Récemment annoncé en exclusivité sur Médias24 par la ministre de l’Habitat, Fatima Zahra Mansouri, le dispositif d’aides publiques à allouer aux primo-acquéreurs des logements sociaux ne sera budgétisé qu’au projet de loi de finances (PLF) 2024. Le décret relatif aux modalités d’attribution de ces aides "sera bientôt validé par le secrétariat général du gouvernement".

Cette annonce fait réagir les opérateurs du secteur, notamment un membre de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) qui a requis l’anonymat. Selon lui, "la seule nouveauté [dans les propos de la ministre, ndlr], c’est qu’il y aura un report jusqu’en 2024. La question qui se pose, c’est de savoir si le secteur peut supporter un tel report".

Il s’interroge : "Est-il judicieux de reporter la mise en place de ce nouveau dispositif tant attendu, d’autant qu’il n’y a pas d’alternative aux programmes de logements sociaux existants ?"

"En 2024, nous en serons déjà à quatre ans de production réduite des logements sociaux. Il aurait fallu trouver une formule de reconduction transitoire et ajouter une année ou deux aux conventions existantes. Il ne faut pas oublier que cet écosystème — qui représente 15% du PIB national — est un secteur pourvoyeur d’emplois, qui draine beaucoup d’activités et risque d’être affaibli, en raison de ce report et de l’absence d’options alternatives ou transitoires", poursuit notre interlocuteur.

"Ce projet reste difficilement réalisable"

Dans ce précédent article de Médias24, la ministre de l’Habitat expliquait que le projet de distribution d’aides directes n’aura aucun mal à aboutir malgré les critiques récurrentes dont il fait l’objet de la part de promoteurs immobiliers. Ces derniers cherchent toujours à "comprendre" les propositions du ministère ; le décret relatif aux modalités d’attribution des aides étant toujours attendu.

"Nous rappelons que la FNPI a elle-même demandé aux précédents ministres de substituer la défiscalisation de la production des logements sociaux à 250.000 DH HT. Le dispositif mis en place en 2010 a permis la production de logements sociaux à 250.000 DH HT dont ont bénéficié des acquéreurs ciblés, ce qui a permis de loger 600.000 familles. Il n’aurait jamais été possible de produire des logements à ce prix-là sans ce dispositif fiscal", reprend notre source.

Et d’ajouter : "Par ailleurs, malgré cette subvention accordée au final aux acquéreurs, l’Etat a engrangé 50.000 DH de droits et taxes par logement produit par les différents intervenants dans tout l’écosystème et sur toute la chaîne de production, sans oublier l’activité économique générée pour cette typologie de logements."

C’est la raison pour laquelle la FNPI demande "une concertation basée sur des éléments chiffrés concernant les prix à mettre en place pour le nouveau programme. Nous ne connaissons ni le cahier des charges que propose le ministère, ni les prix qu’il veut finalement appliquer, ni les surfaces et les caractéristiques des biens prévus. Mais d’après ce que nous avons suivi, à savoir la production, à 300.000 DH TTC, de logements sociaux tels qu’ils sont produits actuellement et des logements pour la classe moyenne à 600.000 DH TTC, en conservant toute la fiscalité qui, au final, est supportée par l’acquéreur, la mise en place de ce projet sera difficilement réalisable, surtout dans les grandes villes du Royaume, et essentiellement sur les côtes du littoral", poursuit ce promoteur immobilier.

Selon lui, la FNPI analyse ainsi la situation : "La réalité du terrain, c’est que le pouvoir d’achat du citoyen est affaibli et le sera encore plus par l’inflation en cours. L’écrasante majorité de la demande va donc se concentrer sur des logements à bas coûts. Indépendamment des 'aides directes aux acquéreurs', d’autres leviers, qui n’ont pas d’impact financier sur le budget de l’Etat, peuvent être actionnés pour réduire sensiblement les coûts de ces logements."

Ainsi, les promoteurs estiment que les différents leviers à mettre en place sont le renouvellement de la politique d’urbanisme, la réduction du coût des intrants et l’équité fiscale.

Réduction des coûts : les propositions des promoteurs

Concernant la politique d’urbanisme, cet opérateur du secteur estime qu’elle doit "permettre de produire le foncier à bas coûts", ce qui nécessite une refonte souvent réclamée par les professionnels du secteur. "On ne comprend pas pourquoi il y a ce blocage alors que ce levier est très important et qu’il vise à réduire le coût du foncier par des mesures urbanistiques adéquates, surtout dans les grandes villes du littoral. Des surélévations des bâtiments doivent par exemple être mises en place, de même que l’optimisation de l’utilisation des documents d’aménagement."

Quant à la réduction du coût des intrants, notre interlocuteur rappelle que "la FNPI a sollicité l’avis du Conseil de la concurrence en matière de prix des matériaux de construction (béton, briques, ciment, béton... prêts à l’emploi et plancher, etc.). L’objectif étant de savoir s’il existe une entente tacite entre les différents producteurs. Mais cette demande est restée lettre morte depuis près d’un an. Il est question de s’interroger sur la justification des hausses enregistrées et de la comparer aux pays limitrophes. Pourquoi ces matériaux sont-ils plus chers au Maroc qu’ailleurs ?"

Enfin, notre interlocuteur souligne que "les promoteurs immobiliers ne réclament pas d’avantages fiscaux mais une équité fiscale. Le secteur du bâtiment est soumis à des taxations supplémentaires par rapport à d’autres secteurs d’activités. Il s’agit des droits d’enregistrement et de la conservation foncière. En tant que professionnels, notre matériau de base c’est le foncier, sur lequel nous payons des droits. Ce qui n’est pas le cas d’autres secteurs (industriel, commercial, services, etc.), qui ne paient pas de taxe sur la matière première. Nous payons une panoplie de droits au niveau de la conservation foncière, ce qui correspond à près de 6% du prix de vente pour le promoteur. Tandis que l’ensemble des coûts des droits d’enregistrement et de conservation foncière pour un projet immobilier s’élève à 12% et reste, finalement, à la charge de l’acquéreur."

"En ajoutant à cela le droit de mutation par rapport aux logements neufs, cette lourde fiscalité augmente les charges au détriment de l’acquéreur. Ceci constitue un dysfonctionnement du système, puisque l’Etat met en place des taxations qui augmentent les coûts de revient et réduisent ainsi la production de logements à bas coûts, alors que les logements insalubres, anarchiques et non réglementaires foisonnent. L’Etat est donc obligé, dans le cadre de la lutte contre l’habitat insalubre, de mener des politiques très coûteuses pour éradiquer cette typologie de logements. Les coûts de cette politique pour le budget de l’Etat sont considérables. A quoi sert-il de fiscaliser lourdement la production de logements sociaux et de mener une politique budgétivore pour la lutte contre les logements insalubres ?"

Par conséquent, les promoteurs immobiliers appellent à la mise en place d’une "stratégie nationale qui ne peut être faite que par l’Etat et qui soit régionalisée, afin d’adapter les logements aux pouvoirs d’achat de chaque région".

"La ministre évoque dans le précédent article de Médias24 qu’une nouveauté vise à laisser agir les promoteurs de différentes tailles. La FNPI, qui compte parmi ses membres des promoteurs de taille très réduite, ne peut qu'approuver une telle orientation. Mais cette démarche doit être réalisée dans le cadre d’une stratégie nationale. Il ne s’agit pas de créer des logements, ni de placer un bâtiment à côté de l’autre, mais de créer des espaces de vie agréables, ainsi que des environnements harmonieux. Il faut donc une stratégie nationale, surtout qu’un exode rural très important est attendu d’ici 2030/2035."

"La mise en place d’un aménageur public, créateur de zones aménagées, avec tous les équipements nécessaires pour un environnement viable et harmonieux, avec un partenariat public-privé, est une option hautement souhaitable et réclamée par les opérateurs. Cela favorisera la mise en place de foncier à bas coûts pouvant servir pour les logements sociaux, mais aussi pour ceux de la classe moyenne, délaissée depuis des années", conclut notre interlocuteur.

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