Le ministère de l’Habitat compte mettre en place deux formules d’aide aux primo-acquéreurs de logements principaux. Le projet de décret fixant les modalités pour en bénéficier, dont le contenu a été dévoilé par Médias24, devait être examiné en Conseil de gouvernement le 14 septembre, mais il a subi un report en raison du séisme du 8 septembre.

Ce texte apporte plusieurs éléments de réponse aux acquéreurs. Des questions persistent toutefois sur les mesures qui seront exigées des promoteurs immobiliers. Ces derniers devront-ils respecter un minimum de conditions pour construire des biens dont le prix variera entre 300.000 et 700.000 DH TTC, ou encore des logements de moins de 300.000 DH TTC ? Dans le cas contraire, à quoi devraient ressembler ces biens, notamment dans les grandes villes où le coût du foncier est relativement cher par rapport aux petites villes ? Si aucune condition particulière ne régit ces logements, comment les prix de l’immobilier pourront-ils être contrôlés ? Pour y répondre, nous avons sondé des professionnels du secteur, membres de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI).

Les logements à moins de 300.000 DH TTC, "un projet mort-né"

L’Etat prévoit de mettre en place deux formules d’aide aux primo-acquéreurs de biens principaux :

- une aide de 50.000 DH pour l’achat d’un bien dont le coût dépasse 300.000 DH, tout en étant plafonné à 700.000 DH ;

- une aide de 70.000 DH pour les logements dont le prix est inférieur à 300.000 DH ; avec un supplément de 10.000 DH au profit des veuves.

"Le dispositif de logements sociaux à 300.000 DH TTC est mort-né", estime l’une de nos sources. "Il n’y aura pas de production selon ce dispositif, d’autant qu’il implique plusieurs contraintes pour le promoteur, notamment de payer toute la fiscalité, à savoir l’IS et la TVA, mais aussi les droits d’enregistrement, le droit de conservation foncière (au moins six taxes), plusieurs taxes communales dont certaines nouvellement mises en place, ainsi que la taxe de la protection civile et autres. Toutes ces taxes seront désormais à la charge du promoteur, qui les répercutera au final sur les acquéreurs."

"Les promoteurs devront à présent répondre aux exigences des plans d’aménagement "

"Puisqu’il n’y a plus de cahier des charges à respecter, le promoteur immobilier devra répondre aux documents d’urbanisme au niveau des plans d’aménagement", ajoutent nos interlocuteurs.

"Ces documents stipulent la création d’une place de parking par logement et nous imposent des contraintes sur les surfaces. Cela signifie qu’on ne pourra pas créer des appartements de moins de 70 m². Ils nous imposent aussi l’efficacité énergétique. Comment pourrait-on produire un logement de 300.000 DH TTC avec toutes ces contraintes ?".

"Rien que la place de parking nous coûte environ 40.000 DH par logement, à quoi s'ajoutent 10.000 DH pour l’efficacité énergétique, et 40.000 DH pour payer toutes les taxes imposées aux promoteurs. Soit un total d'environ 90.000 DH. Cela implique qu’à présent, nous devrons réaliser des biens à 210.000 DH TTC, alors qu’actuellement, on n’arrive plus à produire des logements à 250.000 DH hors taxes au vu de l’inflation et de la cherté du foncier, sans parler de l’acharnement dans les agences urbaines et les services administratifs, communes et régies pour délivrer les autorisations de construire et les documents administratifs", déplorent nos sources.

"Au vu de toutes ces conditions, nous estimons que le logement social à 300.000 DH TTC ne pourra pas être réalisé, alors que ce type de logement représente 70% à 90% de la production nationale. Il n’y aura donc pas de relance du secteur."

Probable succès du logement entre 300.000 et 700.000 DH TTC dans les périphéries

Nos interlocuteurs pensent toutefois que le "logement entre 300.000 et 700.000 DH TTC sera un succès, non pas à l’intérieur des grandes villes, mais dans les périphéries lointaines".

"À Rabat par exemple, ces logements pourront se faire à Ain Attig, Skhirat ou encore Sidi Bouknadel, mais pas au centre-ville de Rabat, ni à Témara, ni à Salé. Pour Casablanca, ils pourront être réalisés dans les périphéries lointaines, au-delà de Dar Bouazza."

"Donc, si succès il y a par rapport au programme du gouvernement, il sera relatif à la tranche moyenne, mais pas à l’intérieur des villes. Ce sera plutôt dans les périphéries, où le foncier est plus ou moins accessible", résument nos sources, soulignant qu’au niveau des grandes villes, "le foncier coûte actuellement entre 10.000 DH et 12.000 DH le m²."

"Ce programme ne répond donc pas aux demandes et aspirations de la classe sociale, surtout de la classe déshéritée, alors que 90% de la demande va vers les logements à faible coût."

Vers un coup de fouet au noir ?

"Ces conditions donneront lieu à une augmentation des promoteurs non professionnels", mais aussi à une hausse des prix de l’immobilier.

"Tout ceci ne fera qu’encourager la pratique au noir. Le risque est de voir un bien de 400.000 ou 450.000 DH, dont seulement 300.000 DH seront déclarés pour permettre à l’acquéreur de bénéficier de l’aide de 70.000 DH, et c’est ce que l’on redoutait le plus", concluent nos sources.

La formule précédente

En vue de réduire le déficit dans le secteur de l’habitat et de promouvoir l’habitat social, le gouvernement avait mis en place des avantages fiscaux au profit des promoteurs immobiliers et des acquéreurs des logements sociaux.

Pour les promoteurs, ces avantages consistaient en l’exonération des impôts, droits et taxes suivants :

- l’impôt sur les sociétés ;

- l’impôt sur le revenu ;

- les droits d’enregistrement et de timbre ;

- les droits d’inscription sur les livres fonciers ;

- la taxe professionnelle, la taxe sur les terrains urbains non bâtis et la taxe sur les opérations de construction.

Ceux-ci s’engagent de leur côté à réaliser, dans le cadre d’une convention conclue avec l’Etat assortie d’un cahier des charges, un programme de construction de 500 unités à un prix ne dépassant pas 250.000 DH hors taxes sur la valeur ajoutée par unité de logement, sur une période n’excédant pas cinq ans à compter de la date d’obtention de la première autorisation de construire.

Les acquéreurs de logements sociaux bénéficient, eux, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée afférente au logement social, qui est versé par le receveur de l’administration fiscale au notaire, sous la forme d’une partie du prix égale au montant de la taxe sur la valeur ajoutée indiqué dans le contrat de vente, lui-même établi sur la base du compromis de vente.

Avec le précédent système, l'Etat imposait donc des normes, un plafond de prix, ainsi que la réalisation d'équipements collectifs. Dans le nouveau système, il n'y a plus de conditions. Les nouveaux logements seront donc livrés aux lois du marché, dans leurs prix et leurs caractéristiques, tandis qu'il n'y aura plus d'exigence d'équipements collectifs.