L’annonce a été faite par Mohamed Benchaâboun le premier jour des 3èmes Assises de la fiscalité : « un référentiel unifié des prix immobiliers élaboré sous la responsabilité commune de l’Agence de la conservation foncière et de la Direction générale des impôts entrera en vigueur au cours de ce mois, pour Casablanca dans un premier temps. Il sera progressivement généralisé.

« Ce référentiel des prix sera actualisé chaque semestre, dans un cadre de concertation avec les professionnels, et devra refléter la réalité du marché en s’appuyant sur les prix aux contrats ».

Selon une source à la DGI, Casablanca génère le plus gros des transactions. Son référentiel entrera en vigueur incessamment et la généralisation aura lieu après l’affinement du dispositif.

Pour rappel, le référentiel des prix de l’immobilier sert de base de calcul des droits et taxes dus à l’Etat. Il contient les prix minima par type d’immeuble, âge, ville et quartier, que le contribuable doit retenir dans le cadre du transfert de propriété pour s’acquitter des droits d’enregistrement, de conservation foncière, de la taxe sur les profits immobiliers…

L’unification des deux référentiels est un vieux projet qui devait aboutir fin 2017 mais qui a été mis en stand-by malgré un taux d’avancement élevé des travaux. S’il voit le jour ce mois de mai comme promis, il mettra fin à une anomalie de taille qui perturbait le marché.

Jusqu'à 25% d'écart entre les prix de la DGI et de la Conservation foncière

La DGI, dont le référentiel est public et en vigueur depuis 2015, retient des prix minima parfois différents de ceux de la Conservation foncière. Un contribuable dont le contrat d’achat ou de vente mentionne un prix égal à la référence de la DGI peut malgré tout se voir redresser par la Conservation foncière si elle retient un prix de référence supérieur.

Selon notre source à la DGI, la fusion des référentiels permettra d’unifier les bases de calcul des droits et taxes et de redressement des contribuables, « même si les écarts entre les prix des deux administrations ne sont pas très importants ». Mais les notaires disent le contraire. Pour eux, les écarts dans certaines opérations peuvent atteindre 25%.

En fait, le référentiel de la DGI devait dès le départ servir de base commune aux deux administrations. Mais la Conservation foncière n’était pas d’avis de le rendre public, contrairement à la DGI. Sa position a changé en 2017, quand elle s’apprêtait avec la DGI à unifier les référentiels pour la première fois.

Observer le marché et non le manipuler

L’autre anomalie que devra corriger le nouveau référentiel unifié est le décalage par rapport aux prix du marché.

Depuis son démarrage, le référentiel de la DGI couvre une quarantaine de villes. Pour la majorité, la dernière mise à jour des prix remonte à 2017, pour certaines à 2016 dont Casablanca. Seuls quelques-unes ont été actualisées en 2018.

Cette situation ne manque pas de perturber le marché. Exemple : quand les prix réels baissent par rapport au référentiel, plusieurs transactions peuvent être bloquées par peur d’un redressement fiscal. L’autre possibilité est que le référentiel empêche une correction saine du marché.

Autre exemple : quand les prix réels augmentent par rapport au référentiel, acheteurs et vendeurs peuvent sous-déclarer (phénomène du noir) sans être inquiétés.

Avec le référentiel unifié, l’on promet une actualisation semestrielle, sur la base des prix aux contrats et en concertation avec les professionnels, notamment la Fédération des promoteurs immobiliers qui a été associée à l’élaboration de la première version pour Casablanca qui entrera en vigueur ce mois-ci, nous apprend notre source à la DGI.

Hormis l’actualisation semestrielle, une idée est à l’étude depuis des années pour mettre à jour de façon plus régulière les référentiels : indexer les prix minima sur l’indice des prix des actifs immobiliers, élaboré trimestriellement par Bank Al-Maghrib et la Conservation foncière. Jusqu’à aujourd’hui cette piste n’a pas été concrétisée.

Les immeubles mal situés ou orientés seront pris en charge à terme

Une dernière anomalie, mais celle-ci sera corrigée à terme : la non-prise en compte des biens qui présentent des lacunes et que leurs propriétaires ont du mal à vendre au prix du marché. Par exemple, les appartements en rez-de-chaussée, mal ensoleillés, vieux et mal équipés mais situés dans des zones chères…

Les propriétaires de ces biens subissent une double peine : un prix de vente bas et un redressement fiscal.

Selon notre source à la DGI, la prise en compte de ces paramètres est compliquée sur le plan technique, ce qui nécessitera un peu de temps. Mais à terme, le référentiel sera assez évolué pour prendre en compte le standing du bien, sa typologie, le zoning, le quartier, l’orientation, la vue…

Signalons qu’avant ce projet d’unification, la DGI était sur le point de mettre en place un système d’abattements sur les prix du référentiel au profit des contribuables qui pourraient être lésés en raison des caractéristiques de leurs biens. On verra si ce système sera retenu pour le référentiel unifié en attendant que ce dernier soit affiné.

Le référentiel, une limite des droits des citoyens ?

L’annonce du nouveau référentiel des prix a été bien accueillie par la majorité des concernés. Sauf qu’une partie d’entre eux estime toujours que ce genre de dispositifs limite le droit constitutionnel des citoyens de vendre et d’acheter librement aux prix qu’ils veulent. « Rien ne doit empêcher un propriétaire ou un promoteur, qui fait face à des difficultés par exemple, de vendre au prix qu’il veut même s’il est trop bas par rapport au marché. Et rien ne doit l’obliger à payer des impôts sur un revenu qu’il n’a pas encaissé réellement », déplore un juriste.

N’empêche que la mise en place du référentiel a donné un coup de frein au phénomène du noir qui était très répandu par le passé…

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