Qu’adviendra-t-il du secteur immobilier marocain dans les prochaines années? La promotion immobilière est en pleine mutation, pour s’adapter aux difficultés ayant marqué le secteur ces dernières années, ainsi qu'à celles qui se profilent dans un horizon assez proche.

Pendant longtemps, l'immobilier a bénéficié de conditions très favorables et confortables; marquées par une demande croissante en logements, s’expliquant par un accroissement de la démographie ainsi qu’un phénomène d’exode rural. A cause du déficit en logements, des incitations étatiques ont été offertes au secteur, pour construire le maximum de logements sociaux à petits prix pour absorber la demande.

La récompense ultime: un pactole de dizaines de milliards de dirhams d'exonérations fiscales, que l'Etat supporte depuis bientôt 20 ans. Les mesures accordant ces incitations remontent à la loi de Finances 2000, et ont été renouvelées en grande partie par la loi de Finances 2010. Rien qu'en 2017, le secteur immobilier a raflé 25,4% des dépenses fiscales évaluées au titre de l'année en cours, à 8,5 MMDH.

Les exonérations fiscales octroyées au secteur immobilier, dans le cadre de la loi des Finances 2010, s'étalent jusqu'en 2020. Les opérateurs immobiliers ont bénéficié de cette stabilité fiscale pendant plusieurs années donc, mais la date butoir de ce "confort fiscal" est imminente. L'Etat ne semble plus très motivé à l'idée d'octroyer de nouvelles exonérations, et la loi des Finances 2018, qui n'offre pas de nouveaux cadeaux au secteur, le prouve bien.

Les raisons de cette restriction sont compréhensibles et légitimes: le manque à gagner est énorme pour un Etat qui veut améliorer ses recettes et minimiser ses dépenses. Qui plus est, le marché du logement économique est en pleine stagnation, et plusieurs experts s'accordent à dire que la demande solvable du secteur est saturée ou presque.

Une conjoncture qui s'est traduite, chez bon nombre d'opérateurs, par un surplus de production, et donc un stock difficile à écouler. La suite du scénario, on la connaît tous: une moindre rentabilité et des performances financières en rouge foncé, qui ont impacté la solvabilité globale du secteur.

L'immobilier cherche donc de nouveaux relais de croissance. Il semble les avoir trouvé dans le haut standing et le luxe mais, surtout, dans le segment prisé de l'avenir et même du présent: le moyen-standing. Plus particulièrement, les logements destinés à la "classe moyenne inférieure", communément appelés "Logements à 400.000 DH".

Un segment pour lequel les opérateurs espèrent avoir les mêmes avantages que ceux qu'ils ont eus pour le logement social. Mais il paraît difficile de compter sur une aide supplémentaire de l'Etat: "Il [est] évident qu’une nouvelle exonération fiscale pouvait difficilement être accordée, compte tenu des gros efforts que l’Etat a déjà consentis sur le logement social", avait affirmé Youssef Ibn Mansour, président de la Fédération nationale de la promotion immobilière, dans un entretien accordé à Médias24. 

"Certes il faut œuvrer en faveur de la classe moyenne, mais il existe des leviers autres que la fiscalité, à l’instar des dérogations urbanistiques qui permettraient aux ménages issus des classes moyennes de disposer d’un logement sur deux niveaux, voire plus", avait-il expliqué.

Parallèlement, il faudra repenser à la demande. Si le secteur explore de nouveaux segments, il faudra "solvabiliser" la demande qui les sous-tend, et penser aux avantages dont elle pourra bénéficier. D'où l'importance du rôle que devra jouer le secteur financier dans ce sens, acteur incontournable dans la chaîne de valeur de l’immobilier.

Dans le même sillage, les promoteurs comptent énormément sur l'avènement de la finance participative et des contrats Mourabaha immobilier pour capter de nouveaux clients, et ce sur tous les segments. Mais en attendant, le bout du tunnel n'est pas encore très visible pour le secteur qui devra se construire de nouveaux virages.