Créé en 2013, Yamed Capital est devenu en quelques années un des opérateurs qui comptent dans le secteur de l’immobilier. Monté au départ comme un gestionnaire d’actifs immobiliers, un peu à l’américaine, Yamed s’est vite lancé dans la promotion tous azimuts, avec le développement de projets résidentiels dans le haut, le moyen standing mais aussi le social.

Commençant de rien ou presque, le groupe pèse aujourd’hui quelque 10 milliards de dirhams d’actifs sous gestion, une expansion fulgurante qui le pousse aujourd’hui à entrevoir une nouvelle étape dans son développement en réorganisant ses structures et en se lançant dans de nouveaux métiers : l’Administration de biens (gestion de syndic et gestion locative) et la gestion hôtelière.

Dans cette interview, le dirigeant du groupe, Karim Beqqali, nous parle des secrets de cette réussite, des objectifs de cette nouvelle réorganisation et du business model de ce groupe si particulier dans l’industrie de l’immobilier… Une occasion pour qu’il nous éclaire également sur l’actionnariat du groupe et ses ramifications à l’international, sujets qui alimentent souvent les discussions de salon dans les cercles d’affaires.

Médias24: Vous venez d’annoncer une réorganisation de votre structure, avec un changement de nom, le Yamed Capital du départ devient désormais Yamed Group. En quoi consiste cette réorganisation et pourquoi aujourd’hui ?

Karim Beqqali : Notre entreprise, créée il y a huit ans maintenant, a atteint un stade de développement et un degré de diversification de ses différents métiers qui ont rendu nécessaire, à nos yeux, un positionnement plus clair et plus lisible en tant que groupe, aussi bien à l’égard du marché que de nos collaborateurs, partenaires, clients et fournisseurs.

Yamed Group couvre aujourd’hui, à travers ses lignes de métiers, l’ensemble de la chaîne de valeur de l’industrie de l’immobilier, de la gestion d’actifs à l’administration de biens en passant par la promotion immobilière, l’architecture, la maîtrise d’ouvrage déléguée et la commercialisation.

Nous avons donc fait le choix de ce changement, qui va bien au-delà d’un simple changement de nom, afin de mieux expliciter le modèle économique du groupe en tant qu’Investisseur-Opérateur Intégré, d’une part, et de renforcer la gouvernance du groupe en dotant nos différents pôles métiers de l’indépendance, de l’autonomie et de l’agilité dont ils ont besoin pour réaliser leur potentiel de croissance, d’autre part.

Cette réorganisation s’est aussi accompagnée d’une refonte profonde de nos services centraux avec un accent particulier sur le dispositif de gestion des risques et du contrôle interne, et la digitalisation de nos process métiers.

-Vous venez de lancer deux nouveaux métiers : l’Administration de biens et la gestion hôtelière. Autant l’administration de biens immobiliers s’inscrit clairement dans votre cœur de métier, autant la gestion hôtelière paraît comme un métier à part, loin de votre périmètre. Pourquoi se lancer dans ce métier ? Comptez-vous gérer des hôtels déjà en place ou prendre la gestion de nouveaux projets hôteliers en développement ?  

 -Le lancement de ces deux nouveaux métiers, aussi différents soient-il, obéit en fait à une seule et même vision stratégique en tant qu’Investisseur-Opérateur, qui consiste à doter le groupe de plateformes opérationnelles métiers mises au service de stratégies d’investissement avec pour objectif la création de valeur sur le long terme.

A titre d’exemple, la maîtrise du métier d’administration de biens immobiliers (syndic + gestion locative) représente un «plus » considérable pour les clients de Yamed Promotion car le groupe leur offre désormais, une fois le projet livré, la possibilité de préserver la valeur de leurs biens en leur assurant un service de syndic aux standards internationaux et de créer de la valeur sur leur investissement en proposant le service de gestion locative s’ils ne souhaitent pas occuper leur bien.

Quant au métier de la gestion hôtelière, il s’agit effectivement d’un métier qui sort clairement du champ de l’industrie de l’immobilier. Néanmoins, le sous-jacent de ce métier – les murs hôteliers -appartient à une classe d’actifs sur laquelle le groupe a développé une certaine expertise depuis plusieurs années aussi bien en tant qu’investisseur (exemple de l’hôtel Canopy by Hilton en cours de réalisation au sein du projet METROPOLITAN CASABLANCA) que concepteur-réalisateur clés-en-main pour compte de tiers (exemple de l’Appart-hôtel Adagio Casablanca City Center).

Comme nous croyons sérieusement au potentiel touristique du Maroc et donc de la classe d’actifs hôtelière, il nous est apparu opportun de développer au sein du groupe ce nouveau métier de gestion hôtelière afin d’optimiser les synergies entre l’immobilier hôtelier et la gestion hôtelière en nous mettant en position de capter la vraie création de valeur d’un investissement hôtelier qui réside en grande partie dans la qualité de sa gestion opérationnelle dans la durée.

Nous aurons l’occasion de revenir très prochainement de manière plus détaillée sur nos ambitions et notre feuille de route pour ce secteur, qui couvrent à la fois le développement de nouveaux projets hôteliers et l’accompagnement de propriétaires pour la gestion de leurs hôtels existants.

-Yamed a été créé en 2013 pour être un gestionnaire d’actifs immobiliers, un métier purement financier d’Asset Management. Mais vous avez vite pris le pli du marché, en vous lançant dans la promotion immobilière pure et dure, avec des projets dans le haut et le moyen standing, mais aussi dans le social. Peut-on dire que la promotion immobilière a pris le dessus sur votre vocation de gestionnaire d’actifs de départ ?

-Ici aussi, les synergies entre les deux métiers nous ont très vite semblé évidentes. Nous avons rapidement identifié, pour le compte de nos clients et co-investisseurs, la classe d’actifs résidentiels comme étant l’un des marchés les plus profonds et les plus résilients au Maroc pour des investissements immobiliers pérennes.

Afin de pouvoir garantir une parfaite exécution des stratégies d’investissement que nous proposons, nous avons fait le choix de constituer des équipes de professionnels à même de gérer l’ensemble des composantes d’un programme de promotion immobilière, de la conception au service après-vente, en passant par la construction, la commercialisation, le marketing et la gestion de la relation client.

Yamed Promotion, la filiale dédiée à ce métier, s’est en effet imposée comme un promoteur de taille respectable, mais cela s’est opéré aux côtés de nos autres lignes de métiers, dont l’Investment Management, qui ont toutes connu des trajectoires de croissance appréciables.

-En à peine 8 ans d’activité, vous êtes déjà arrivé à un volume d’actifs sous gestion de 10 milliards de dirhams. Ce qui est énorme pour une jeune société. Comment avez-vous pu mobiliser autant de fonds pour atteindre ce flux de gestion ?

-Tout est relatif ! Dans les métiers de la gestion d’actifs, il s’agit de volumes qui peuvent être considérés comme modestes, tout dépend du point de vue dans lequel on se place !

En tout état de cause, comme toute jeune société, nous avons eu la chance, à nos débuts, de gagner la confiance de premiers co-investisseurs sur de premiers projets, d’y faire nos preuves et de bénéficier ensuite de l’effet de levier sur ce capital de confiance initial, qui est et qui restera notre actif le plus précieux.

Par ailleurs, nous n’oublions pas le soutien initial de notre sponsor et actionnaire de référence historique Yam Invest, qui s’est inscrit dès le départ dans notre ADN entrepreneurial et a contribué à la constitution des tours de tables de nos premiers projets.

Le soutien financier de Yam Invest a été déterminant à cet égard car il a apporté à Yamed Group les fonds propres initiaux dont il avait besoin pour lancer son activité en toute indépendance et aborder ainsi notre activité de façon flexible.

Ce soutien nous a aussi permis de créer les conditions d’un alignement d’intérêts clair entre le bilan du groupe et les fonds apportés par ses clients-investisseurs.

Cette approche d’alignements d’intérêts a été absolument centrale dans la construction de la relation de confiance entre Yamed et ses clients-investisseurs.

-Qui est justement YAM Invest, votre actionnaire de référence ?

-Yam Invest est une société d’investissement privée indépendante, basée à Amsterdam, disposant de moyens financiers solides certes mais également d’un réseau d’investisseurs important. Yam Invest a notamment à son actif le rachat, le redressement et la cession de Cogedim en 2007 à Altarea, créant ainsi un groupe immobilier majeur et unique en France.

Grâce à ce réseau, Yamed a été capable de lever en quelques mois après sa création un premier véhicule d’investissement – « Yamed Investors NV », aussi basé à Amsterdam, constitué de capitaux provenant d’institutionnels et de family offices 100% européens qui ont fait confiance à Yamed pour investir pour la première fois au Maroc.

Nous sommes aujourd’hui honorés de cette confiance qui a récemment été renouvelée puisque nos investisseurs européens ont décidé poursuivre leurs investissements au Maroc aux côtés de partenaires locaux après avoir finalisé avec succès la première génération de projets.

-A propos d’Amsterdam, il me semble d’après votre site internet que vous y aviez aussi un bureau. Quel est exactement son rôle ?

-Pour la petite histoire, Yamed est née d’une belle rencontre professionnelle avec un grand homme, un entrepreneur hors pair - Feu Arnaud de Ménibus, qui a changé ma vie.

Arnaud était un grand amoureux du Maroc et nos discussions ont très vite abouti à une ambition commune d’accompagner le marché immobilier marocain dans son développement.

Arnaud était fondateur, actionnaire et président du directoire de Yam Invest, société basée depuis toujours à Amsterdam, place financière européenne de premier plan (siège social de l’Euronext), située au cœur du continent, ce qui facilitait d’ailleurs grandement, avant la pandémie de Covid-19, la tenue de nos conseils d’administration qui rassemblent des membres basés à Paris, Milan, Londres ou ailleurs en Europe.

Le groupe Yam Invest y a ainsi constitué une équipe de professionnels aguerris aux métiers du Private Equity et de l’investissement immobilier, et c’est donc tout naturellement qu’Amsterdam a été le berceau de Yamed et que notre groupe s’est inséré dans cette organisation déjà existante.

Enfin et surtout, notre présence aux Pays-Bas nous a permis de toucher plus facilement une cible d’investisseurs institutionnels européens qui ont l’habitude d’y travailler et d’y structurer leurs propres véhicules.

Contrairement aux idées reçues, le régime néerlandais est surtout apprécié pour la flexibilité de son droit des sociétés plus que pour des considérations d’ordre fiscal, le régime fiscal néerlandais convergeant d’ailleurs dans le même sens que tous les autres pays européens.

A titre d’exemple, les Pays-Bas offrent la possibilité d’avoir différentes catégories d'actions dans la même société, sans aucune limite sur les droits de vote, ce qui est impossible dans beaucoup d’autres juridictions dont le Maroc.

C’est donc notamment aussi grâce à notre base néerlandaise que Yamed a pu attirer, structurer et canaliser des capitaux européens importants et récurrents vers nos projets de développement au Maroc.

-Comment a évolué votre actionnariat depuis 2013 surtout que certaines discussions de salon évoquent un actionnariat caché de Yamed ?

-La transparence étant une valeur cardinale au sein de Yamed, je peux vous informer que l’actionnariat initial de Yamed depuis sa création par Yam Invest, Arnaud de Ménibus et moi-même n’a connu, à ce jour, aucun nouvel entrant autre que certaines personnes clés du management du groupe.

En effet, suite au décès de feu Arnaud de Ménibus, le capital du groupe a récemment connu une restructuration strictement interne ayant pour objectif d’offrir une sortie aux héritiers de Ménibus personnes physiques au profit de l’équipe dirigeante du groupe.

Yamed continue donc de disposer d’une structure managériale et actionnariale stable et indépendante, gage d’un développement maîtrisé et à long terme.

Par ailleurs, l’activité d’investissement immobilier de Yamed s’est historiquement développée à travers la constitution de véhicules d’acquisition dédiés à des projets immobiliers spécifiques (« SPVs »), privilégiant une approche sur mesure et adaptée aux besoins de ses clients-investisseurs.

Je vais donc me permettre de préciser qu’il y a une différence majeure entre les actionnaires de Yamed Group qui est un groupe immobilier totalement indépendant; et les clients-investisseurs qui co-investissent aux côtés du groupe dans des véhicules d'investissement à durée de vie limitée créés à cet effet dans le cadre de projets immobiliers spécifiques ("SPVs").

A ce jour, notre base de clients-investisseurs comprend des institutionnels et des family-offices européens et marocains de premier rang et leur confiance nous honore.

Dernier détail, la pratique dans le métier de gestionnaire d’actifs immobiliers veut que les SPVs portent souvent un label qui explicite le lien de gestion entre le véhicule géré (SPV) et le gestionnaire d’actifs qui le gère (YAMED dans le cas présent), ce qui pourrait peut-être expliquer la confusion.

-Revenons au sujet des fonds sous gestion, De quoi sont constitués ces 10 milliards d’actifs ? On imagine que la part « promotion immobilière » est la plus prégnante…

-En effet, nos projets de développement actuels représentent aujourd’hui une part importante de notre volume d’actifs sous gestion, mais notre portefeuille d’actifs à rendement locatif, gérés par nos équipes d’Investment Management a également atteint une taille non négligeable.

Celle-ci s’est d’ailleurs appréciée de manière substantielle au fur et à mesure des acquisitions réalisées par notre pôle Investment Management pour le compte des différents véhicules d’investissement que nous gérons, notamment dans l’immobilier de l’éducation, de la santé, de l’hôtellerie, de bureaux, etc.

Pour rappel, notre pôle Investment Management intervient en qualité́ d’acquéreur d’actifs de qualité́, ayant un potentiel de génération de rendement ainsi qu’un potentiel de plus-value à la revente.

-Comment peut-on gérer assez de flux d’investissement, autant de projets, être dans la gestion d’actifs, la promotion, les services de construction, de commercialisation, l’administration de biens et l’Hospitality avec un effectif qui ne dépasse pas 100 personnes ?

-Notre métier repose en grande partie sur notre capacité à bâtir des écosystèmes de compétences dans chacun des domaines qui concourent à la chaîne de création de valeur pour nos clients.

Ces écosystèmes regroupent bien-sûr les membres de nos équipes dont la qualité représente le principal actif de Yamed Group, mais aussi des partenaires reconnus, que ce soient des prestataires de services, des entreprises de construction ou des partenaires capitalistiques, à l’image du groupe Société Générale, avec lequel nous avons lancé l’activité de gestion d’OPCI (Nema Capital) ou de deux autres acteurs internationaux avec lesquels nous nous sommes récemment associés dans les métiers de l’Hospitality et de l’Administration de Biens.

D’ailleurs, l’effectif auquel vous faites référence recense uniquement les équipes de Yamed Group mais n’inclut pas les équipes des sociétés communes détenues conjointement avec nos partenaires internationaux.

-On vous prête également sur le marché une image de société privilégiée, qui prend toutes les belles affaires, la crème du foncier urbain, notamment à Casablanca et Marrakech… Qu’en dites-vous ?

-Yamed opère dans un environnement très concurrentiel et il nous arrive donc fréquemment de ne pas être retenus dans le cadre de processus d’acquisitions d’actifs immobiliers.

Au contraire, c’est précisément le fait d’être indépendants et de ne pas avoir bénéficié de « privilèges » au sens où vous l’entendez qui a forgé les valeurs entrepreneuriales d’engagement, d’exigence et de fiabilité du groupe, qui lui ont permis de progressivement se faire une place sur le marché.

Le seul privilège dont le groupe a pu bénéficier est celui d’avoir pu compter depuis le début de l’aventure sur des équipes performantes, audacieuses et prudentes à la fois.

J’aimerais d’ailleurs vivement pouvoir vous inviter à partager un jour le quotidien de nos équipes, afin que puissiez constater par vous-même le niveau d’implication, d’expertise, de rigueur et d’engagement que nécessite la bonne marche de chacun de nos projets.

De surcroît, le groupe opère sous la supervision d'un Conseil d’Administration composé à 80 % de membres internationaux indépendants, selon les standards internationaux de bonne gouvernance.

Si nous pouvons nous féliciter de quelques belles réussites, c’est parce que nous avons compris très tôt au sein du groupe que dans le Maroc d’aujourd’hui, il n’y a que le sérieux et le travail qui paient dans la durée !

Pour finir, j’aimerai préciser que 100% du foncier et des actifs achetés par nos véhicules ont été acquis auprès d’opérateurs privés à des conditions de marché, comme en attestent les registres publics.

-Au vu de vos réponses, et de votre ADN d’investisseur et opérateur intégré, qui mixe des flux d’investissements internationaux et nationaux dans le secteur du Real Estate pour créer de la valeur et du rendement, vous semblez être une société parfaitement cotable en Bourse. Ce projet fait-il partie de vos plans, notamment pour pouvoir faire des levées de fonds, en capital ou en dettes, et donner l’occasion aux institutionnels marocains et au grand public de participer à vos côtés à cet ambitieux projet et faire profiter l’épargne publique de ses fruits ?

-L’introduction en bourse de Yamed Group n’est pas à l’ordre du jour.

En revanche, nous travaillons déjà avec des institutionnels marocains (compagnies d’assurances et autres institutions financières) sur un certain nombre de projets et réfléchissons activement à la création de produits d’investissement accessibles au grand public.

A cet égard, Yamed Group serait heureux de pouvoir contribuer, à son niveau, à diriger une partie de l’épargne publique vers le secteur de l’immobilier et plus particulièrement sur des classes d’actifs ayant un impact positif sur le développement de notre pays, telles que l’immobilier de la santé et de l’éducation.

Nous ne manquerons pas de vous tenir informés de l’avancée de ces projets.