Immorente Invest, cotée à la bourse des valeurs de Casablanca depuis le 11 mai 2018, vient de lancer son opération d’augmentation de capital d’un montant de 408 millions de DH.

Le top management a présenté, ce vendredi 10 janvier 2020, les objectifs de cette opération, le portefeuille actuel détenus par la société, le programme d’investissement et les perspectives d’évolution de la société.

L’augmentation de capital est considérée, par le top management de la société, comme une "deuxième introduction en bourse".

"Nous reviendrons régulièrement à la bourse de Casablanca pour lever des fonds. Nous revenons quand nous avons un programme d’investissement qui est bouclé. Et puisque la totalité de notre cash est versée à nos actionnaires, nous aurions besoin de lever des fonds auprès de la bourse assez constamment", a souligné Soumaya Tazi, directrice générale d’Immorente Invest.

Immorente Invest a pris du temps pour effectuer son introduction en bourse, comme le rappelle le top management de la société.

Lors de cette conférence, Soumaya Tazi est revenue sur l’évolution de la société en déterminant 5 principales phases de son développement :

Première phase : Création et acquisition des premiers actifs

"On a eu une première phase, en 2011-2014, où nous avons créé la société, acquis les premiers actifs avec nos sponsors, et fait entrer de nouveaux actionnaires dans le tour de table dont Axa Assurance Maroc", indique-t-elle.

"Nous avions vu qu’il y avait un nombre de contraintes réglementaires qui empêchaient à l’époque une foncière immobilière d’être cotée à la bourse de Casablanca".

Deuxième phase : la préparation de l’IPO et acquisition d’actifs.

La deuxième phase, qui se situe entre 2015 et 2017, a permis à la société de lever ces contraintes et de se préparer à l’introduction en bourse.

Pendant cette deuxième phase, la société avait acquis des actifs à la Marina de Casablanca. Elle avait également investi dans l’usine au niveau de la zone franche de Kenitra pour le compte de Faurecia.

Troisième phase : Introduction à la bourse de Casablanca.

La troisième phase du développement de la société a été marquée par son introduction en bourse, en mai 2018 avec un capital d’environ 500 millions de dirhams.

Quatrième phase : Boucler le programme d’investissement présenté lors de l’IPO.

Lors de la quatrième phase, qui se situe entre 2018 et 2019, la société a investi la totalité des fonds levés. "Nous avons bouclé nos programmes d’investissement dans des délais optimisés", commente la directrice générale d’Immorente.

Cinquième phase : Augmentation de capital et poursuite de la stratégie d’investissement.

"Aujourd’hui, nous entamons cette phase avec une augmentation de capital de 408 millions de DH, nous allons porter notre capital à plus de 900 millions de DH. Nous allons poursuivre notre stratégie d’investissement pour porter le portefeuille d’actifs à plus d’un milliard.

La directrice générale d’Immorente a raconté "l’histoire" de la société afin de situer cette nouvelle étape (l’augmentation de capital) dans le cheminement du développement d’Immorente.

Elle a également souligné la particularité d’Immorente en tant qu’actif financier. Cette valeur permet aux investisseurs de devenir propriétaires d’un actif immobilier sans les tracas et les contraintes qui y sont liées. Les investisseurs n’auront pas besoin d’aller chercher le loyer, d’avoir affaire au notaire ou au broker immobilier, etc.

Immorente offre un rendement constant et élevé

Le top management d’Immorente a mis en avant le fait qu’Immorente reste "une valeur défensive ; elle résiste face aux fluctuations du marché". 

Depuis son introduction en bourse, le titre a stagné en enregistrant -0,6% à 99,40 DH à la clôture de la séance de ce vendredi 10 janvier contre un prix d’introduction de 100 DH. (graphique ci-dessous).

A noter que durant la période retenue, la bourse de Casablanca avait connu plusieurs phases baissières. Rien qu’en 2018, le MASI avait cédé 8%.

Evolution du cours d’Immorente depuis l’IPO

Graph Immr Invest P

La valeur offre également un rendement constant et attractif en comparaison avec les autres alternatives de placement. 

La société a distribué un rendement de 6% et plus sur les 5 derniers exercices. Depuis son introduction en bourse en 2018, Immorente a distribué deux rendements respectivement de 6% et 6,5%, conformément à son engagement. Un rendement qui reste élevé par rapport au marché.

Poursuite de l’investissement 

Voici le détail du programme d’investissement d’Immorente :

> Refinancement en 2020 de relais de crédit bancaire d’un montant de 150 MDH ayant financé une quote-part de l’acquisition des actifs Amlak Atrium et Contempo dont le montant global investi était de 270 MDH et la dette bancaire relative aux sociétés portant ces actifs pour un montant de 36,4 MDH ;

> Financement des extensions prévues en 2021 et 2022 des actifs loués à Faurecia et Engie Contracting Al Maghrib pour des montants estimés respectivement de 50 MDH et 30 MDH, soit un total de 80 MDH ;

- L’extension de l’actif loué par Engie Contracting Al Maghrib qui comprendra un local de production ainsi que des bureaux ;

- L’extension de l’actif loué par Faurecia est prévue pour accueillir principalement des locaux de production.

> Investissement de 170 MDH en 2020 dédié à l’acquisition d’un actif non identifié de qualité offrant un rendement attractif.

> Financement des coûts de l’opération engagés par la société estimés à 2,5% du montant total de l’Opération.

Les prévisions financières des principaux agrégats pour la période allant de 2020 à 2023 se déclinent comme suit :

Source : Immorente Invest.

> Une augmentation moyenne annuelle de 37,8% des revenus locatifs de la société, s’élevant à 97,671 MDH en fin de période contre 19,655 MDH en 2018 ;

> Une croissance moyenne de 44,7% du résultat d’exploitation consolidé d’Immorente Invest sur l’horizon présenté ;

> Une amélioration du résultat net consolidé d’Immorente Invest de 40,7% en moyenne, passant de 3,734 MDH en 2018 à 20,584 MDH en 2023.

> Un renforcement du rendement servi aux actionnaires sur la période de prévision, passant de 6% en 2018 à 6,9% en 2023.

Pour ce faire, la société envisage de renforcer son portefeuille d’actifs pour les années à venir. 

Renforcement du portefeuille d’actifs 

Immorente permet de devenir propriétaire d’un actif immobilier sans les tracas et les contraintes qui y sont liées. Les investisseurs de ce type d’actifs n’auront pas besoin d’aller chercher le loyer, d’avoir affaire au notaire ou au broker immobilier, etc.

Le portefeuille d’actifs de la société a atteint en 2019 près de 650 millions de DH avec deux composantes majeures : bureau pour près de 70% et 23% d’industrie. 

La stratégie d’Immorente est basée sur deux principaux critères : 

> L’acquisition d’actifs de choix situés dans des emplacements de premier ordre ;

> La sélection de locataires de qualité présentant des fondamentaux solides, à l’image de Faurecia, Engie, Huawai, etc.

Ci-après la composition actuelle du portefeuille d’actifs d’Immorente :

- 6 plateaux de bureaux à la Marina de Casablanca : Tours Crystal II & III : Au niveau de la Marina de Casablanca, Immorente détient 4.500 m² de bureaux plus précisément dans les tours Crystal II et III.

- Siège social Engie Contracting Al Maghrib : Cet actif abrite le siège ‘’solutions clients’’ d’Engie Contracting Al Maghrib. Il est composé de bâtiments (bureaux, entrepôt logistique et parkings) d’une superficie totale d’environ 9.000 m² sur un terrain de 5,6 ha, situé dans la commune de Bouskoura. 

- Plateaux de bureaux : Immeuble Atrium : C’est un immeuble de 5.600 m² situé dans le cœur de la zone d’affaires du boulvard Abdelmoumen. 

- Plateaux de bureaux : Immeuble Contempo : C’est un immeuble de bureaux de 7.000 m2 niché au cœur du Casablanca Art Déco sur la place historique "Shell", à quelques centaines de mètres de l’emblématique hôtel Lincoln. Cet actif bénéficie de la proximité des principaux pôles hôteliers, des deux gares du centre-ville ainsi que d’une station de tramway.

- Bureaux : Magagsins d’angle de 388 m² situé sur la rue Ali Abderazik à proximité du rond-point Al Massira Al Khadra.

- Usine zone franche de Kénitra : Immorente Invest a construit une usine de 17.000 m² sur un terrain de 4 ha dans la zone franche de Kenitra pour l’équipementier automobile Faurecia. 

- Commerce : Magasin de 244 m² situé sur la rue du 16 novembre dans le quartier Agdal. 

- Actif financier : Immorente Invest détient des obligations émises par Financière Seconde (Groupe Soprima) dans un projet mixte intégrant une composante commerciale et une composante hôtelière à Casablanca. 

Immorente Invest envisage également de procéder en 2021 et 2023 à l’acquisition de deux nouveaux actifs à identifier pour un montant respectif de 96 MDH et 128 MDH. 

Immorente Invest entrevois aussi de procéder à une levée de dette d’un montant de 200 MDH à réaliser en 2022 afin de financer une partie de ses investissements envisagés.

>>> Lire aussi : Interview. Soumaya Tazi : "le bilan de l’introduction d’Immorente en bourse est totalement réussi"