- LeBoursier : Le groupe Réalités et Réalités Afrique en particulier se sont récemment fait connaître grâce au projet de restructuration de l'hôtel Lincoln, bâtiment emblématique de la ville de Casablanca. Mais que représente vraiment votre groupe?

Régis Magnin:  Réalités est un groupe de développement territorial français fondé en 2003 par son P-DG Yoann Choin-Joubert. Coté en bourse, il a enregistré plus de 200 millions d’euros de réservations en 2018.

Le groupe Réalités dispose d’une vision singulière qu’est« L’intelligence des territoires » consistant à apporter une réponse intégrée aux différents besoins des villes et des usagers. Pour y parvenir, nous nous attachons d’abord à comprendre les besoins et les enjeux des territoires et nous y amenons 2 pôles d’expertise : La maîtrise d’ouvrage et la maîtrise d’usage.

Fort de ce positionnement, le groupe a connu une croissance soutenue durant ses 16 ans d’existence. Il a en effet trouvé plusieurs voies de diversification tant sur la maîtrise d’ouvrages (résidentiel, immobilier professionnel, grands projets urbains), que sur la maîtrise d’usage au travers des filiales spécialisées, comme Heurus pour les résidences séniors, Up2Play pour les sports et loisirs. Cette approche unique nous permet de nous engager d’une manière durable et pérenne auprès des territoires.

"Nous ambitionnons de nous implanter durablement en Afrique"

Cette croissance l’a été également sur le plan géographique, où le Réalités a étendu son champs d’action pour couvrir le Grand Ouest et l’Ile-de-France. Dans cette dynamique, le groupe s’est ouvert à l’international avec comme première étape l’installation à Casablanca du siège de son hub Africain, Réalités Afrique.

Réalités Afrique a donc vocation à rassembler tous les services ressources de nos futures filiales. Ce siège continental interviendra sur les aspects administratifs, juridiques, RH, marketing, ainsi que le financement de l’ensemble des projets au Maroc en Afrique. Dans cette dynamique, nous sommes en train de mener des études exploratoires au Sénégal.

Nous ambitionnons de nous implanter durablement en Afrique. Nous avons une approche pragmatique mais humble consistant à démontrer notre savoir-faire. Notre démarche repose sur la création de partenariats constructifs avec des acteurs institutionnels et privés avec lesquels nous partageons des valeurs communes. A cet égard, nous menons nos premiers projets au Maroc avec des acteurs de référence. La SAEDM, filiale de l’OCP pour la 1ère composante résidentielle du Pôle Urbain de Mazagan, le Groupe MFADEL pour le projet mixte au sein du Pôle Urbain Casa-Anfa. Enfin, le Lincoln, peut-être le plus emblématique de nos projet, voit le jour grâce à la confiance que nous accordent les autorités et l’Agence Urbaine de Casablanca. Nous en sommes très honorés.

Pour sélectionner et penser nos projets, nous nous basons sur l’ADN du groupe , qu’est « L’intelligence des territoires » . En effet, nos projets ont pour point commun d’apporter une vraie valeur ajoutée à leurs territoires d’implantation . Une réhabilitation et une nouvelle valeur d’usage pour le Lincoln permettant une dynamisation du centre historique de Casablanca. Une 1ère offre résidentielle contribuant à l’attractivité du Pôle Urbain de Mazagan et enfin, une composante hôtelière pionnière à Casa-Anfa.

François Renard: Il est vrai que la visibilité de Réalités au Maroc est plus forte depuis les communications sur les projets du Lincoln, mais il faut dire que le groupe est présent au Maroc depuis plus longtemps.

Le groupe s’est implanté dans le royaume à travers le rachat d’un bureau d’ingénierie local qui travaillait en tant que maître d’ouvrage délégué sur de grands projets et qui faisait aussi l’aménagement de bureaux en clé en main.

- Au-delà de la restructuration de l'hôtel Lincoln, quels sont vos autres projets au Maroc?

F.R: Aujourd’hui, nous sommes sur plusieurs projets aussi bien en maîtrise d’ouvrage qu’en management de projet, dont notamment la direction du projet de la tour du siège social de la BCP sur le site Casa Anfa. PwC nous ont également fait confiance pour l’aménagement de leurs bureaux ; et nous sommes également entrain d’installer Amazon sur le nouveau site Arribat Center à Rabat.

Sur le résidentiel, nous avons le projet PUMA (Pôle Urbain de Mazagan) à El Jadida en association avec la SAEDM [Société d’Aménagement et de Développement de Mazagan, ndlr.], filiale du groupe OCP; et qui est à 100% constitué de logements haut standing aligné sur la gamme de prix de la ville. Là bas nous aurons 350 lots dont des appartements et des villas sur des terrains entre 300 et 900 m².

C’est un projet qui est en cours d’étude et dont le permis de construire sera déposé en fin d’année, alors que la livraison de la première tranche est prévue pour 2022.

Notre second projet en résidentiel sera bâti dans le site de Casa Anfa, et il s’agit plutôt d’un projet mixte, où il y aura de l’hôtellerie 4 et 5 étoiles en plus d’une résidence touristique, des plateaux de bureaux, et environ 200 appartements. Le projet est en cours d’études aussi, et son permis de construire sera déposé au premier semestre 2020.

- Avez-vous d'autres projets résidentiels à l'étude?

F.R.: Les projets sur lesquels nous travaillons actuellement sont grands et ambitieux, avec 500 appartements entre les deux projets précités. C’est beaucoup de travail et beaucoup d’apprentissage.

Nous sommes une jeune entreprise au Maroc, et l’idée est de ne pas s’éparpiller, de démontrer notre savoir faire sur les projets sur lesquels nous avons déjà commencé avant de s’engager sur d’autres chantiers. Nous sommes dans une course à la qualité plutôt qu’à la qualité ; surtout que les projets sur lesquels nous allons travailler seront commercialisés en VEFA [Vente en état futur d'achèvement, ndlr.].

R.M.: Nous voulons surtout appliquer la VEFA au sens de la loi, en respectant le cadre réglementaire, c'est-à-dire en donnant des assurances aux acquéreurs, notamment des garanties financières contractées auprès des banques, avec des garanties de délai; associées à des pénalités en cas de retard. C’est un cadre contraignant pour le promoteur, mais un gage de confiance auprès de l’acquéreur.

- Mais la VEFA a été très problématique au Maroc et les clients sont de plus en plus réticents face à ce type d'opérations...

F.R.: Il faut dire que la VEFA a évolué, et il y un travail à faire d’explication et de communication sur toutes ces garanties que nous avons évoquées. Ce travail sera fait par nos équipes commerciales vu que nous avons décidé d’internaliser la commercialisation. C’est quelque chose que nous savons faire en France. Nous avons donc recruté des gens et ils ont été formés en France à nos méthodes et nos processus.

Nous allons également assurer en interne le suivi de nos projets et garder la main sur la direction globale des opérations de la VEFA, afin de sécuriser les délais et la qualité. Nous allons nous appuyer sur trois piliers afin d’honorer l’engagement de la VEFA et qui sont : des documents juridiques stables et en conformité avec la loi VEFA, la mise en place de garanties bancaires, et la mise en place d’une équipe d’ingénieurs pour sécuriser les délais et la qualité.

- Au-delà de la VEFA, quel regard portez-vous globalement sur le marché de l'immobilier résidentiel au Maroc? Surtout le haut standing sur lequel vous vous êtes positionnés...

R.M.: Je pense que les heures de gloire de l’immobilier marocain sont derrière nous, surtout qu’à une époque tout le monde se targuait de devenir promoteur car l’immobilier était facile. Aujourd’hui nous avons un public averti au Maroc, qui a souffert de mauvaises expériences aussi bien sur la qualité que sur les délais.

Pour notre part, nous avons décidé de ne pas nous diversifier et de rester sur l’axe Rabat-Casablanca pour développer notre activité, tout en ciblant un certain standing dans les appartements que nous souhaitons créer. Je pense également que notre tâche sera d’essayer de conquérir un public averti, à travers ce que l’on exposera dans la VEFA.

F.R.: Le constat est que les projets qui sont bien conçus, bien pensés, continuent à se vendre. Les clients ont appris des erreurs du passé et sont devenus très exigeants. Et c’est quelque chose que Réalités vit même en France. Le marché français est mature sur ce sujet là, nous allons donc nous appuyer sur notre expérience sur ce marché pour amener une certaine rigueur et une qualité de projets.

- Pensez-vous que le marché marocain offre des opportunités plus intéressantes sur la maîtrise d'ouvrage et l'immobilier professionnel plutôt que sur le résidentiel?

F.R.: Ce n’est pas plus ou moins intéressant, je dirais plutôt que c’est un autre métier. Sur le projet de Casa Anfa nous avons ce volet professionnel avec 5.000 m² de bureaux, et nous sommes conscients qu’il y a de l’appétence pour le projet car nous sommes au tout démarrage et nous avons déjà des contacts sérieux pour la commercialisation.

Mais nous n’avons pas la vocation d'être exclusivement présents dans le résidentiel ou le professionnel. La culture du groupe c’est d’avoir des projets sur lesquels il y a plusieurs produits, comme justement le schéma de Casa Anfa où il y a de l’hôtellerie, des bureaux, des commerces et du logement.

R.M.: Il faut dire que le marché de l’immobilier sur le tertiaire au Maroc est tout même toujours en cours de restructuration ; il y a encore beaucoup d’appartements qui se transforment en bureaux, etc. C’est un marché qui est en restructuration complète, et chez Réalités lorsque nous faisons de l’immobilier de bureaux nous voulons créer des bureaux aux normes qui puissent satisfaire une véritable implantation avec des zones modulées aménageables, entre autres. Des bureaux au vrai sens du terme.

C’est quelque chose d’encore récent au Maroc, et il y a un réel besoin en tout cas dans la zone Casa Anfa. Mais nous sommes sur des lots acceptables. Nous ne pouvons pas faire des plateaux de 1.000 m² car il n’y a pas forcément une demande derrière. Nous essayons donc d’apporter une flexibilité pour pouvoir donner des surfaces plutôt raisonnables.