Depuis deux ans, l'immobilier à Marrakech connaît une hausse. Mais une accélération se fait sentir depuis octobre 2023, selon l'une de nos sources.

Si les professionnels marrakchis sollicités à ce sujet donnent des fourchettes de prix variables, qui peuvent s’expliquer par les différents types de biens immobiliers ou quartiers, tous s'accordent à dire que les prix dans la ville ocre ont augmenté nettement et de façon généralisée.

Les prix ont doublé en deux ans dans certains quartiers

La demande et l’offre sont les deux ingrédients principaux expliquant la hausse des prix de l’immobilier. Pour Jalil Tahiri, PDG de Palm Real Estate, le prix du foncier a connu une hausse notable avec une accélération au cours des six derniers mois.

"Il y a beaucoup de clients qui s’installent dans la ville et qui ont besoin de produits finis. La demande sur le foncier vierge a énormément augmenté. Alors que la hausse se formalise depuis 18-24 mois environ, une forte accélération a été observée paradoxalement juste après le séisme de septembre 2023", explique-t-il. "On observe une pression haussière sur les prix de 10% et 15%, et ce, indépendamment du type de bien, appartement, villa ou riad".

"Même l’ancien immobilier est tiré à la hausse en termes de prix. Cela dépend notamment de la demande. Certains quartiers progressent beaucoup comme Amelkis, l’Hivernage, Agdal. Dans ces quartiers, il n’y a pas beaucoup de nouveaux logements, donc la pression se répercute sur l’ancien", poursuit le PDG de Palm Real Estate.

Un autre professionnel du secteur note une hausse sensible des prix des riads. "Dans le centre-ville et les riads de la médina que nous connaissons, on peut dire qu’il y a une hausse de 40% des prix depuis deux ans. Pour donner un exemple clair, les riads à rénover sont actuellement aux prix des riads rénovés de l’époque", souligne-t-il.

Pour Othmane Benhallam, franchisé Guy Hoquet à Marrakech, "il y a des quartiers où le prix au mètre carré a doublé depuis deux ou trois ans, et d’autres qui n’ont pas retrouvé le niveau de prix de 2007-2008, donc il y a encore de la marge. Un lot pour une villa partait à 2.000 dirhams le mètre carré, désormais, c’est à 4.000 dirhams. Cela a doublé, mais ce n’est pas pour cela que c’est cher. Par rapport à Rabat et Casablanca, nous sommes encore loin".

Cette forte demande est portée par plusieurs marchés. "La clientèle numéro un dans la ville, ce sont les MRE binationaux qui s’installent énormément à Marrakech. Ensuite, viennent les clients français, puis les acheteurs nationaux et enfin les autres clientèles étrangères", précise Jalil Tahiri.

Mais quels sont les facteurs qui tirent à la hausse la demande, et donc les prix ?

Bonnes perspectives de développement et hausse des flux touristiques

Pour nos interlocuteurs, cette forte hausse des prix est poussée par une forte demande qui, elle-même, est tirée par plusieurs facteurs.

Premièrement, les perspectives à long terme concernant le développement de la région. "Il y a une demande qui est poussée par les perspectives de développement de la région, notamment la ligne de train à grande vitesse (LGV), la Coupe d’Afrique des nations et la Coupe du monde 2030. Mais il y a surtout la confiance envers le Maroc et l’investissement à Marrakech. La ville attire énormément de personnes qui désirent s’y installer", nous explique Jalil Tahiri.

Cela provient également du fait que le redressement touristique, depuis la fin de la pandémie, a atteint des sommets historiques, drainant un flux immense, comme nous l'assure un de nos interlocuteurs. "C’est à confirmer, mais pour moi, ce qui a vraiment porté la hausse, c’est le flux touristique à Marrakech qui, depuis la sortie du Covid, est considérable. Du coup, les riads convertis en maisons d’hôtes ou Airbnb ont des revenus très importants. Ces derniers sont ainsi valorisés et les propriétaires ont tendance à ne pas vendre car, avec des revenus importants, personne ne souhaite céder de tels actifs. De ce fait, on se retrouve avec une demande qui est forte et moins d’offre disponible. Pour les villas, c’est également le cas, mais dans des proportions un peu moins fortes", explique-t-il.

En outre, les promoteurs attirés par le foncier marrakchi, moins cher que celui de Rabat ou Casablanca, décident de monter des projets dans la ville ocre. "Le foncier s’est bonifié tout autour de la ville. Un nouveau plan d’aménagement a été mis en place et beaucoup de promoteurs arrivent sur la place. Le différentiel de prix entre Casablanca et Marrakech fait que beaucoup de promoteurs casablancais viennent, car le foncier est plus abordable. Selon moi, les facteurs expliquant la hausse des prix sont assez variés. Je pense surtout que c’est conduit par un rattrapage des prix après dix ans de stagnation. Il y a un double effet de forte demande des investisseurs et de rattrapage globalisé des prix", conclut Othmane Benhallam.

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