en immobilier d’entreprise "pas suffisamment" adaptée, tandis que 7% l’estiment "pas du tout" adaptée. Dans 74% des cas, la raison avancée est relative au coût, jugé trop élevé.

"L’objectif de cette enquête était réellement de regarder les besoins des utilisateurs. Nous nous sommes donc focalisés sur la demande et avons examiné la manière dont ils percevaient l’offre de l’immobilier d’entreprise à Casablanca", explique William Simoncelli, directeur et fondateur de Carré Immobilier.

Plus précisément, le but était de dresser l’état des lieux de ce qu’il s’est passé au cours des trois dernières années, en plus d’un travail prospectif. Pour cela, les panélistes ont été amenés à se prononcer sur leurs éventuelles recherches de locaux d’activité à Casablanca durant les trois dernières années, et sur leurs recherches de locaux pour les trois prochaines années. "Nous nous sommes focalisés en grande partie sur l’aspect immobilier de bureau. Il s’agit du segment qui draine le plus de transactions sur le marché et représente la plupart des panélistes", indique William Simoncelli.

Une demande en mutation pour les années à venir

Les panélistes interrogés ont affirmé à 52% avoir recherché un local d’activité lors des trois dernières années. Les biens recherchés étaient, à hauteur de 63%, destinés à la création (43%) ou à l’extension d’entreprises (20%). Dans 37% des cas, il s’agissait d’une volonté de relocaliser. "On peut supposer que le contexte Covid a influencé ces souhaits de relocalisation. En effet, un certain nombre de professionnels ont été dans l’obligation de revoir l’organisation de leurs locaux dans un contexte sanitaire plus contraignant", note Carré Immobilier.

Sur le front de la nature des recherches, 75% des répondants indiquent que leur recherche concernait exclusivement des locaux. Parmi elles, 60% étaient basées sur la location, contre seulement 29% sur l’acquisition. Les surfaces principalement recherchées concernaient des superficies globalement modérées, inférieures à 300 m² dans 60% des cas. Dans le panel interrogé, 48% des projets de recherches d’actifs n’ont pas abouti. "Ce sont les TPME et le secteur des services qui ont eu le plus de mal à réaliser leur projet", précise Carré Immobilier.

Concernant les trois années à venir, l’enquête a relevé une certaine stabilité de la demande malgré un contexte économique post-Covid. Certains aspects de la demande, cependant, changent. Ainsi, 52% des sondés déclarent être à la recherche d’investissements dans de nouveaux locaux, attestant d’une certaine continuité concernant le volume global de la demande. 73% des répondants projetant des investissements ont déclaré avoir eu des projets les années passées.

Le premier changement, c’est que la majorité des projets concernent des extensions et des créations à hauteur, respectivement, de 27% et 53%. "On note également un recul de la part des relocalisations par rapport aux projets passés, et une progression de 7 points des extensions, signe que l’activité économique tend à se redynamiser", note l’agence immobilière. Dans 68% des cas, la nature de la recherche concerne des locaux, contre 75% lors des trois dernières années. Pour le reste, 22% concernent des terrains nus et 10% les deux (locaux et terrains nus).

Le second changement est lié à la volonté d’acquisition. Dans 55% des cas, l’acquisition est souhaitée pour les projets à venir, alors que cette option ne comptait que dans 43% des cas pour les projets passés. "Cette hausse concerne en majorité les grandes entreprises, qui accèdent plus facilement au crédit. Au Maroc, elles restent très friandes de développer un patrimoine immobilier ; cela est très apprécié par les banques et démontre qu’elles ont aussi mieux tenu face à la crise", explique William Simoncelli.

Le changement est également perçu d’un point de vue sectoriel dans les services où les entreprises se sont plus fortement projetées sur des surfaces de 100 à 300 m² concernant les locaux. Sur ce type de superficies, concernant les projets passés, 41% des demandes concernaient ce type de surface, contre 60% pour les projets des trois prochaines années.

Un changement au long cours à venir sur l’immobilier de bureau

Enclin à de profonds changements générés par la crise du Covid-19, comme le télétravail ou l’auto-entrepreneuriat, l’immobilier de bureau connaît une conjoncture plus troublée que celle du commerce ou de l’industrie.

William Simoncelli note un véritable changement de paradigme concernant ce segment, qui concentre le plus grand nombre de transactions. "Sur le marché de l’immobilier d’entreprise, il y a un vrai sujet sur l’immobilier de bureau. Car la pandémie a rebattu les cartes. Nous allons être en suroffre sur cette catégorie avec un parc vieillissant. Ce dernier sera probablement rénové car cela coûtera moins cher que de développer du neuf. Les prix sont en train de se tasser avec une demande qui, elle, est au ralenti."

On note également depuis plusieurs années - et la tendance se poursuit dans les projets des entreprises recherchant des actifs - que les tailles des locaux ont diminué. "Les demandes se dirigent vers de plus petites structures, généralement moins de 300 m². Lorsque l’on passe sur de plus grosses structures, comme 1.000 ou 1.500 m², on s’adresse à de belles PME qui ont un levier d’endettement grâce auquel il est plus intéressant, pour elles, d’acheter que de louer. A Casablanca, nous allons vers un immobilier de bureau qui se pose de nombreuses questions et se dirige vers beaucoup de bureaux vides. Il va falloir trouver des solutions ; soit pour les modifier, soit pour les remplir", précise William Simoncelli.

"A Casablanca, l’immobilier souffre moins d’un effet lié à la structure de notre marché qu’à la conjoncture que nous venons de dépasser. On ne sait pas quel sera l’avenir dans trois mois. Ce que l’on voit, c’est que les entreprises veulent du Plug and Play, mais elles le veulent aux prix des bureaux dits standards ; il y a donc une tension sur les prix. Je pense qu’il va y avoir de la casse sur l’immobilier de bureau et que, in fine, les prix seront reconduits à la baisse", conclut-il.