Un seul OPCI a été agréé par l’AMMC depuis le début de cette année. Il s’agit de « Educapital » géré par la société de gestion d’OPCI « Attijari Reim », agréé le 2 février.

« Depuis le coup d’envoi officiel de l’activité en 2019, 8 OPCI ont été agréés. 2 en 2019, 5 en 2020 et un seul depuis le début de cette année », nous indique Mouhammed Mariane, directeur général délégué de MSIN Gestion (Société de Gestion d’OPCI).

Il estime que « le bilan du début d’année ne reflète pas le travail profond et important qui se fait en arrière-plan dans la structuration des OPCI. Plusieurs investisseurs, dont les institutionnels, manifestent l’intérêt de structurer leur parc immobilier pour en d’optimiser la gestion ou pour liquéfier leur bilan. C’est une activité qui a un grand potentiel de croissance. Elle n’a toujours pas atteint sa vitesse de croisière ».

Et d’expliquer : « La majorité des sociétés de gestion travaille en cette période sur la structuration de leur OPCI. C’est un travail de longue haleine. Comparée à un fonds OPCVM, la création d’un OPCI est sensiblement plus compliquée puisqu’elle implique la présence d’un actif sous-jacent qui est lourd à manipuler. Il s’agit en l’occurrence de la composante immobilière des OPCI avec tout ce qu’elle nécessite comme procédures, notamment de due diligence et de transfert de la propriété du propriétaire de l’actif immobilier à l’OPCI».

« Cela nécessite un assainissement des actifs.  Il y a également le travail très sensible d’évaluation de ces actifs qui doit se faire par le concours de deux évaluateurs immobiliers agrées. Arrive ensuite l’intervention des commissaires aux comptes qui apportent leur appréciation sur les travaux d’apport », continue-t-il.

A rappeler que les biens immobiliers et droits réels de chaque OPCI doivent faire l’objet d’une évaluation au moins une fois par semestre par deux évaluateurs indépendants. Cette activité est soumise à un agrément délivré par le ministère de l’Economie et des Finances. Cet agrément est obtenu après avis de la Commission consultative chargée de donner son avis sur les demandes d’agréments.

Au 1er octobre 2020, 10 évaluateurs immobiliers d’OPCI étaient agrées par le ministère de l’économie et des finances.

« C’est tout un travail préparatif de structuration qui est assez colossale. Une fois la structuration ficelée, Il faut agréer l’OPCI par l’AMMC. Et puis obtenir le visa de l’Autorité pour le document d’information pour pouvoir commencer l’activité. Tout ce cycle qui est gourmand en termes de temps constitue un passage obligé avant de pouvoir mettre le fonds sur les rails », ajoute notre interlocuteur.

« Les sociétés de gestion ne sont pas toutes sur le même niveau de préparation de leur dossier d’agrément. C’est surtout à partir de la deuxième moitié de l’année qu’on va éventuellement voir ces travaux se concrétiser par des agréments de l’AMMC », anticipe notre source.

La réglementation avance

Sur le plan réglementaire, « l’année 2020 a apporté un ensemble d’avancées qui touchent directement à cette activité et qui reflète la volonté qui existe de mettre en place tous les ingrédients pour stimuler davantage cet écosystème, notamment grâce à l’extension de l’avantage fiscal aux actifs résidentiels. Certes, cette mesure élargit l’univers d’investissement mais ce n’est à priori pas pour autant que les intervenants vont suivre, du fait que la loi actuelle sur le bail résidentiel est jugée déséquilibrée en faveur du locataire», souligne notre interlocuteur.

L’écosystème devrait connaitre plus de dynamisme. « L’avantage majeur qui va pouvoir donner un coup de pouce à l’activité concerne sans nul doute la prorogation de l’application de la mesure transitoire prévoyant des avantages fiscaux pour les opérations d’apports d’immeubles aux OPCI. Cette mesure devait initialement prendre fin à fin 2020 mais elle a été prorogée dans la loi de finance pour laisser suffisamment de temps pour les investisseurs qui souhaitent en bénéficier».

Le plan comptable des OPCI n’est toujours pas finalisé. « Il n’y a pas eu la validation du plan comptable spécifique à cette activité par le conseil national de la comptabilité. Mais, les sociétés réalisent leur comptabilité sur la base d’une version assez avancée du projet qui est validé par les commissaires aux comptes. Le plan comptable a un peu tardé mais il ne constitue aucunement un élément de blocage pour l’activité », souligne notre source.

>> Lire aussi : 

OPCI. Les défis réglementaires qui restent à relever, selon Ghizlane Mamouni

Noreddine Tahiri : « les OPCI peuvent constituer une excellente solution pour les entreprises en difficulté »