- LeBouriser : Le Groupe CDG, à travers sa filiale AjarInvest, a ouvert le bal de l’activité des sociétés de gestion d’OPCI au Maroc en obtenant le premier agrément de l’AMMC. Racontez-nous un peu la naissance de cette nouvelle industrie et votre contribution dans ce chantier...

Noreddine Tahiri : La loi 70-14 portant sur les OPCI a été votée en 2016. Toutefois, les discussions autour de ce texte ont été initiées pat le Ministère de l’Economie et des Finances dès 2013.

La CDG a été, dès cette date, le porte-flambeau de cette nouvelle activité auprès des pouvoirs publics. En effet, à travers Ajarinvest, le Groupe a participé de façon très active à l’élaboration de la loi sur les OPCI et ce, par le biais de son action au sein de la commission qui a été constituée par le Ministère des Finances. Par la suite, le management de AjarInvest a été désigné par le Ministère comme membre expert au sein de la commission chargée de l’élaboration du plan comptable des OPCI. Les membres de cette commission ont œuvré pendant près d’un an et demi pour finaliser ledit plan comptable.

Nous avons fédéré un grand nombre d’acteurs intéressés par l’industrie des OPCI pour apporter des suggestions conjointes aux projets des deux circulaires de l’AMMC portant sur l’agrément des sociétés de gestion d’OPCI d’une part, et celle portant sur l’agrément des OPCI d’autre part. 

Nous avons également œuvré activement, avec ces mêmes acteurs, pour apporter les améliorations nécessaires à la fiscalité des OPCI. Des propositions allant dans ce sens ont été faites au Ministère des Finances qui les a intégrées dans les différentes lois de finances et ce, depuis celle de 2017.

Parallèlement à son action en faveur de l’industrie naissante des OPCI, AjarInvest a préparé son dossier de demande d’agrément en tant que société de gestion d’OPCI, tout en entamant un large chantier de prospection auprès de différents investisseurs.

Il est à préciser que la société a été le fer de lance du Groupe CDG dans les actions entreprises en faveur des OPCI. Ces actions s’inscrivent parfaitement dans le rôle du Groupe CDG en tant que locomotive, tiers de confiance et accompagnateur des pouvoirs publics dans la modernisation des outils d’investissement. 

Ces actions nous ont permis de développer une maîtrise reconnue des différents aspects légaux, réglementaires, comptables et fiscaux des OPCI au Maroc. Cette maîtrise est venue renforcer l’expertise déjà acquise du management dans le domaine de l’immobilier locatif. En effet, une partie de l’équipe a déjà affuté ses armes au sein du Groupe CDG au sein de l’une des plus importantes foncières du pays.

La conjonction de tous ces facteurs a contribué à la préparation du Groupe CDG d’un solide dossier de demande d’agrément et l’obtention, pour AjarInvest, du premier agrément de société de gestion d’OPCI au Maroc et en Afrique du Nord. Ces mêmes facteurs ont permis également l’obtention, en à peine six mois, de l’agrément des quatre premiers OPCI, qui représentent actuellement 100 % des OPCI opérationnels et 80 % de l’ensemble des OPCI agréés au Maroc.

- Quelles sont les principales réalisations jusqu'à présent ?

Nous avons obtenu, comme précisé plus haut, l’agrément de quatre OPCI dont la taille atteint 3,6 milliards de dirhams. Cette réalisation a été possible car nous avons pu mettre en place une organisation efficace destinée à industrialiser la structuration des OPCI et qui passe notamment par des analyses techniques et juridiques très approfondies des actifs immobiliers étudiés. Cette industrialisation est également passée par la mise en place de procédures très détaillées qui sont allées beaucoup plus loin que celles demandées par le régulateur.

Ainsi et au bout de 12 mois d’activité seulement, la taille du portefeuille actuellement géré atteint 94 actifs totalisant près de 193.300 m² répartis entre plusieurs villes.

Plusieurs investisseurs, notamment AtlantaSanad, nous ont déjà fait confiance pour la structuration et la gestion de leur OPCI. 

En outre, plusieurs autres investisseurs publics et privés nous ont d’ores et déjà mandaté à travers la signature de conventions pour la structuration de leur OPCI et leur gestion par la suite. C’est un capital confiance que nous comptont maintenir et développer durant les années à venir. 

Ajarinvest a également remporté le premier appel d’offres ouvert lancé pour la structuration et la gestion d’un OPCI. Il s’agit de celui lancé par Barid Al Maghrib. Elle a également été retenu pour la structuration et la gestion d’un OPCI dédié à la CMR. 

Je rappelle qu'avant même son agrément en tant que société de gestion d’OPCI, nous avons été short-listés, suite à un appel d’offres, pour la structuration du portefeuille immobilier d’un grand investisseur institutionnel et ce, en face de filiales de grandes banques de la place.

- Quelles sont vos perspectives d’évolution ?

AjarInvest est actuellement sollicitée par plusieurs investisseurs. Plusieurs de ces projets sont en cours de finalisation et des demandes d’agréments d’OPCI seront déposées durant le premier semestre de l’année prochaine.

Parallèlement à la finalisation de ces dossiers, nous continuons la prospection auprès de nouveaux investisseurs.

Par ailleurs et pour faire face à la forte croissance que va connaitre son activité, nous comptons poursuivre le renforcement de nos ressources, notamment humaines via des profils compétents et à la hauteur du développement attendu.

AjarInvest ambitionne également de se mobiliser pour la mise en place de pratiques de place relatives à cette nouvelle industrie et ce, à travers les propositions qu’elle pourrait apporter à l’AMMC, aux côtés d’autres acteurs, en matière de bonnes pratiques. C’est à ce titre que nous avons assisté à plusieurs réunions organisées par l’AMMC qui souhaite aller dans le sens de la mise en place de bonnes pratiques, notamment en termes de normalisation et d’harmonisation des relations entre les différents acteurs de l’écosystème des OPCI.

- Avec 6 sociétés de gestion d’OPCI agréées et 5 fonds créés -principalement par AjarInvest- le jeune écosystème des OPCI se montre déjà dynamique. Quelle évaluation faites-vous de son développement ?

Il faut rappeler que les véhicules d’investissement du type OPCI existent dans d’autres pays depuis les années 1960. Actuellement, près de 40 pays ont adopté des outils d’investissement de ce type. Avec le vote de la loi 70-14, le Maroc fait partie des derniers pays à l’avoir adopté. 

Ce type de véhicule d’investissement a connu un très grand développement dans le monde. A titre d’exemple, le nombre de REIT (Real Estate Investment Trust, équivalent américain des OPCI) s’élève en 2019 aux USA à 219, contre seulement 46 en 1975. En 2018 la taille des REIT aux USA a atteint 1.323 milliards de Dollars. 

En France l’activité des OPCI a été initiée en 2008. Le nombre d’OPCI en 2019 s’élève à 349, contre 101 en 2010. L’actif net sous gestion est de 101,6 milliards d’euros en 2019 contre 11,39 milliards d’euros en 2010, soit une progression annuelle moyenne de 14,8% en volume et de 27,5% en valeur.

Au Maroc, l’activité des OPCI n’a réellement débuté qu’en 2020. En moins d’un an d’activité, 5 OPCI ont déjà été agréés, dont 4 sont gérés par AjarInvest. Ce qui est remarquable. Ceci présage d’un important développement futur de cette activité et ce, à l’instar de ce que cette activité a connu dans d’autre pays. D’ailleurs, plusieurs investisseurs s’intéressent déjà à ce véhicule d’investissement. Cet intérêt s’explique par la sécurité juridique des OPCI, le niveau d’exigence en termes de contrôle, le besoin d’externaliser un certain nombre d’actifs immobiliers, la souplesse d’investissement que ce type de véhicule présente, sans oublier les incitations fiscales et l’intérêt que les pouvoirs publics donnent à l’OPCI. Cet intérêt s’est traduit par la célérité de finalisation de l’ensemble des textes législatifs et réglementaires et le fait d’avoir étendu, dans la loi de finances de 2021, l’exonération aux produits des OPCI issus des actifs locatifs à vocations résidentielle.

- La crise économique a aggravé les difficultés du secteur immobilier. Constitue-t-elle une menace ou une opportunité pour l'industrie des OPCI ?

Le secteur de l’immobilier connaît en effet une crise qui dure depuis plusieurs années. La crise COVID est venue aggraver cette situation et plus particulièrement celle de l’immobilier locatif qui est la cible des OPCI. 

Avec cette crise sanitaire, plusieurs acteurs économiques se sont retrouvés dans la difficulté d’honorer une partie de leurs engagements, notamment pour ce qui concerne le paiement des loyers. Ceci concerne davantage l’activité retail. Les bailleurs ont dû consentir des franchises de loyers à leurs locataires.

Cette situation ne milite donc pas pour le développement, à moyen terme, des OPCI destinés à détenir des actifs loués à certains opérateurs économiques touchés par cette crise. Toutefois, les OPCI pourraient être une excellente solution pour l’externalisation des actifs d’exploitation des entreprises subissant cette crise et ce, à travers la cession de ces mêmes actifs à des OPCI moyennant leur location auprès de ces mêmes OPCI.

Pa ailleurs, la récente extension des incitations fiscales des OPCI aux actifs immobiliers résidentiels pourrait contribuer à soulager les promoteurs immobiliers, contribuant ainsi à la sortie de crise de ce secteur. Toutefois, cela devrait notamment être accompagné par plusieurs actions à mettre en place, notamment la sécurisation des loyers résidentiels, l’équilibre juridique entre les bailleurs et les locataires et l’amélioration du rendement de ce type d’actif par rapport au risque.

Les pouvoirs publics peuvent également mettre à profit les OPCI pour contribuer au financement de la relance économique. Plusieurs solutions peuvent être envisagées par l’Etat. Il s’agit notamment de la mise en place d’un ou de plusieurs OPCI qui détiendraient des actifs exploités par des entités publiques moyennant leur location. De tels OPCI pourraient être ouverts aux investisseurs institutionnels tout en en gardant le contrôle. 

Un tel mécanisme pourrait contribuer à lever des fonds supplémentaires à même d’être orientés vers le financement de la relance économique post-COVID.