Gouvernance, foncier, les raisons de l’échec des coopératives d’habitation

Le projet de loi sur les coopératives d’habitation, publié sur le site du SGG pour commentaires,et présenté par le ministère de l’Habitat comme révolutionnaire, pourra-t-il booster, plus tard, les coopératives d’habitation? Car de coup de pouce, elles en ont réellement besoin.

Quelques indicateurs pour s’en convaincre: en moyenne, ces coopératives représentent moins de 2% de l’ensemble des coopératives créées durant l’année en cours. Elles viennent derrière les coopératives artisanales et bien loin derrières celles agricoles (totalisant plus de 70%).

Autre élément chiffré: en nette perte de vitesse, les créations de coopératives d’habitation sont passées de 30 en 2011 à 26 en 2012 puis à 14 seulement au titre des 11 premiers mois de l’année et seules le tiers des coopératives d’habitation a pu achever ses travaux. Edifiant !

Comment expliquer un tel recul alors qu’elles étaient arrivées durant le début des années 2000 à enregistrer un joli palmarès et à accrocher une clientèle flairant la bonne affaire?

La question se pose d’autant plus que selon certaines estimations non officielles, ces coopératives permettraient de réduire du quart les coûts de construction d’un logement.

Foncier: le grand désordre

Les coopératives d’habitations souffrent de grands problèmes liés au foncier. «Très peu de coopérateurs arrivent à dénicher un terrain à cause de la rareté et la cherté de ces biens», souligne une source autorisée au ministère de l’Habitat.

Résultat: beaucoup de coopératives tombent dans le piège et achètent des terrains situés dans des zones où la construction est non autorisée. «Elles n’ont pas de visibilité sur la vocation des terrains. C’est pour régler ce problème que le projet de loi implique l’Agence foncière dans l’octroi des autorisation», ajoute la même source.

Le projet de loi exige aussi que l’autorisation soit conditionnée par l’achat d’un terrain immatriculé. Cette condition n’est pas mentionnée dans la loi actuelle, compromettant sérieusement l’aboutissement  des projets.

Au niveau du ministère de l’Habitat, il est prévu de mettre en place un nouveau programme permettant d’offrir davantage d’opportunités de foncier aux coopératives. Al Omrane mettait certes des lots de terrain au profit de ces structures, mais deux points faisaient défaut: l’opération se réalisait au compte-goutte et n’était pas encadrée.

La gouvernance fait défaut

L’ODCO (Office de développement de la coopération), organisme de tutelle selon l’actuelle législation, s’est penché sur ces structures pour en identifier les points faibles. Le constat a été sans appel. Les coopérateurs potentiels craignent d’être victimes d’une arnaque, le nombre des affaires de ce genre portés devant la justice confirment que les cas d’escroquerie ne sont pas isolés.

«Les coopératives d’habitation connaissent de grands problèmes de gestion, de contrôle financier et de détermination des responsabilités», ajoute notre source.

Le projet de loi verrouille cet aspect. La coopérative d’habitation est obligée de désigner un auditeur et de présenter un rapport annuel à l’Assemblée générale. A la fin de chaque année, le bureau doit faire un bilan actif-passif suivant le plan comptable propre aux coopératives.

L’information ne circule pas

Certes, ce n’est pas propre aux coopératives d’habitation, mais le manque d’information dans ce cas en particulier a un coût économique.

La loi est mal connue par les adhérents qui ne profitent pas pleinement des avantages fiscaux et se perdent au milieu des rouages administratifs, sans compter les retards liés à la récupération de la TVA, dont ils sont exonérés, en principe.

Il faut savoir que cette exonération est tout de même soumise à conditions: la superficie doit être inférieure à 240 m2 pour chaque coopérateur et les travaux doivent être effectués par une entreprise structurée. «Nombreuses sont les coopératives qui ont recours à l’informel. Difficile dès lors d’apporter des factures et par ricochet de récupérer la TVA», nous explique notre expert.

Un plan d’action dédié à la sensibilisation sera mis en place au lendemain de l’entrée en vigueur du nouveau projet de loi, promet-on au ministère de l’Habitat.

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