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Syndic de copropriété : aucune loi pour contrôler les sommes importantes collectées

Alors que les syndics de copropriété collectent des fonds substantiels, aucun garde-fou n’est mis en place par la loi. Les professionnels du secteur s'inquiètent de l'absence de contrôle et des risques qui en découlent.

Syndic de copropriété : aucune loi pour contrôler les sommes importantes collectées

Le 19 janvier 2023 à 17h29

Modifié 19 janvier 2023 à 19h15

Alors que les syndics de copropriété collectent des fonds substantiels, aucun garde-fou n’est mis en place par la loi. Les professionnels du secteur s'inquiètent de l'absence de contrôle et des risques qui en découlent.

La réforme du droit de la copropriété au Maroc devient plus que nécessaire pour les professionnels du secteur. Ces derniers estiment que l’arsenal juridique actuel comprend des failles qui, dans la pratique, causent de nombreux dégâts. C’est le cas des syndics de copropriété qui font de la collecte de fonds, sans aucune traçabilité exigée et aucun cadre pour contrôler et réglementer ces transactions.

Ainsi, il arrive souvent que des syndics disparaissent dans la nature après avoir récolté des millions auprès des propriétaires. C’est pour cette raison que l’Association marocaine de la copropriété (AMCOP) fait de la réglementation du métier sa priorité.

La fondatrice et présidente de l’AMCOP, Dalila Ennaciri, explique à Médias24 les difficultés et la situation alarmante qu’engendre l’absence d’un cadre juridique complet. Selon elle, "aucune formation académique n’est exigée et aucun formalisme n’est en vigueur pour exercer le métier de syndic. Certaines sociétés de syndic exercent même sans avoir de siège social, étant elles-mêmes dans l’irrégularité en tant qu’entreprises. Le syndic a besoin d’une carte professionnelle, d’un ordre qui regroupe les professionnels et d’un ministère de tutelle qui exerce un droit de regard. Les grands chantiers de l’urbanisme du Maroc d’aujourd’hui ne se feront pas sans une réforme profonde de la copropriété".

Aucun outil de contrôle

Le législateur a établi un statut légitime au syndic et l’a désigné dans l’article 19 de la loi 106-12 (modifiant et complétant la loi 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, ndlr). Selon cet article, un syndic est élu parmi les copropriétaires ou parmi les tiers, et peut être une personne physique ou morale.

"Le législateur a déterminé le rôle du syndic, ses pouvoirs et ses obligations, mais aucun outil de contrôle tiers n’est exercé sur lui. La remise des comptes dépend formellement du bon vouloir du syndic. Dans d’autres pays, le syndic professionnel a l’obligation de remettre des annexes comptables pour chaque copropriété, telle une déclaration de bilan pour une entreprise avec une possibilité de contrôle de l’Etat derrière", souligne Dalila Ennaciri.

Le même texte "donne autorité au syndic, qu’il soit bénévole ou professionnel, de collecter les participations des copropriétaires". Et charge le syndic "d’ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat et d’y déposer ‘immédiatement’ les sommes et les valeurs perçues au profit du syndicat. Les cotisations doivent être versées exclusivement sur le compte bancaire de ce dernier", poursuit notre interlocutrice.

Cette loi prévoit que "les comptes du syndicat comprennent les recettes et les dépenses de l’exercice, la situation de la trésorerie ainsi que le budget prévisionnel. Les comptes doivent être établis conformément aux règles comptables. Autrement dit : un grand livre, un journal et l’ensemble des balances", précise-t-elle.

Or, dans la pratique, la situation est différente. Selon la présidente de l’AMCOP, "la majorité des syndicats, surtout ceux gérés par les syndics bénévoles, tiennent une comptabilité basique sur un tableur (recettes et dépenses). Les petits immeubles, souvent, n’établissent pas de budget détaillé avec des rubriques et un contrôle budgétaire, ou ne tiennent même pas leur assemblées générales. L’outil informatique n’est pas accessible à tous les syndics bénévoles, et aucune obligation de disposer d’une application de gestion n’est imposée aux syndics professionnels".

"Il faut bannir le paiement en espèces"

C’est ainsi que l’on constate de nombreux cas où le syndic disparaît avec l’argent des propriétaires. "Dès lors qu’une personne morale ou physique effectue de la collecte de fonds, il y a toujours des failles qui profitent à des personnes malintentionnées. En plus d’un statut non réglementé, le syndic collecte souvent des fonds en espèces ; non parce qu’il l’exige, mais parce que le copropriétaire préfère payer en espèces et que cette pratique est tolérée dans notre pays. Le paiement en espèces crée une difficulté de traçabilité et un risque permanent dans toute la gestion. Il faudrait le bannir du paiement des cotisations de syndic", estime Dalila Ennaciri.

L’absence de contrôle engendre donc des litiges ou des contestations entre copropriétaires et syndics. Notre interlocutrice précise que la loi prévoit un dispositif de recours au niveau du tribunal de première instance de la ville où se situe la copropriété. Cela dit, il est bien connu que le recours à la justice peut s’avérer long et coûteux dans la pratique.

"Les sociétés de syndic sont elles aussi très souvent lésées. La fragilité du statut du syndic ne se fait pas qu’au détriment du copropriétaire. Les professionnels de syndic cumulent des dettes et des impayés colossaux."

De plus, les jugements d’incompétence sont courants. "Les tribunaux se déclarent incompétents, c’est pourquoi la réforme de la loi est nécessaire. Il est aussi de notre responsabilité, en tant que professionnels, de faire connaître le droit de la copropriété et d’accompagner le secteur dans son évolution", conclut-elle.

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