Voici le lien pour consulter la carte interactive du nouveau référentiel commun des prix immobiliers à Casablanca.

L’ancien référentiel des prix de la capitale économique, entré en vigueur en 2015, a été actualisé une fois en 2016. Il posait plusieurs problèmes :

- Les prix de référence étaient parfois dépassés par l’évolution du marché pour les biens neufs, récents et anciens.

- Les surfaces spécifiques (balcons, garages…) n’étaient pas prises en compte.

- Les biens immobiliers mal situés ou mal orientés n’étaient pas pris en compte.

- Les références de la DGI et celles de la Conservation foncière étaient parfois différentes.

Le nouveau référentiel commun était attendu depuis 2017. Lors des Assises de la fiscalité de mai 2019, le ministre de l’économie et des finances a annoncé une entrée en vigueur proche.

En juin dernier, la convention de mise en place de ce référentiel a été signée par la DGI et la Conservation Foncière, sous la présidence de Mohamed Benchaâboun et en la présence de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI).

Le 1er juillet, les nouvelles références pour Casablanca sont entrées en vigueur comme prévu. La généralisation à toutes les villes est prévue d’ici juin 2020.

Pour rappel, le référentiel des prix immobiliers contient les prix minima que prend en considération l’administration pour le calcul de l’impôt sur les profits fonciers, les droits d’enregistrement et les droits de la conservation foncière.

Les nouveautés du nouveau référentiel

Voici ce qu’apport le nouveau référentiel commun des prix :

-          Une actualisation des prix au moins chaque année et autant de fois que le marché l’exigera.

-          Prise en compte des moyennes constatées dans les contrats conclus durant les 12 derniers mois au lieu des 36 derniers mois.

-          Un zoning plus détaillé : 349 zones.

-          Un seul prix est retenu par zone et par type de bien, auquel un abattement de vétusté est appliqué. Dans l’ancien référentiel, des prix étaient fixés selon la classe d’âge du bien : neuf, récent (entre 6 et 15 ans) et ancien (dépassant 15 ans).

-          Des abattements sont introduits pour les surfaces spécifiques (balcons, garages…).

-          La prise en compte de l’immobilier professionnel, commercial, industriel, touristique, artisanale et agricole.

Médias24 a consulté le nouveau référentiel des prix et l’a comparé à l’ancien dans certaines zones.

Deux exemples pour comprendre l'évolution

A Casa Maârif par exemple, les références de la zone CC-MA28 concernaient indifféremment les quartiers suivant : Quartier des Hôpitaux, Quartier des Hôpitaux Extension, Hay Raja, Tantonville Ouest délimité par Av. des Pléiades, Hermitage Ouest.

Dans le nouveau référentiel, ce bloque a été scindé en trois : CC-MA28, CC-MA28 bis, CC-MA28 Ter.

Dans cette dernière sous-zone, le prix du mètre carré pour un appartement neuf à usage d’habitation est de 16.000 DH le m2.

C’est le même niveau que dans l’ancien référentiel qui retenait pour toute la zone CC-MA28 un prix de 16.000 DH pour les appartements neufs.

La différence concerne les appartements récents et anciens. Dans l’ancien référentiel, les prix fixés pour ces deux types de biens étaient respectivement de 15.000 DH et de 13.000 DH. Dans le nouveau référentiel, on applique un abattement de 20% pour le premier type et de 30% pour le second, ce qui donne des prix plus bas : 12.800 DH et 11.200 DH.

Ceci sans compter les abattements pour surfaces spécifiques que les contribuables peuvent appliquer :

-          50% pour cour, jardin privatif, terrasse, balcon, parking couvert et garage pour stationnement, sous-sol non aménagé.

-          25% pour piscine.

-          10% pour parking à ciel ouvert.

Autre exemple toujours à Casa Maârif, la zone CC-MA9 qui concerne le Quartier Racine, délimité par Rue Quadi Iyass, Bd Zerktouni, Bd Anfa et Rue Normandie (pas de changement par rapport à l’ancien référentiel).

Le prix du mètre carré pour appartement neuf à usage d’habitation est évalué à 23.000 DH, soit le même prix que dans l’ancien référentiel. Là aussi la différence concerne les biens récents et anciens, évalués dans l’ancien référentiel à 20.000 DH et 17.000 DH contre 18.400 DH et 16.100 DH dans le nouveau, après application des abattements.

La consultation préalables pour les biens spécifiques

Reste le point qui concerne les biens mal situés, mal exposés… Leur prise en compte se fera ultérieurement. En attendant, l’administration a mis en place la consultation préalable : avant la conclusion de la transaction, le contribuable peut saisir la DGI pour lui communiquer toute preuve permettant aux responsables de l’administration de mieux évaluer son bien immobilier. En cas d’accord sur un nouveau prix, ce dernier sera retenu aussi bien par la DGI et la conservation foncière qui en sera informée.

Selon la DGI, le référentiel commun des prix sera constamment amélioré et affiné pour aboutir à terme à un référentiel qui reflète la valeur réelle de chaque bien immobilier.

A noter que le référentiel s’impose à l’administration mais pas au contribuable qui peut le contester à travers les voies de recours prévues par la législation : commission locale de recours fiscal, commission nationale…