C’est le moins que l’on puisse dire : Le secteur immobilier est de plus en plus boudé par les investisseurs, des institutionnels aux petits porteurs. Face au recul de la demande de logements, au spectre de la suppression des avantages fiscaux relatifs au segment social après 2020, aux restructurations financières des grands promoteurs cotés…, l’immobilier ne séduit plus.

Contacté par LeBoursier, un analyste d’une importante banque d’affaires de la place, préférant s'exprimer sous couvert d'anonymat, estime que le secteur immobilier n'offre pas assez de visibilité. Autre élément intéressant, notre interlocuteur affirme que seules Addoha et Résidences Dar Saada (RDS) sont couvertes par son département, car Alliances « ne communique pas assez d’informations ».

« Avec ce manque d’informations pertinentes, il est difficile d’élaborer un business plan, de modéliser des flux, etc.», explique notre analyste. D’autres éléments comme « le dopage du chiffre d’affaires de ces dernières années par des ventes de terrains » rendent le travail d'évaluation plus difficile, selon notre interlocuteur.

« C’est pour cela que d’un point de vue fondamental, nous ne pouvons pas couvrir cette valeur. Et même d’un point de vue technique, c’est une valeur purement spéculative », regrette cet expert.

Pour les sociétés relevant du périmètre d’étude de cette banque d’affaires, la baisse des résultats n’est pas surprenante. Notre analyste évoque dans ce sens le retrait enregistré par deux indicateurs majeurs, à savoir le chiffre d’affaires et la marge brute.

Recul des ventes et des marges

Tout d’abord, notre interlocuteur revient sur la baisse des préventes au niveau des deux sociétés : « Lorsqu’on analyse l’évolution des préventes ces dernières années, on remarque qu’elles sont en baisse régulière. Et la tendance des préventes impacte celle du chiffre d’affaires ».

Il explique : « Les sociétés immobilières commercialisent leurs projets avant de lancer leur construction. Après avoir pré-vendu 50 à 70% des unités d’un projet, elles se lancent dans la construction. C’est pour s’assurer de ne plus reconstituer de stocks et de retomber dans les mêmes problèmes de 2014, quand la crise des immobilières a commencé. Et donc ces préventes renseignent sur les unités qui seront livrées sur les prochains exercices ». 

Il illustre ses propos par des chiffres : RDS est passée de plus de 6.000 unités pré-vendues en 2014 à 3.500 unités en 2017. Pour Addoha, la baisse est plus remarquable : En 2014, le groupe comptait plus de 21.000 unités pré-vendues, contre 10.000 en 2017, soit une chute de plus de 50%.

Cette baisse s'explique par le recul de la demande au niveau du segment social: « On estimait la demande avant à 80.000-100.000 unités par an, aujourd’hui elle est estimé à 30.000-40.000 unités », précise l’analyste.

Selon lui, ce retrait est particulièrement attribué à la régression de la demande latente, qui a été satisfaite suite aux avantages fiscaux introduits par la loi des Finances 2010 et à l'amélioration des conditions de financement bancaire. Ces deux facteurs ont poussé les promoteurs à se lancer dans de vastes projets d'immobilier social.

« Cette demande latente qui boostait les ventes auparavant a été satisfaite. Ce qui reste aujourd’hui c’est la demande normalisée: les nouveaux couples qui se marient et acquièrent un premier logement, les personnes qui arrivent dans les villes et entrent dans la vie active, etc. La demande pour les logements sociaux a été divisée par deux ».  

Parallèlement à la régression des ventes, une baisse des marges brutes est constatée, en lien principalement avec les coûts de construction qui ont augmenté, face à une nouvelle pression des acheteurs qui réclament un logement de meilleure qualité : « L’offre est abondante et donc les acheteurs se permettent de mettre la pression, de comparer entre les projets… c’est un nouveau comportement », indique cet analyste.

Il précise que le secteur continuera à subir ces aléas en 2018, et même après. Les promoteurs tentent d’amortir leurs effets en accélérant leur développement en Afrique, et en se repositionnant sur le moyen-standing : « Mais il faudra du temps pour que ces projets là aboutissent et commencent à être livrés », indique-t-il.

Il ajoute : « Il est également difficile dans un premier temps de compenser la baisse de la demande en logements sociaux par le moyen-standing. Ce n’est pas la même demande ni le même marché ».

S'éloigner du secteur en attendant des jours meilleurs...

Face à tous ces éléments, notre analyste affirme que son entité recommande à ses clients d’éviter les valeurs immobilières dans leurs investissements en bourse, pour cause d’un grand manque de visibilité sur le secteur.

« Aujourd’hui, il est difficile de savoir ce que ces sociétés valent, surtout qu’on ne sait pas ce qui va advenir après la suppression des avantages fiscaux pour le segment social après 2020. En 2017, nous avons RDS qui a réalisé 95% de son chiffre d’affaires dans le social, et Addoha qui a fait à peu près 50% de son chiffre d'affaires sur le même segment », affirme-t-il.  « Si ces avantages fiscaux ne se pas reconduits, le segment social, tel qu’on le connaît aujourd’hui, est voué à disparaître ».

Notre analyste ajoute qu'en tenant compte de telles incertitudes, il est difficile de se prononcer : « Certains brokers de la place arrivent toujours à recommander à l’achat ou à la vente avec un cours cible… Sincèrement, je ne sais pas comment ils font, pour la simple raison qu’on ne sait pas ce que le secteur sera dans quelques années », alerte notre analyste.

« En attendant d’avoir de la visibilité, et de construire de vrais modèles, on recommande à nos clients de s’éloigner du secteur. Qui plus est, cette opacité fait que le marché est assez nerveux sur ces valeurs et les réactions peuvent être assez violentes suivant les annonces, comme nous l’avons vu récemment sur les deux valeurs», conclut notre analyste.

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