Dans cet entretien accordé à LeBoursier, l’expert-comptable Mohamed Boumesmar livre les différents éléments comptables et fiscaux nécessaires pour compléter l’écosystème des OPCI au Maroc et encourager notamment le lancement des OPCI grand public par la suite.

- Le Boursier: Alors que les premiers OPCI viennent de démarrer, à combien estimez-vous l'épargne qu'ils pourront drainer pour cette première année d'activité et sur un horizon temporel plus long?

Mohamed Boumesmar: Il est aujourd’hui très difficile de prévoir, avec précision, le potentiel des OPCI par année. Ce qui est sûr c’est que le potentiel du marché parait très intéressant selon plusieurs opérateurs du secteur. On parle de 200 milliards de dirhams mais sans préciser l’horizon.

Lorsqu’on sait que ce marché inclut aussi bien les bureaux administratifs que les infrastructures commerciales, industrielles ou de services (Malls, usines, hôtels, dépôts logistiques, etc.) sans oublier, bien entendu, quelques créneaux du locatif résidentiel, et que ces investissements seront valorisés à leur valeur de marché, le potentiel de 200 milliards ne semble pas surprendre surtout qu'au bout de 20 ans les OPCVM ont pu représenter un stock de plus de 450 milliards de dirhams et que l’épargne institutionnelle recherche des projets disposant d’une rentabilité durable et sécurisée comme les OPCI.

- Avez-vous constaté un engouement des institutionnels pour les premiers OPCI qui viennent de démarrer?

L’engouement pour les premiers OPCI peut s’expliquer notamment par le stock des projets qui étaient en attente du dispositif légal et réglementaire. La fin programmée au 31 décembre 2020 du régime de différé d’imposition avec le bénéfice d’une imposition réduite (50% de réduction) des plus-values au titre des apports d’immeubles aux OPCI devrait également accélérer les opérations d’apports prévus par les professionnels aux futurs OPCI.

La situation d’attentisme observée au niveau du secteur de l’immobilier en général peut être propice à des placements en OPCI par des investisseurs qui ont un horizon moyen ou long terme et qui peuvent profiter d’opportunités immobilières dans ce contexte.

Cependant, l’intervention cruciale de l’AMMC qui vise à sécuriser le lancement de ce marché sera là pour correctement réguler et encadrer cet engouement et ceci dans l’objectif d’assurer les conditions optimales de lancement et de gestion sécurisée des premiers OPCI. En effet, ces derniers pourront servir de locomotive et seront très attendus et suivis de près par l’écosystème concerné (opérateurs, investisseurs, promoteurs, analystes, administrations….).

- La réglementation et le régime fiscal en vigueur sont-ils favorables à un développement rapide des OPCI? Y a-t-il des améliorations à y apporter ? 

Premièrement, en raison du retard observé au niveau de la mise en place du dispositif réglementaire des OPCI qui n’a été finalisé que vers fin 2018/début 2019, il est à notre avis recommandé que la fin du régime fiscal transitoire des apports d’immeubles aux OPCI soit reporté de deux ou trois ans.

Rappelons que les apports (de même que les acquisitions) présentent l’avantage du délai rapide d’introduction d’immeubles dans le marché des OPCI.

En second lieu, un travail d’harmonisation entre le CGI (Code général des impôts) et le futur plan comptable établi en application de la loi 70-14 relative aux OPCI devrait être lancé aussitôt ce plan comptable approuvé par le Conseil National de la Comptabilité, notamment pour clarifier les conditions d’exonération et en particulier les conditions liées aux modalités de distribution des résultats, surtout que la notion de résultat au niveau des OPCI comporte plusieurs niveaux que le CGI n’intègre pas.

En outre, l’article 7–XI relatif aux conditions du bénéfice des exonérations accordées aux OPCI ne parle que des "éléments apportés" et semble ignorer les immeubles "acquis ou construits"; ce qui peut créer des difficultés au niveau de l’application et du contrôle des dispositions fiscales sur lesquelles reposent le bénéfice de la neutralité fiscale des OPCI.

De même, le CGI devrait prévoir un régime de neutralité fiscalité (ou d’imposition différée à l’image du régime des apports d’immeubles précité) à la reconversion de sociétés foncières existantes (et qui répondent aux conditions légales et réglementaires des OPCI ou qui s’engagent à le faire dans un délai déterminé) pour se transformer en OPCI.

Par ailleurs, partout où les OPCI ont connu le développement d’un marché florissant, nous observons que leur écosystème est couvert dans sa totalité par le bénéfice de la neutralité fiscale y compris les filiales d’OPCI: ne pas soumettre à un rythme de distribution accéléré des dividendes qui ont déjà subi l’impôt à titre d’exemple.

Enfin et sans prétendre à une quelconque exhaustivité, nous pensons que le régime de droit commun de TVA ne sera pas favorable à la constitution d’OPCI ayant la taille critique et la diversité nécessaire pour la mutualisation des risques et l’attrait des investisseurs aussi bien institutionnels que privés.

En effet, après la période de trois ans et en l’absence d’une convention fiscale avec l’Etat, l’investissement immobilier conduira à la constitution de crédits de TVA structurels en raison du faible montant des TVA collectées sur les loyers d’une part et du délai de remboursement effectif des demandes qui peuvent être effectuées dans le cadre de l’article 103 bis d’autre part. Ceci peut obérer la rentabilité et la liquidité des OPCI et accroitre les risques encourus par ces nouveaux véhicules.

- Y a-t-il d'autres difficultés qui pourraient entraver le bon démarrage des OPCI ainsi que leur développement ?

A côté du plan comptable qui n’est pas encore approuvé et publié, les OPCI RFA [à Règles de Fonctionnement Allégées, les OPCI destinés aux investisseurs qualifiés, ndlr.]  ne devraient pas rencontrer de difficultés particulières à part les contraintes liées à l’évolution sur le moyen terme de la demande en matière d’actifs immobiliers locatifs, et l’évolution de la conjoncture économique en général et celle du marché immobilier en particulier.

Je pense qu’à l’instar de ce qu’on a observé sous d’autres cieux, les OPCI version marocaine vont connaitre une adaptation réglementaire voir légale au fur et à mesure de la création des OPCI et de l’expérience pratique qui en découlera. En matière d’OPCI, chaque pays a connu une expérience qui lui est spécifique qui a influé sur son cadre légal et réglementaire, et notre pays ne fera pas exception.

Par contre, je pense que pour les OPCI Grand Public, ces derniers auront besoin de leviers de sécurisation supplémentaires dont notamment la Bourse à travers les OPCI cotés d’une part, des incitations fiscales dédiées (à l'instar du régime de l’assurance-vie en France) et d’une garantie de liquidité plus concrète d’autre part.

- A quel horizon pensez-vous que les OPCI seront ouverts aux particuliers ? Surtout que ceux-ci manifestent déjà un intérêt pour ce nouveau véhicule d'investissement...

Je pense qu’à l’instar des expériences de plusieurs pays étrangers, les OPCI Grand Public requièrent un délai de gestation plus long que ceux à Règles de Fonctionnement Allégés (RFA) destinés aux investisseurs qualifiés.

Contrairement aux OPCVM, les OPCI associent de la liquidité (ou quasi liquidité) à de l’immobilier ; ce qui peut présenter une certaine complexité pour le Grand Public. Lorsqu’on ajoute à cela la possibilité qui doit être donnée aux particuliers de sortir rapidement face à une poche de liquidité qui, elle, est réglementée, on comprend la position de prudence observée par l’AMMC pour ne pas faire des OPCI Grand Public sa grande priorité durant la période de lancement de ces organismes dans notre pays.

Rappelons que les OPCI Grand Public n’ont démarré réellement en France que lorsque ces derniers ont été admis comme produits d’épargne dans le cadre de l’assurance vie avec des garanties et autres incitations fiscales intéressantes (obligation de liquidité très rapide garantie par les assureurs, fiscalité de l’assurance vie plus intéressante, pas de fiscalisation tant que les achats et ventes de parts d’OPCI ne sortent pas du contrat d’assurance, etc.).