La notion de « financements innovants » a été introduite par l’ancien ministre des Finances, Mohamed Benchaâboun, qui a budgétisé en 2019 et en 2020 l’équivalent de 12 milliards de dirhams de recettes issues de ce mécanisme.

Un mécanisme assez simple qui consiste en la monétisation des actifs de l’État, à travers des opérations de cession temporaire de biens immobiliers publics à des investisseurs institutionnels. Des cessions qui permettent à l’État d’empocher la valeur marché du bien immobilier, et de payer en contrepartie des loyers sur une durée de long terme (25 ans au moins).

Une opération win-win pour l’État et pour les institutionnels en ces temps de vaches maigres budgétaires et financières. L’État monétise des actifs immobilisés, dont la valeur marché est inexploitée. Et les institutionnels s’ouvrent sur de nouvelles alternatives d’investissement à long terme qui leur permettent d’améliorer le rendement de leurs portefeuilles.

Depuis le début de ces opérations, seules la CMR (Caisse marocaine des retraites, qui gère le régime des pensions civiles et militaires) et la CDG (Caisse de dépôt et de gestion) ont, selon nos informations, profité de ces opportunités d’investissement. Une information que le ministre du Budget Fouzi Lekjaâ a confirmée devant la commission des Finances lors des discussions autour du PLF 2022.

Mais la CMR en a été le principal bénéficiaire. En témoignent les chiffres communiqués par son management, qui loue ces opérations de financements innovants consacrant le changement de toute la stratégie d’investissement de cette caisse, qui gère des fonds de réserve (FDR) de pas moins de 85 milliards de dirhams.

Voici la liste des biens rachetés par la CMR à l’État en 2020

Partant, avant l’arrivée de Benchaâboun, d’une poche immobilière qui représentait 0,6% de son portefeuille global, la CMR dispose aujourd’hui d’une poche dédiée à la pierre d’une valeur de 8,6 milliards de dirhams. Une poche constituée essentiellement des acquisitions réalisées auprès de l’État, nous indique le management de la CMR.

« Avec ces acquisitions, la poche de l’immobilier de la CMR représente, à fin 2021, près de 10% du portefeuille global géré », précise notre source.

« Dans le cadre de l’implémentation de sa nouvelle stratégie d’investissement, au titre des années 2019 et 2020, la CMR a acquis, auprès de l’État et pour un volume conséquent, plusieurs actifs immobiliers composés de Centres hospitaliers universitaires (CHU) et de facultés de médecine et de pharmacie, ainsi que d’un lot de bâtiments administratifs. Ces acquisitions sont intervenues dans le cadre des mécanismes de financement innovants mis en place par l’État pour transférer la propriété de certains actifs immobiliers tout en préservant leur usage à travers des contrats bail négociés avec les nouveaux acquéreurs », explique le management de la CMR. Ce dernier précise que cette nouvelle orientation est venue après la « validation, par les pouvoirs publics, de la réforme paramétrique du Régime des pensions civiles (RPC), et au vu de la rallonge de la duration du portefeuille de ce régime, qui ont permis à la CMR de réviser sa stratégie d’investissement en faveur d’une augmentation des budgets de risque alloués aux classes d’actifs de l’immobilier et du capital investissement. Cette décision est née des conclusions de deux études confiées à des cabinets externes en 2018 et 2019 ».

Qu’est-ce que la CMR a racheté exactement auprès de l’État ? Le management de la CMR nous fait savoir que l’information ne peut être communiquée, car cette institution est tenue par un contrat de confidentialité avec le ministre des Finances. Tout ce que l’on a pu nous assurer, c’est que toutes ces opérations ont eu lieu entre 2019 et 2020, l’année 2021 n’ayant connu aucune opération d’acquisition de biens étatiques par la CMR.

Mais le rapport de la certification des performances au titre de la gestion des FDR des pensions civiles, réalisé le 16 juillet 2021 par les cabinets N. Amar Audit & Consulting et MKonsulting, donne des détails sur les opérations réalisées notamment en 2020. Ce rapport figure dans les annexes du rapport d’activité annuel de la CMR, au titre de l’exercice 2020.

On y apprend, comme le recensent les auditeurs, que la CMR a procédé en 2020 à l’acquisition des biens suivants :

- Le CHU de Laâyoune pour un montant de 1,02 milliard de dirhams.

- Les facultés de médecine et de pharmacie de Marrakech, Fès, Oujda, Tanger, Agadir et Laâyoune, pour un montant global de 1,36 milliard de dirhams.

À côté de ces acquisitions faites auprès de l’État, la caisse a également souscrit à des fonds d’investissement immobiliers, comme Seaf Morocco Growth pour 2,29 millions de dirhams, ou encore Ahlif pour un montant de 15 millions de dirhams.

Ces opérations réalisées en 2020 ont ainsi fait porter le poids de l’immobilier dans le portefeuille de la CMR à 9,62%.

Une poche qui a produit un rendement de 6,28% en pleine crise du Covid

Des opérations qui ont permis à la CMR de sauver l’année 2020, comme le montre son bilan financier 2020 (le dernier disponible). Alors que le portefeuille actions a chuté de 5,14% et que l’obligataire n’a gagné que 4,81%, la poche immobilière a réalisé un rendement de 6,28%, permettant ainsi au FDR de réaliser une performance financière globale de 2,76%.

Faisant désormais partie intégrante de son portefeuille, dont il est devenu une composante essentielle notamment en termes de rendement, l’immobilier va connaître en 2022 une structuration financière nouvelle, comme prévu dès le lancement de la nouvelle stratégie d’investissement de la caisse. Et ce, à travers la création de six OPCI où seront logés ces biens acquis auprès de l’État.

« Grâce à ces opérations, la CMR a été l’un des premiers investisseurs à se positionner sur ce nouveau compartiment. Cette posture nous a permis d’implémenter notre nouvelle stratégie d’investissement dans les meilleures conditions de profitabilité. Elle nous donne aussi la possibilité de contribuer au développement du marché des OPCI, grâce à un projet structurant engagé en 2020 portant sur la création de six OPCI (SPI RFA), qui vont porter l’ensemble des actifs immobiliers acquis auprès de l’État », dévoile le management de la CMR.

Le premier OPCI, baptisé « CMR O STONE », a déjà été agréé par l’AMMC fin septembre 2021. Sa gestion sera assurée par la société Reims Partners. Les cinq autres OPCI suivront en 2022…