La vague de démolitions au Maroc : ce qui se passe vraiment

L'essentiel :

Les démolitions se multiplient au Maroc depuis fin 2023, avec une nette accélération en 2026.

Quatre logiques distinctes sont à l’œuvre :

• les grands projets urbains (avenue Royale à Casablanca, quartier de l'Océan à Rabat) ;
• la récupération du domaine maritime sur l’ensemble du littoral ;
• la lutte contre l’habitat insalubre dans le cadre du programme "Villes sans bidonvilles" ;
• l’assainissement du foncier occupé illégalement.

Derrière ces catégories officielles, les réalités de terrain sont souvent plus complexes.

À Rabat, le cadre juridique des expropriations dans le quartier de l'Océan reste plutôt flou. Les indemnisations sont jugées insuffisantes par une partie des propriétaires. Des pratiques comme la démolition partielle des façades dès l’acceptation d’une offre soulèvent des questions. Des tensions avec les forces de l’ordre ont été signalées sur plusieurs sites.

La préparation au Mondial 2030 constitue un contexte accélérateur, sans être la cause unique de ces opérations.

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Voici les détails :

L'avenue Royale, un projet structurant qui se concrétise enfin.

À Casablanca, le projet de l’avenue Royale illustre clairement la dynamique d’utilité publique. Longtemps resté à l’état de planification (une quarantaine d'années), le projet commence à se matérialiser sur le terrain.

Dans l’ancienne médina, les démolitions récentes ont marqué un tournant visible, notamment à Derb Rmad et dans les secteurs de Mouha Ou Saïd et d’An-Nazala. D’autres zones devraient suivre dans les prochains jours ou semaines.

Si le périmètre global des démolitions liées à ce projet est désormais identifié (voir image ci-dessous), le détail des quartiers concernés, qui seront probablement rasés, n’a, à ce stade, toujours pas été officiellement précisé.

Plusieurs appels d’offres relatifs à ces travaux de démolition ont été lancés. Les documents consultés évoquent 11 tranches, bien que nous n’ayons été en mesure d’en identifier que quelques-unes. Les surfaces concernées atteignent 172.500 m², soit 17,25 hectares, un chiffre inférieur aux projections initiales qui tablaient sur près de 47 hectares pour le futur parc urbain. D'autres marchés devraient donc être lancés pour libérer la totalité de la surface prévue.

Sur le plan financier, les marchés engagés représentent environ 78,2 millions de DH. Un seul marché a été attribué à ce stade, couvrant deux tranches, avec un délai d’exécution fixé à 12 mois.

Ces interventions physiques avancent en parallèle des dispositifs de relogement. À Nassim, un vaste programme est en cours de déploiement pour accueillir les ménages concernés. Au total, 16.550 appartements sont déjà prévus, avec une première vague de logements mobilisables rapidement, certains en moins de trois ou six mois, et d’autres dans des délais allant jusqu’à un an, voire à l’horizon 2027. L’objectif est donc de reloger rapidement les premiers ménages impactés pour fluidifier les opérations.

La complexité du projet se reflète également dans son montage institutionnel. Une convention adoptée en septembre 2025 prévoit le transfert du projet de la SONADAC à la commune de Casablanca, avec une délégation de sa réalisation à Casa Iskane & Équipements. Cette organisation s’accompagne d’un important dispositif de transfert d’actifs fonciers.

Casa Iskane se voit ainsi confier un rôle important, allant du relogement des ménages à la libération du foncier, en passant par la réalisation du parc urbain. Le financement est assuré en partie par un transfert progressif de 2 milliards de DH sur plusieurs années.

Au quartier de l'Océan, à Rabat, une transformation rapide dans un cadre encore flou et avec une communication insuffisante.

À Rabat, les démolitions dans le quartier de l’Océan obéissent à une dynamique différente. Si les opérations avancent à un rythme soutenu depuis début 2025, leur cadre reste largement opaque, y compris pour certains élus locaux.

Les premières interventions ont concerné Douar Askar, ancien ensemble d’habitations de fonction pour militaires, avant de s’étendre à d’autres zones comme Sania Gharbia. Initialement présentées comme des transactions de gré à gré, ces opérations ont progressivement évolué vers un processus formel d’expropriation, encadré par des décrets publiés au Bulletin officiel en mars 2026, invoquant l’utilité publique dans le cadre du développement urbain de Rabat. Ces décrets ont précisé certaines propriétés concernées, mais sans lever les ambiguïtés sur le périmètre global ni sur la finalité du projet.

Ce basculement s’inscrit dans un contexte particulier, celui de la validation (par simple avis positif mais sans vote, ce qui est conforme à la loi) du plan d’aménagement de Rabat en février 2025 par le conseil de la ville, après près de dix ans de blocage.

Fin 2024, une enquête publique avait été ouverte comme le prévoit la loi, puis le projet de nouveau plan d’aménagement de Rabat avait été présenté au Conseil de la ville de Rabat pour avis. Il a recueilli des avis globalement favorables des élus, assortis de quelques remarques. Ces avis ne sont pas contraignants pour la commission nationale chargée de la validation finale du plan d’aménagement.

Malgré ces avancées, la nature précise du projet final du quartier de l’Océan reste inconnue. Le plan d’aménagement définitif  évoque un développement à vocation mixte, combinant résidentiel et touristique, avec l’ambition de créer un nouveau pôle urbain valorisant la corniche. Mais aucun cadrage officiel détaillé n’a été communiqué à ce jour.

Sur le terrain, les modalités d’expropriation ont suscité des réactions contrastées. Selon des sources communales, les offres proposées, autour de 13.000 DH/m2 pour les biens enregistrés et de 11.000 DH/m2 pour les biens non enregistrés, ont été perçues comme une opportunité par certains propriétaires, notamment ceux confrontés à des biens anciens ou à des litiges d’héritage. Pour d’autres, en revanche, ces conditions ont été jugées insuffisantes.

Des interventions administratives, impliquant caïds et pachas, ont accompagné le processus, invitant les habitants à signer des documents en vue de leur indemnisation. Dès qu’un propriétaire accepte de céder son bien, les autorités procèdent à une démolition partielle de la façade. Une pratique qu’elles justifient par la volonté de prévenir les occupations illégales, notamment les squats.

Question importante : à qui les biens immobiliers concernés ont ils été cédés ? Qui est l’acheteur ? Il s’agit bien de l’État, à travers les domaines.

Cette pratique suscite des mécontentements de propriétaires, notamment pour les immeubles modernes construits à partir des années 1960 jusqu’aux années 2000, et qui estiment le prix de cession dérisoire.

Littoral : une reprise en main du domaine maritime

Parallèlement aux projets urbains, une autre dynamique est en marche. Celle de la libération du domaine public maritime. Depuis fin 2023, les opérations se sont multipliées, avec une intensification notable en 2025 et 2026.

Cette politique s’inscrit dans le cadre d'un projet porté par le ministère de l’Équipement et de l’eau. Lors d’une journée nationale consacrée à cette thématique en mai 2025, le ministère avait mis en avant les risques croissants liés aux changements climatiques, rappelant que plus de la moitié de la population marocaine vit dans des zones côtières. Environ 18% des côtes, soit plus de 600 kilomètres, sont aujourd’hui considérés comme vulnérables, notamment à l’érosion.

Dans ce contexte, les démolitions visent à récupérer des espaces occupés illégalement, qu’il s’agisse de maisons, de cafés ou de restaurants. Plusieurs régions ont ainsi été concernées, notamment Casablanca-Settat et Souss-Massa.

À Dar Bouazza et Tamaris, une dizaine d’établissements ont ainsi été démolis pour occupation illégale du domaine maritime, certains étant installés depuis des décennies sans autorisation. Des opérations similaires ont été menées à Tifnit, dans la province de Chtouka Aït Baha, ou encore à Imsouane, au nord d’Agadir.

Habitat insalubre : accélération du programme national

Les démolitions touchent également l’habitat insalubre, dans le cadre du programme "Villes sans bidonvilles", lancé en 2004 par le Roi Mohammed VI.

Ce chantier a connu une accélération notable ces dernières années. Entre 2021 et 2025, le nombre moyen de ménages bénéficiaires a atteint 18.500 par an, contre 6.200 auparavant.

À fin 2025, plus de 360.000 familles ont bénéficié de solutions de logement, et 62 villes ont été déclarées sans bidonvilles.

Ce programme, qui s’inscrit dans une stratégie globale visant à améliorer le cadre de vie et à renforcer l’intégration sociale, devrait s'achever en 2028.

Des opérations d'assainissement du foncier

Enfin, d’autres démolitions visent l’occupation illégale du foncier urbain. À Casablanca, plusieurs opérations ont été menées ou sont en cours, notamment au niveau du Souk Dallas ou dans la zone de la ferraille de Salmia.

La corniche de Aïn Diab est également concernée, dans le cadre de l’aménagement de sa deuxième tranche jusqu’au Morocco Mall. En mars, le complexe touristique "Paradise" a fait l’objet d’une démolition partielle en raison de constructions non autorisées.

À Dar Bouazza, des opérations ont également touché des hangars et des unités industrielles, notamment dans le secteur du marbre, soulevant des inquiétudes quant à l’impact sur l’activité économique.

Il faut toutefois noter que, sur le terrain, ces opérations, dont les détails ne sont pas rendus publics, ne sont pas sans tensions. Certaines donnent lieu à des affrontements entre les habitants et les forces de l'ordre.

À suivre...

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