Depuis le premier trimestre 2022, une forte inflation s’est installée dans le pays. Cette dernière a progressivement rogné les rendements de l’épargne des ménages en amenant les taux dans le négatif.

Plusieurs produits de placement ont donc perdu de leur intérêt aux yeux des investisseurs. Mais est-ce le cas de l’immobilier ? La pierre a longtemps été un des placements favoris des épargnants. Palpable, concrète, la brique rassure. Mais à l’ère de l’inflation et des rendements bas, est-ce que cette option est toujours intéressante et sous quelle forme ?

Pour Asaad Sadqi, président de l’Association régionale des agences immobilières (ARAI) Casablanca-Settat, l’immobilier demeure un choix de placement privilégié pour les épargnants. "Placer son argent dans l’immobilier est toujours une valeur refuge en 2023. Ce n’est plus un placement aussi sûr qu’il y a dix ou quinze ans, mais si l’on sait quoi acheter, le risque est beaucoup plus maîtrisé."

Les studios affichent les meilleurs rendements, mais en baisse

Pour les investissements locatifs, les studios sont toujours les biens les plus prisés du marché. D’après notre interlocuteur, ils sont particulièrement appréciés des jeunes cadres épargnants.

"Aujourd’hui, 90% des gens qui cherchent de l’investissement ou de l’épargne sont des primo-accédants ou de jeunes cadres qui ont de l’épargne et qui souhaitent placer cet argent avec une complémentarité bancaire, pour que le loyer puisse payer le crédit. On parle en général d’investissements entre 800 KDH et 1,5 MDH", explique Asaad Sadqi. Le type de bien qui revient de manière récurrente, et dont la demande ne faiblit pas, est le studio, notamment du fait de son prix plus accessible.

"Généralement, c’est le bien résidentiel qui trouve le plus de succès pour un investissement immobilier car il propose un rendement intéressant, généralement au-dessus de 6%", poursuit le président de l’ARAI Casablanca-Settat.

Néanmoins, il faut dire que ce type de bien immobilier est aussi victime de son succès. Comme le souligne Asaad Sadqi, "ce qui s’est passé entre 2021 et aujourd’hui, c’est que le promoteur ne se fait pas bien assister. Quand on voit qu’un promoteur a fait des studios qui se sont bien vendus, tout le monde construit des studios au détriment des S2 ou S3. Donc on se retrouve avec trop d’offre et, de fait, une baisse des prix à l’achat ou à la location".

Les épargnants ont également la possibilité de miser sur l’immobilier professionnel qui, cependant, n’est pas destiné au même profil d’investisseur.

Les biens professionnels, plus contraignants mais plus rentables

D’autres épargnants choisissent de s’orienter vers des investissements plus risqués tels les biens immobiliers commerciaux et professionnels.

"Pour leur part, les épargnants plus spécialisés, et qui disposent d’un profil ‘investisseur’, cherchent des rentabilités supérieures. A ce moment-là, on ne cherche plus dans le résidentiel, mais plutôt dans le professionnel ou le commercial. Soit des bureaux, soit des magasins qui proposent généralement des rendements plus intéressants que le résidentiel. Mais, forcément, le risque n’est pas le même", explique Asaad Sadqi.

En effet, concernant ces biens, un fonds de commerce est constitué, l'imposition est différente et les contraintes plus lourdes. "Sur un appartement, il y a toujours cet argument de se dire qu’au pire, nous pouvons y habiter, ce qui n’est pas le cas du professionnel ou du commercial", poursuit notre interlocuteur. "Sur ce type de bien, on peut atteindre de 8% à 10% de rendement. Mais il faut savoir que cela intéresse une typologie particulière d’investisseurs qui apprécient la prise de risque, ce qui n’est pas le cas de tout le monde."

Il faut être à l’aise avec la gestion qui accompagne le bien immobilier professionnel ou commercial. Des arbitrages sont à faire. "Le fait d’acheter et louer à une grande antenne, par exemple, apporte une certaine sécurité ou stabilité qui fait que le premier jour, elle négocie plus ses loyers avant de signer. Le rendement sera moindre, mais la tranquillité est là. Pour la petite entreprise en expansion, le propriétaire prend un risque en lui louant, et cette dernière n’est pas en position de force pour une négociation, donc elle est plus à même d’accepter ce qu’elle va trouver sur le marché", explique notre interlocuteur. "Des épargnants plutôt dynamiques en milieu de carrière professionnelle cherchent plus cette clientèle PME car elle présentera une rentabilité supérieure", poursuit-il.

Au global, l'immobilier demeure, en ces temps incertains, une valeur refuge. "Même si les rendements sur certains biens ne sont pas très élevés, l'épargnant qui décide de faire une acquisition pour de la location se dit que ce qu'il obtiendra sera toujours mieux que s'il laisse son argent dormir en banque", précise Asaad Sadqi.

Le confinement a rebattu quelques cartes sur les lieux où investir

En 2023, les investissements immobiliers les plus judicieux demeurent globalement les même que ceux qu’ils étaient il y a quelques années. "Fondamentalement, le marché n’a pas vraiment changé. Nous sommes toujours sur les mêmes valeurs phares pour les épargnants, à savoir le studio, les petits locaux commerciaux qui ont pignon sur rue", confie le président de l’ARAI Casablanca-Settat.

En revanche, la pandémie a rebattu la donne en termes de localisation privilégiée par les acheteurs et les locataires. "Le choix du quartier est également primordial. Un studio par exemple change de rendement d’un quartier à un autre. Un studio à 1 MDH dans Belvédère ou le quartier des Hôpitaux n’apportera pas la même rentabilité qu’un studio à CFC ou dans un quartier comme Aïn Diab. Il faut savoir choisir son emplacement, et c’est important car les tendances changent", explique notre interlocuteur.

"Il y a quatre ans, Racine, Gauthier et le Triangle d’Or avaient la cote. Ce n’est plus le cas désormais. Le confinement est passé par là. Les gens veulent du dégagement, de l’air et évitent d’être dans des ruelles étroites avec un vis-à-vis. Ils cherchent de plus en plus de la hauteur, une vue dégagée, un cadre de vie plus agréable. Donc ces quartiers-là qui ont été un peu délaissés ont vu leur rendement baisser au cours des dernières années, passant globalement de 7% à 5%", conclut-il.