À partir du 1ᵉʳ juillet 2026, une nouvelle retenue à la source de 5% s’appliquera à certains produits de location immobilière. Prévue par la loi de finances pour l’année budgétaire 2026 et détaillée par la note circulaire n° 737 de la Direction générale des impôts (DGI) relative aux mesures fiscales de cette loi, cette mesure figure parmi les principales nouveautés fiscales de l’année.

Elle soulève toutefois de nombreuses interrogations. Qui est réellement concerné ? Les particuliers sont-ils visés ? Quels types de loyers entrent dans son champ d’application ? S’agit-il d’une nouvelle taxe sur l’immobilier ou d’un simple mécanisme de collecte de l’impôt ? Quelles entreprises devront l’appliquer dès cette année et comment se préparent-elles à cette nouvelle obligation ?

La retenue à la source sur les loyers étendue aux loyers versés aux personnes morales

"La nouveauté de 2026, c’est qu’on étend la retenue à la source aux personnes morales bénéficiaires de loyers. Jusqu’à présent, la retenue à la source concernait principalement les revenus fonciers versés par des personnes morales ou des personnes physiques dont les revenus professionnels sont déterminés selon le régime du RNR ou du RNS à des personnes physiques", explique El Houssine Baiysa, expert-comptable, contacté par nos soins.

Il ajoute : "À partir du 1ᵉʳ juillet 2026, lorsqu’une personne morale verse un loyer à une autre personne morale entrant dans le champ du dispositif, elle devra appliquer une retenue à la source de 5% du montant brut desdits produits, hors TVA, alloués aux personnes morales soumises à l’IS (article 19-IV-A du CGI) et aux personnes physiques soumises à l’IR selon le régime du RNR ou celui du RNS".

Du côté des locataires, les personnes concernées par l’obligation d’opérer cette retenue sont notamment l’État, les collectivités territoriales, les établissements et entreprises publics et leurs filiales, les établissements de crédit et organismes assimilés ainsi que les entreprises d’assurances et de réassurance. "Pour ces catégories, il n’y a pas de condition de chiffre d’affaires".

"Pour les autres entreprises, le seuil est fixé à 500 millions de dirhams de chiffre d’affaires hors TVA à compter du 1ᵉʳ juillet 2026. Ainsi, lorsqu’une entreprise dont le chiffre d’affaires du dernier exercice clos est égal ou supérieur à ce seuil verse un loyer à une personne morale, elle doit opérer une retenue à la source de 5% sur le montant hors TVA".

"À compter du 1ᵉʳ janvier 2027, le dispositif sera étendu aux entreprises dont le chiffre d’affaires hors TVA est égal ou supérieur à 350 MDH. Puis, à compter du 1ᵉʳ janvier 2028, il concernera les entreprises dont le chiffre d’affaires hors TVA est égal ou supérieur à 200 MDH", ajoute-t-il.

Particuliers, professionnels, OPCI, crédit-bail : qui entre réellement dans le champ du 5% ?

"Pour préciser les choses, cette retenue à la source concerne les produits de location de biens immobiliers. On parle aussi bien de bureaux, de locaux commerciaux, d’usines, d’entrepôts, de hangars, de terrains ou, plus généralement, de biens immeubles bâtis ou non bâtis et des constructions de toute nature donnés en location".

Mais qu'en est-il des personnes physiques exerçant une activité professionnelle dans un local ? Sont-elles concernées par cette retenue à la source de 5% ? "Il faut distinguer les personnes physiques selon leur situation fiscale. Lorsqu’il s’agit d’un particulier qui perçoit un loyer au titre d’un revenu foncier, il n’est pas concerné par cette nouvelle retenue à la source. Ces revenus continuent de relever du régime des revenus fonciers applicable aux personnes physiques [voir la dernière partie de cet article]", explique El Houssine Baiysa.

En revanche, "lorsqu’une personne physique exerce une activité professionnelle et que l’immeuble loué fait partie de son patrimoine professionnel, elle entre dans le champ du dispositif".

Notre expert cite l’exemple d’un médecin qui détient un local inscrit dans son activité professionnelle et qui le donne en location, "les revenus tirés de cette location sont concernés par les nouvelles dispositions".

Du côté des bailleurs, "certaines catégories restent exclues du dispositif. C’est notamment le cas des personnes bénéficiant de l’exonération permanente ou hors champ d’application de l’impôt sur les sociétés, comme l’État, les collectivités territoriales ou les Habous lorsqu’ils perçoivent des produits de location. La même logique s’applique aux OPCI bénéficiant d’une exonération permanente de l’impôt sur les sociétés au titre des opérations conformes à leur objet ".

Il en va de même pour les sommes versées aux sociétés de crédit-bail au titre des opérations de crédit-bail et de location avec option d’achat réalisées conformément à la réglementation en vigueur.

"C’est pour cela qu’il ne faut pas présenter cette mesure comme une nouvelle taxe sur l’immobilier ou sur les loyers. Ce n’est pas une nouvelle imposition. Il s’agit avant tout d’un mécanisme de recouvrement de l’impôt sur les revenus fonciers étendu à de nouvelles catégories de bénéficiaires des produits de location".

Les entreprises devront adapter leurs processus internes

Au-delà du champ d'application, la réforme aura également des conséquences opérationnelles pour les entreprises chargées d'effectuer la retenue.

"Les conséquences concernent avant tout l’organisation des entreprises. Cette mesure est importante parce qu’elle transforme certaines règles de gestion opérationnelle. Les entreprises concernées devront adapter leurs procédures internes pour intégrer cette nouvelle retenue à la source".

"Cela implique notamment une refonte des processus au niveau des directions comptables et financières ainsi que des dispositifs de contrôle interne. Les entreprises devront s’assurer que la retenue est correctement calculée, déclarée et reversée dans les délais prévus par la loi".

Cela passe également par des actions de sensibilisation et de formation des équipes. Il faudra mettre en place les moyens nécessaires pour assurer la conformité avec la nouvelle réglementation et éviter les erreurs d’application.

Ce sont ce que l’on peut qualifier de mesures transformatives, dans la mesure où elles modifient certaines règles de gestion du quotidien au sein des organisations.

Au départ, cela peut constituer une contrainte d’adaptation. "Mais avec le temps, les entreprises vont s’habituer à ce nouveau mécanisme. On a observé le même phénomène avec d’autres réformes, notamment celles liées aux délais de paiement (code de paiement). Aujourd’hui, ces obligations sont progressivement entrées dans les pratiques courantes des entreprises".

Un impact de trésorerie limité pour les bailleurs

"Sur le plan de la trésorerie, il y aura effectivement une retenue de 5% opérée sur les loyers perçus. Mais il ne faut pas oublier que cette retenue constitue une avance d’impôt qui pourra être imputée par le bailleur".

"L’avantage du dispositif est que cette imputation ne nécessite pas d’attendre la fin de l’année. Elle peut intervenir au fur et à mesure des échéances fiscales. Dès lors que la retenue a été opérée et déclarée par le locataire, le bailleur (personne morale) peut en tenir compte dans le cadre de ses acomptes provisionnels d'IS".

"En pratique, l’impact de trésorerie existe, mais il reste généralement limité dans le temps. On parle davantage d’un décalage temporaire de quelques semaines ou de quelques mois que d’une perte définitive pour le bailleur".

"D’ailleurs, la loi ouvre droit à restitution En matière d’IS, le montant retenu à la source n’ayant pu être imputé sur les acomptes provisionnels et sur le reliquat d’IS de l’exercice au cours duquel la retenue a été opérée ouvre droit à la restitution d’office".

"De même, en matière d’IR, le principe de restitution d’office est prévu lorsque le montant des retenues effectuées à la source sur les produits de location et versées au Trésor excède celui de l’impôt correspondant au revenu global annuel du contribuable au vu de sa déclaration du revenu global".

"Je pense que les premiers secteurs concernés par des impacts seront ceux qui recourent massivement à la location immobilière. C’est notamment le cas du secteur bancaire, à travers son réseau d’agences, mais également des enseignes présentes dans les centres commerciaux et les malls", indique notre interlocuteur.

"Ces acteurs disposent souvent d’un parc locatif important et seront donc parmi les premiers à intégrer ce nouveau mécanisme dans leurs procédures de gestion et de conformité fiscale".

Historique : comment le régime des revenus fonciers a évolué depuis 2019

"L’application de la retenue à la source sur les revenus fonciers remonte à 2019. À cette date, deux taux ont été introduits : 10% lorsque le montant annuel brut des revenus fonciers est inférieur à 120.000 DH, et 15% lorsqu’il est égal ou supérieur à ce seuil".

En 2019, ces taux étaient libératoires avec option. Cela signifie que le bailleur pouvait opter pour le paiement spontané de l’impôt au lieu de subir la retenue à la source.

"En 2023, cette option a été supprimée. À partir de cette date, lorsqu’une personne morale verse des revenus fonciers à une personne physique, elle doit obligatoirement opérer la retenue à la source au taux de 10% ou 15%".

Par ailleurs, avec la réforme de 2019, l’abattement de 40% qui existait auparavant sur les revenus fonciers a été supprimé. Avant cette réforme, l’impôt était calculé après application d’un abattement de 40% sur le revenu foncier brut.

Entre 2019 et 2023, les revenus fonciers faisaient l’objet d’une déclaration distincte du revenu global. Même lorsqu’il optait pour le paiement spontané, le bailleur déclarait ces revenus séparément du revenu global, et selon les taux de 10% ou 15%.

"En 2023, le régime des revenus fonciers a été réformé à nouveau avec la réinstauration de l’abattement de 40% et la suppression de l’option. Dès lors, lorsqu’une personne morale verse un revenu foncier à une personne physique, elle doit obligatoirement appliquer la retenue à la source aux taux non libératoires de 10% ou 15%".

"Pour la période allant de 2019 à 2024, les revenus fonciers inférieurs à 30.000 DH n’étaient pas soumis à la retenue à la source. La loi de finances 2025 a ensuite porté ce seuil à 40.000 DH. En parallèle, elle a introduit une nouvelle option permettant aux titulaires de revenus fonciers d’opter pour une imposition au taux libératoire de 20%, les dispensant de la déclaration annuelle au titre de ces revenus".