L’écosystème des OPCI a été officiellement lancé en 2019 au Maroc avec le cadre légal lui permettant d’exister et de prospérer.

"En 2019, il y a eu les deux circulaires de l’AMMC et l’agrément des évaluateurs immobiliers, qui sont le cœur du dispositif. Les premiers agréments ont été donnés en 2019, et il y a aujourd’hui 12 évaluateurs immobiliers agréés. L’écosystème a été globalement finalisé fin 2020. Rappelons par ailleurs qu’en août 2020, il y avait à peu près 3 MMDH d’actif sous gestion", rappelle Noreddine Tahiri, directeur général d’Ajarinvest, filiale de CDG et CIH Bank.

Un actif global sous gestion en hausse de 31% à fin septembre

Désormais, à la fin du troisième trimestre 2023 et d’après les derniers chiffres de l’AMMC, l’actif net atteint 75,5 MMDH, en hausse de 30,7% en YTD. Une performance notable sur papier. Depuis la création de l’écosystème il y a à peine cinq ans, plusieurs dispositions ont été mises en place pour catalyser son développement.

"L’un des éléments qui a permis un fort développement du secteur, c’est que les OPCI ne paient pas d’IS et qu’il y a en plus une disposition comptable qui fait que les OPCI ne pratiquent pas d’amortissement. C’est cela qui, dans la pratique, a permis de faire en sorte que tous les loyers reçus par les OPCI soient versés sous forme de dividende, à hauteur d’au moins 85% du résultat net. Plusieurs amendements ont été pris depuis, notamment avec la taxation des dividendes avec un abattement de 60%. L’objectif était de faire émerger un produit pour capter de l’épargne et le flécher vers l’immobilier", poursuit Noreddine Tahiri.

Cependant, cette performance affichée à fin septembre 2023 est à mettre en perspective. En effet, le marché a connu un fort ralentissement après une croissance quasi exponentielle attestée en 2022. Pour rappel, durant l’année 2022, l’actif sous gestion des OPCI a progressé de 128,8 % à 57,7 MMDH.

Les mesures de la LF 2023 ont ralenti la croissance de l’écosystème

Au vu d’une amélioration de près de 31% de l’actif net sous gestion à fin septembre, on pourrait croire que tout va pour le mieux pour l’écosystème des OPCI. Mais cette performance a été minée, notamment depuis les dispositions concernant le secteur dans la loi de finances 2023. Ce qui a été modifié dans la LF 23 devait être limité dans le temps, mais a finalement été prorogé de façon indéfinie. Cela concerne le fait de faire un apport en nature dans un OPCI et de ne pas payer d’impôt sur la plus-value réalisée. On ne le paie que lorsque l’on cède une partie ou la totalité des actions en contrepartie de l’apport en nature. En somme, un sursis d’impôts. "Ce qui aurait pu être fait pour catalyser l’écosystème, c’est d’interdire la défiscalisation des apports en nature", explique le directeur général d’Ajarinvest.

Il convient de rappeler que l’écosystème bénéficiait d’un régime fiscal favorable jusqu’au 31 décembre 2022, à savoir une exonération totale de l’IS et un abattement de 60% sur les dividendes distribués aux actionnaires. Cet abattement a été réduit à 40% dans la loi de finances 2023.

"Il y a un abattement de 40% sur les dividendes pour les OPCI qui ouvrent leur capital à d’autres entités à hauteur de 40%. Cela veut dire que si un seul actionnaire ne détient pas plus de 60%, les autres actionnaires peuvent appliquer un abattement de 40% sur les dividendes reçus. En somme, si l’on a un OPCI constitué de trois actionnaires dont l’un détient 40% et les deux autres 30% chacun, les actionnaires ont la possibilité de payer l’impôt sur les dividendes avec un abattement de 40%", explique Noreddine Tahiri.

Dans ce cadre, il faut préciser que les actionnaires ne doivent pas appartenir au même groupe. Les actionnaires ne peuvent pas être une maison mère, avec une de ses filiales, ou une filiale de filiale. "Il ne faut pas qu’une entité détienne plus de 60%, et les autres entités ne doivent pas non plus être apparentées", précise notre interlocuteur.

De fait, le régime est contraignant pour les investisseurs. Car tous les OPCI n’ont pas cette structure actionnariale où les détenteurs de capital ne sont pas apparentés et où aucun actionnaire ne détient plus de 60% du capital. "La croissance affichée depuis le début 2023 est principalement tirée par les OPCI dont aucun actionnaire ne détient plus de 60%", nous explique Noreddine Tahiri.

De fait, cette législation a probablement enrayé la dynamique de croissance de l’écosystème du fait qu’elle rend certains investissements peu attractifs pour les investisseurs. Par conséquent, les perspectives pourraient s’assombrir.

Des craintes ressenties pour certains OPCI

Le contexte légal a donc rendu inintéressants certains OPCI pour les investisseurs. "Ma crainte, c’est que certains OPCI disparaissent, parce qu’il n’y a plus aucun intérêt pour les actionnaires à payer de l’IS sur les loyers alors que les OPCI n’appliquent pas d’amortissement. Ils sont perdants", nous confie notre interlocuteur.

Cela fait que la croissance du marché est tirée par une partie seulement des OPCI alors qu’une autre rencontre plus de réticence de la part des investisseurs. D’ailleurs, selon notre interlocuteur, "s’il n’y avait pas cette disposition de la loi de finances 2023, l’évolution de l’actif sous gestion des OPCI aurait été supérieure à ce que nous constatons à fin septembre".

Le cadre en place montre également que malgré le fait d'entrer dans les cases pour bénéficier de l’abattement de 40% − à savoir ouvrir son capital à hauteur de 40% minium à un actionnaire non apparenté −, une éventuelle montée au capital de l’actionnaire majoritaire peut pénaliser l’autre.

"Supposons que l’on a deux actionnaires dont l’un détient 40% et l’autre 60% du capital de l’OPCI avec un abattement de 40% qui s’applique au deux. Si celui qui détient 60% du capital décide de souscrire pour l’acquisition d’un bien quelconque, il va dépasser les 60%. De fait, l’autre actionnaire détenant 40% va également être taxé sur l’intégralité de dividendes perçus alors que l’action ayant mené à cette taxation n’est pas de son ressort. Il se retrouve à subir les résultats d’une action qui n’est pas la sienne", explique Noreddine Tahiri.

Le signal envoyé à l’industrie par le projet de loi de finances de l’année à venir ne laisse pas transparaître de changement pouvant laisser prétendre à une amélioration de la situation. "C’est d’autant plus inquiétant que dans le PLF 2024, rien n’a été prévu concernant les OPCI. Il semblerait que la disposition prévue dans la loi de finances 2023 reste inchangée", conclut notre interlocuteur.