Immobilier : dès le 1er juillet 2026, les paiements en espèces fortement pénalisés

Le recours au "noir" dans les transactions immobilières coûtera plus cher. À partir du 1er juillet 2026, les actes de vente d'immeubles, de droits réels immobiliers et de fonds de commerce dont les modalités de paiement ne peuvent être justifiées, ou dont le prix est réglé par des moyens non admis fiscalement, seront soumis à un droit d'enregistrement supplémentaire de 2%. Cette disposition figure parmi les mesures fiscales introduites par la loi de finances 2026 et détaillées par la Direction générale des impôts (DGI) dans sa note circulaire.

Jusqu'à présent, les opérations immobilières étaient uniquement soumises aux droits d'enregistrement applicables selon la nature du bien, indépendamment du mode de règlement utilisé. Désormais, le législateur introduit une dimension supplémentaire : la traçabilité des paiements. L'objectif affiché est d'encourager la conformité fiscale et de limiter le recours aux paiements en espèces dans les transactions de forte valeur.

Les transactions concernées

Le nouveau droit s'applique aux mutations à titre onéreux suivantes :

• des biens immeubles ;
• des droits réels immobiliers ;
• des fonds de commerce.

Pour les biens immobiliers, il concerne les ventes dont le prix dépasse 300.000 dirhams. En revanche, ce seuil ne s'applique pas aux fonds de commerce : le droit supplémentaire est exigible quel que soit leur prix de vente.

Deux situations peuvent entraîner l'application de ce droit supplémentaire :

• lorsque l'acte de vente ne mentionne pas les modalités et les références du règlement ;
• lorsque le paiement n'est pas effectué par l'un des moyens reconnus par le Code général des impôts.

Les moyens de paiement admis

La DGI rappelle que seuls certains modes de règlement permettent d'éviter cette taxation supplémentaire. Sont notamment admis :

• le chèque barré non endossable ;
• le virement bancaire ;
• les cartes ou moyens magnétiques de paiement ;
• les procédés électroniques ;
• les effets de commerce ;
• la compensation entre créances, sous réserve qu'elle soit formalisée par des documents datés et signés.

Le dépôt bancaire prévu par l'article 193 du CGI est également considéré comme un mode de règlement conforme.

Une taxation ciblée sur les paiements en espèces

Lorsque seule une partie du prix est réglée en espèces, le droit supplémentaire de 2% ne porte que sur la fraction concernée.

Ainsi, pour un appartement vendu 600.000 dirhams, dont 400.000 dirhams sont réglés par chèque et 200.000 dirhams en espèces, les droits d'enregistrement ordinaires restent calculés sur les 600.000 dirhams, tandis que le droit supplémentaire de 2% ne s'applique que sur les 200.000 dirhams payés en espèces, soit 4.000 dirhams.

En revanche, si un appartement de 600.000 dirhams est payé hors la vue du notaire et que l'acte ne comporte aucune référence aux modalités de paiement, le droit supplémentaire est calculé sur l'intégralité du prix, soit 12.000 dirhams.

Des exceptions prévues

Certaines situations échappent néanmoins à cette nouvelle taxation. C'est notamment le cas lorsque l'acquisition est financée par un crédit accordé par un établissement de crédit ou un organisme assimilé. Dans cette hypothèse, le droit supplémentaire de 2% ne s'applique pas.

Autre précision : lorsque les avances ont été réglées par chèque barré non endossable et que leurs références figurent dans l'acte définitif, aucune taxation supplémentaire n'est due.

La DGI précise également que les éventuelles rectifications ultérieures de la valeur vénale opérées par l'administration fiscale n'entraînent pas l'application de ce droit supplémentaire, celui-ci étant calculé uniquement sur le prix déclaré dans l'acte.

Des exemples concrets

Un appartement vendu 280.000 dirhams et intégralement payé en espèces n'est pas soumis au droit supplémentaire, son prix restant inférieur au seuil de 300.000 dirhams.

À l'inverse, un appartement vendu 400.000 dirhams et payé entièrement en espèces sera soumis au droit d'enregistrement habituel de 4%, auquel s'ajoutera un droit supplémentaire de 2%, soit 8.000 dirhams au titre de ce seul droit.

Pour les fonds de commerce, la règle est plus stricte. Un fonds cédé 290.000 dirhams et payé en espèces sera soumis au droit d'enregistrement de 6% ainsi qu'au droit supplémentaire de 2%, bien que son prix soit inférieur à 300.000 dirhams.

Les nouvelles dispositions, introduites à l'article 133-III du Code général des impôts par la loi de finances 2026, s'appliquent à tous les actes et conventions établis à compter du 1er juillet 2026.

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