Avec la crise, les loyers résidentiels à Casablanca avaient globalement chuté de 10% à 15% en 2020, comme nous avaient expliqué différents professionnels de l’immobilier dans un précédent article. Le rendement locatif avait donc diminué. Un trimestre plus tard et dans une situation économique où la reprise s’amorce, la demande revient. Mais l’évolution des prix des loyers demeure cependant assez inégale.           

Une hausse de la demande perceptible

Contactés, différents professionnels casablancais du monde immobilier attestent d’une reprise de la demande sur le marchés de la location résidentielle. Une demande qui est boostée notamment par la vague d’expatriés qui est sur le point d’arriver au Maroc.

Moncef Lahlou, dirigeant de l’agence immobilière Capital Foncier nous explique : « Sur l’année 2020, nous avons vécu en vase clos. Depuis quelques semaines il y a beaucoup d’arrivants, notamment les expatriés avec le trafic aérien qui reprend progressivement. Nous attendons beaucoup de monde, donc la donne va changer. Il s’agit de tous les expats qui étaient mutés au Maroc et qui ne pouvaient pas venir avec les restrictions ». Cette reprise de la demande ne se matérialise toutefois pas encore sur les prix. Notre interlocuteur poursuit, « les demandes commencent d’ores et déjà à se faire sentir, mais après, nous n’avons pas de visibilité pour savoir ce que cela va donner en terme de prix ».

Une vision corroborée par Asaad Sadqi, président de l’Association Régionale des Agences Immobilières (ARAI) Casablanca-Settat. « Concernant les expats, nous commençons en effet à sentir une reprise de la demande, mais cela reste un ressenti car ils ne sont pas encore arrivés » explique-t-il.

Des propriétaires qui limitent les risques

Malgré cette reprise de la demande, les propriétaires qui sortent de près d’une année de disette, ne prennent pas le risque d’être trop gourmands. « Il y aura très certainement une tension sur les villas dans le sens où il y a une demande qui est nettement supérieure à l’offre. Mais concernant les appartements, il y a tellement de propriétaires qui ont attendus, qui ont souffert, qu’ils ne sont pas vraiment enclin à demander une hausse de loyers » explique le dirigeant de Capital Foncier. Il poursuit, « les loyers sont en général en baisse de 10% à 15% sur le résidentiel. Mais je ne pense pas qu’ils vont remonter tout de suite. Il faut savoir que la fenêtre de tir pour les propriétaires est à peu près d’un mois pour trouver un locataire avant les grandes vacances d’été. Donc il est peu probable qu’ils revoient leur prix à la hausse car ils n’ont pas assez de temps pour décliner des demandes et trouver un autre candidat locataire qui acceptera le prix demandé. Aujourd’hui quand un locataire solvable se présente, ils préfèrent assurer leurs arrières ».

Une version partagée par le président de l’ARAI Casablanca-Settat : « Aujourd’hui, on est toujours sur une tendance baissière de 10% à 15% et je pense que ça s’est même accru avec le temps. Certains propriétaires ne voyant pas la demande se profiler pendant plus de 10 mois ont accepter de faire des baisses de prix significatives ».

Cependant, l’évolution des loyers n’est pas la même sur tous les biens.

Une évolution inégale des loyers résidentiels prévue en 2021

La hausse de la demande qui se fait sentir concerne cependant une faible tranche des biens immobiliers disponibles sur le marché. D’après Asaad Sadqi, « Il y a beaucoup d’offre en soi, mais elle n’est pas adaptée à ce que cherche le client. Les gens qui ont les produits le plus demandés ne les quittent pas. On parle de villas prisées, d’appartement sans vis-à-vis avec terrasse, etc… ».  

En somme, la hausse de la demande se porte principalement vers les biens premium. « Je pense que l’on va garder cette demande en progression tant côté locaux qu’expatriés. La demande devient cependant de plus en plus premium. En ce qui concerne les appartements standards qui constituent les 80% du foncier en ville, l’offre est abondante » explique notre interlocuteur.

Une hausse globale des loyers sur la ville de Casablanca n’est pas envisageable selon notre source. Cependant, ceux des biens immobiliers premium et villas devraient augmenter étant donné la forte demande. « C’est la loi de l’offre et la demande et nous le ressentons. Nous avons vu des maisons qui étaient louées à 35 000 dirhams l'an dernier et qui sont récemment parties à la location à 40 000 dirhams sans problème » explique Asaad Sadqi. Mais à l’inverse, les biens immobiliers standards pourraient voir le niveau de leurs loyers poursuivre une légère tendance baissière sur le reste de l’année. « Sur ces biens, l’offre dépasse de très loin la demande donc il est fort possible que la baisse se poursuive ou qu’au mieux, les prix stagnent » poursuit notre source.

Au-delà des loyers, quid de la situation des impayés ? Ces derniers avaient augmenté en 2020 du fait de la crise. Différents arrangements avaient pu être trouvés entre locataires et propriétaires. Désormais, comment la situation a-t-elle évolué ?

La capacité à honorer les paiements s’améliore

Les professionnels avaient recensés une hausse des impayés de loyers ou des retards de paiement en 2020. Désormais, la situation s’améliore. Pour Moncef Lahlou, « les défaillances de loyers ou les négociations à l’amiable sont en baisse. On ressent vraiment des difficultés persistantes concernant les locataires qui sont propriétaires d’entreprises dans les secteurs en grande difficulté comme le tourisme. Pour les cadres et salariés, honnêtement, il n’y pas vraiment de difficultés ».

Même son de cloche du côté d’Asaad Sadqi. « Nous n’avons plus du tout ce ressenti-là. Il s’agissait surtout de compromis et d’arrangements entre bailleurs et locataires. Désormais, nous n’avons plus de soucis et nous n‘avons plus de réclamations en ce sens. Les paiements des loyers résidentiels se font normalement grâce à la reprise progressive du travail » ajoute-t-il.

Dans ce contexte encore assez incertain, comment l’immobilier va-t-il se comporter sur le reste de l’année ?

Vers une stagnation des prix de l’immobilier

Pour nos interlocuteurs, il est difficile de savoir comment le marché se comportera d’ici la fin de l’année. Cependant, tous semblent envisager une stagnation des prix de l’immobilier d’ici la fin de l’année. « Aujourd’hui il y a de l’incertitude. Je pense qu’il faudrait une latence d’au moins six mois avant de voir quelque chose se matérialiser concrètement. La reprise ne va pas se faire du jour au lendemain » explique Moncef Lahlou.

De son côté, William Simoncelli, dirigeant de Carré Immobilier explique : « La demande arrive, on la ressent également. Est-ce que ça va faire partir les prix à la hausse dans les 6 prochains mois ? Il est difficile de le dire. Il y a toujours l’incitation sur les droits d’enregistrement, et il serait de bon ton de proroger cet avantage d’ici la fin de l’année pour dynamiser le marché. Qui plus est, il y a un retour massif des MRE cet été qui pourraient avoir des perspectives d’achat. Mais de là à ce que cela pousse les prix à la hausse, je ne suis pas certain » confie-t-il.

En mars dernier déjà, Asaad Sadqi nous expliquait que le marché pourra offrir de belles opportunités d’investissements en 2021. Notamment avec la baisse des prix de l’immobilier depuis plusieurs mois. « Je ne pense pas que cette baisse se poursuive, mais en revanche, je pense que les prix seront amenés à se stabiliser pendant encore une année, le temps que la machine économique reprenne petit à petit ».