Le secteur immobilier a beaucoup souffert de la crise du Covid-19 sachant qu'il était fragilisé bien avant. Il a bénéficié en 2020 et 2021 de quelques mesures fiscales pour redynamiser le marché. Ces mesures ont été jugées insuffisantes. Mais il semble qu’elles commencent à générer quelques fruits.

Contacté par LeBoursier, Maître Hassan Slaoui, notaire à Casablanca, observe qu’« il y a un semblant de reprise au niveau du secteur». Actuellement, « les prémices sont assez bonnes compte tenu des dispositions légales et fiscales prévues par la loi de finance. Celles-ci ont pu encourager les transactions immobilières, quoique légèrement », nous indique-t-il.

La loi de finance rectificative de 2020 a, pour rappel, apporté des incitations pour l’immobilier portant sur les droits d’enregistrement. Il s’agit de l’exonération pour les logements sociaux d’une valeur comprise entre 140.000 DH et 250.000 DH, et d'une réduction de 50% pour les logements ou terrains destinés à usage d’habitation dont le montant ne dépasse pas 2,5 MDH. La loi de finances 2021 est venue prolonger cette mesure jusqu'à juin de la même année tout en l'améliorant, le plafond pour les biens immobilier hors social étant passé à 4 MDH.

« Ces mesures ne peuvent qu’encourager la reprise des transactions immobilières. Et on l’a ressenti, surtout à partir du mois de décembre 2020. Tous les segments connaissent un léger dynamisme en ce début d’année : le logement social, moyen et haut standing, mais aussi les terrains pour la construction de villas. Ce dernier segment a beaucoup bougé. On a observé que les personnes qui habitaient dans des appartements ont ressenti le besoin d’être dans une habitation individuelle. Beaucoup de ménages sont en train de vendre leurs appartements pour acheter de petites villas ou d’acquérir des terrains pour construire leur propre logement, surtout sur l’axe Casa-Rabat », commente notre interlocuteur qui indique aussi que la hausse des transactions est accompagnée d’une baisse continue des prix.

Mais, il précise que « ceux qui achètent maintenant sont surtout ceux qui avaient prévu d’acheter des actifs immobiliers en 2020 et qui ont suspendu leurs opérations à cause de la crise, du manque de visibilité et de l’impact psychologique général subi ».

La légère hausse des transactions immobilières devrait se confirmer à partir du 2ème semestre. « On reste optimiste pour cette année, malgré un ralentissement important de l’activité économique globale avec le confinement, la fermeture des restaurants et de plusieurs commerces, les restrictions de déplacement… Tout cela a pesé sur le pouvoir d’achat de beaucoup de des ménages. Avec les éléments dont on dispose actuellement, on prévoit un redémarrage effectif du secteur immobilier à partir du 2ème semestre 2021. Cela devrait être réalisé grâce aux mesures fiscales qui ont été apportées à ce secteur, mais aussi grâce au regain de visibilité et de confiance avec l'arrivée prochaine du vaccin et la redynamisation de l’économie ». 

Maître Hafid Oubrayem, Président du conseil régional des notaires de Casablanca confirme qu’une hausse des transactions, motivée par les mesures incitatives, est observée en cette période. Toutefois, « on est en début d’année. Il est encore tôt pour anticiper comment ce secteur devrait évoluer cette année».

De nouvelles mesures incitatives sont espérées 

Joint par LeBoursier, Mustapha Allali, promoteur immobilier et vice-président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), confirme qu’« il y a de l’engouement et de la demande. Les concrétisations de contrats ont connu une légère hausse à partir du mois de décembre ».

Toutefois, il trouve qu’il faut de nouvelles mesures pour relancer le secteur. « On reste optimiste pour le moment, en attendant de nouvelles mesures incitatives pour le secteur en faveur de l’acquéreur et non pas le promoteur. Par exemple, on espère qu’il y aura une baisse des droits de la conservation foncière à l’instar de ce qui a été fait pour les droits d’enregistrement. Les droits de la conservation restent très élevés, en comparaison avec d’autres pays. A l’acquisition d’un bien immobilier au Maroc, il faut débourser une moyenne de 6% entre la conservation foncière et l’enregistrement ».

Les banques doivent jouer leur rôle également afin de booster la demande. « On espère que les banques fassent un effort sur les taux d’intérêt. Il n’y a pas de raison à ce que la Banque centrale baisse son taux directeur et de l’autre côté, les banques ne baissent pas leur taux d’intérêt ».

Pour les promoteurs immobiliers, « on espère que les procédures administratives soient un petit peu plus souples. Plus un projet immobilier prend du retard, plus son coût devient plus élevé ». 

Par ailleurs, « il y a un marché énorme qui est celui de la classe moyenne. Le dispositif pour cette classe a été initié en 2013 avec des conditions de ventes qui ne dépassent pas 8.000 DH TTC par m². Pour réaliser de tels logements, il faut avoir le foncier qui peut répondre à ces critères. Malheureusement, le foncier qui correspond à ces critères se trouve en dehors des grandes villes. Pour le rendre accessible, il faut accorder quelques largesses en matière d’urbanisme. Par exemple, au lieu de donner des avantages fiscaux, on demande de nous accorder 30 à 35% de plus au niveau des constructions, en hauteur, afin qu’on puisse réduire nos prix de revient et nos coûts» .

Et pour ce qui est du programme du soutien du logement social qui a pris fin en décembre 2020 sans aucune trace au niveau de la LF 2021 de ce qui pourrait le remplacer, le vice-président de la FNPI nous indique qu’« on attend toujours que le ministère de tutelle fasse le pas nécessaire dans ce sens. On a fait des propositions qui sont en faveur des acquéreurs. On a demandé de ne bénéficier d’aucune aide, en tant que promoteur, et que le soutien soit accordé directement au acquéreur ».

« Le programme est arrivé à terme fin 2020. Ce qui se construit aujourd’hui en matière de logement économique concerne des conventions qui étaient signées avant 2020. Ce n’est toujours pas le moment pour arrêter ce soutien. Il faut renouveler le programme du logement social parce qu’il y a toujours un déficit en logement social. Certes, il y a un stock d’invendus, qui est toujours en souffrance, mais la cause réside dans son emplacement. Il s’agit de logements enclavés. Le déficit est observé au niveau des périphéries des villes, qui sont accessibles via moyens de transport en commun. C’est là où se trouve la demande qui n’est toujours pas assouvie », conclut-il.

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