L'agence d'événementiel Blue Chili a organisé, mercredi 22 juillet, une émission TV autour du thème: "Quel avenir pour l'immobilier post Covid?".

Trois experts dans le domaine ont participé au débat: Imane Kabbaj, experte en investissement immobilier, Maître Abdelmajid Bargach, notaire et conseiller en gestion de patrimoine et William Simoncelli, directeur général de Carré immobilier, et spécialiste PropTech à la French Tech Maroc. Voici les principales conclusions. 

Comment se porte le marché de l'immobilier

L'immobilier était déjà en crise avant l'arrivée du Covid-19, qui n'a fait qu'aggraver la situation. Un constat partagé par les trois intervenants. 

"Avant l’arrivée du coronavirus, l'immobilier était déjà en berne. Cette crise sanitaire n’a fait qu’aggraver la situation, et je pense qu'elle n'a pas fini de nous surprendre, puisque les répercussions financières seront vécues dans les prochains mois", a déclaré Me Bargach qui reste toutefois confiant, "car dans une situation d'euphorie, l'immobilier est une valeur de croissance, mais en période de crise, c'est une valeur refuge".

"Au Maroc, il y a très peu d’actifs financiers, puisque ce n'est pas encore ancré dans la culture des ménages, mais la majorité se tourne vers l'immobilier", a-t-il ajouté. 

Concernant l'évolution du marché dans l'avenir, "il est très difficile de faire la prospective", estime Mme Kabbaj. "Personne ne peut prévoir de manière certaine comment les marchés de l'immobilier pourront évoluer".

"Les marchés évoluent selon leurs points de départ, et donc leur situation avant le Covid. L’immobilier était déjà en crise au Maroc avant l'arrivée de la pandémie, en tous les cas pour le résidentiel".

M. Simoncelli confirme également que "l'immobilier au Maroc est déjà en berne depuis 2 ou 3 ans. Le Covid a eu un effet accélérateur de ce qu’on vivait. Il a accentué la défiance, non pas envers l'immobilier, mais plutôt en l’avenir, tel que les entreprises l’avaient prédit pour cette année 2020. Ainsi, investisseurs, utilisateurs et développeurs... tout le monde a eu son lot avec cette crise". 

Pour l'après-Covid, "il y a actuellement des réservations pour prendre à bail des locaux ou même d'acheter, mais les utilisateurs sont très précautionneux et ont une visibilité de l’avenir qui est relativement réduite. Ils ne sont pas très enclins à se projeter sur les 6 prochains mois, et retardent ainsi les signatures de baux".

"Les investisseurs, de leur côté, sont très regardant sur l'immobilier de demain, ils observent le marché, ils ont de la liquidité, mais restent prudents".

Pas de baisse des prix en vue

"Les gens nous parlent aujourd'hui des prix Covid. Ils pensent que pour pouvoir relancer la machine, les promoteurs vont baisser les prix. Mais moi je pense qu'il n’y aura pas de baisse", a fait savoir Me Bargach, ajoutant qu'"au début de l’année on n'a fait que baisser, mais là les prix vont remonter, sous l’effet de quelques mesures annoncées par le gouvernement et la banque centrale, pour se stabiliser par la suite".

"Le marché ne va pas encore baisser parce que nous avons une administration fiscale qui, pendant des années, s’est sucrée à partir de l’immobilier, un marché qui lui génère des recettes substantielles, que ce soit en termes de droit d’enregistrement, d’IR sur les profits immobiliers ou d'IR sur les revenus locatifs".

"C'est le produit de patrimoine le plus taxé, en comparaison avec d’autres produits tels que les valeurs immobilières, ou les actifs financiers de façon générale", a-t-il ajouté.

"A mon avis, les gens ne doivent pas s'attende à de grosses baisses. C’est le moment d'acheter. Aujourd'hui beaucoup de promoteurs ont besoin de déstocker car ils ont un niveau d’endettement très important".

Effets du télétravail sur l'immobilier

Comme dans tous les domaines, et de manière générale, le télétravail procure aux collaborateurs une certaine autonomie, que beaucoup ont appréciée. Mais ce mode a également quelques inconvénients tels que la réduction du sentiment d'appartenance et de la productivité. 

Le télétravail a aussi des effets positifs et négatifs sur l'immobilier. En effet, "de nombreuses sociétés y ont vu une opportunité, puisqu'un poste de travail induit un coût au m2 locatif, l’entretien et tout ce qui va avec. Dans le contexte actuel de récession économique, se dire que je vais réduire le coût de présence d'une partie de mes salariés sur mon espace de travail, ou que je vais pouvoir faire de la croissance tout en restant sur la même surface, représente une réduction de coûts qui est la bienvenue", selon Mme Kabbaj.

Pour ce qui est des effets négatifs, M. Simoncelli estime que "la dédensifictaion de l’espace de travail va avoir un impact certain sur l'immobilier. On va être moins nombreux à travailler sur le plateau qu’auparavant, et même avec l'alternative de télétravail, on va se retrouver à moins produire sur le même plateau, ce qui aura un effet direct sur le loyer appelé 'le taux d'efforts'. Moins de chiffre d’affaires implique moins de loyer pour le même espace".

Mme Kebbaj ajoute que "le télétravail peut également avoir un effet sur les m2, qui peuvent baisser, mais en même temps, il s'agit d'une tendance de fond. Les entreprises se disent depuis longtemps qu’il faut moins de m2 par personne, pour les compenser par plus d'espaces collaboratifs, qui sont passés à 30%, contre 10% auparavant".

Qualité de vie, confort et technologie 

D'après M. Simoncelli, "il y a de nouvelles tendances qui vont émerger dans l’immobilier de bureaux et industriel. Elles concernent le confort et le bien-être des collaborateurs, mais aussi l’aspect sanitaire, notamment tout ce qui est en rapport avec la climatisation, l’aération et le chauffage qui sont un vecteur de microbes et de virus, souvent mal utilisés, mal contrôlés et mal gérés, et qui, par conséquent, représentent un risque pour la santé des employés".

"Je pense qu'il y a une source de création de valeurs dans le développement de l'immobilier où l’on apporterait des solutions aux entreprises pour arrêter de contraindre leurs activités, avec des locaux propres à l’utilisation et bien aménagés".

Pour Imane Kabbaj, "l'immobilier de demain est intimement lié à la technologie et à la data. Pour moi, cette crise nous donne une occasion d’innover et de se réinventer. Par ailleurs, le marché marocain manque beaucoup de transparence, et c'est l’une des choses qui pourraient favoriser la liquidité et la prise de décision chez des investisseurs qui, aujourd'hui, ont de la liquidité, contrairement aux crises précédentes". 

"L'immobilier de demain n’est pas juste de la pierre et de la peinture, c'est un marché responsable, où il y aura du service et beaucoup de technologie".

Sonder les attentes avant de construire

Par ailleurs, pour relancer le secteur, de nombreux paramètres devraient être revus, notamment:

- Les plans d'aménagement des villes qui ont des durées de vie de 10 ans, qui figent le développement et qui ne sont réalisés qu'à 10 ou 15% au final. Selon Me Kabbaj, il faut privilégier des plans assez efficients, qui permettent de libérer de l'espace pour créer des zones de développement. 

- Réformer le secteur informel "qui représente 70% du commerce au Maroc pour contribuer à la croissance du marché de l'immobilier", d'après Mme Kabbaj. 

- Faire des études pour connaître les attentes des clients avant de construire. "Le trend était tellement fort en 2008, 2009 et 2010, que les promoteurs concevaient sans savoir ce que le consommateur cherche. L'acquéreur a changé et il est à présent mieux connaisseur de l'immobilier qu'avant. On doit se soucier de ce qu'il veut, pour ne pas se retrouver avec des programmes qui ne se vendent pas", explique pour sa part M. Simoncelli.

- Appliquer les lois en vigueur pour retrouver la confiance entre le promoteur et l'acquéreur. "Je pense que dans le marché de l'immobilier, il y a pire de la crise Covid, c'est la crise de confiance. Il faut donc assainir les rapports entre promoteurs et acquéreurs. Certains promoteurs refusent d’appliquer les lois, que même l’Etat n’arrive pas à faire respecter", conclut Me Bargach.