Covid. Bailleurs vs locataires: la position tranchée du tribunal de Marrakech

Le tribunal de Marrakech active l'article 652 DOC pour trancher un litige entre un bailleur et un commerçant locataire. Ce dernier est dispensé des loyers impayés durant la période de fermeture du local pendant le confinement.

Covid. Bailleurs vs locataires: la position tranchée du tribunal de Marrakech

Le 6 janvier 2021 à 18h15

Modifié 11 avril 2021 à 2h49

Le tribunal de Marrakech active l'article 652 DOC pour trancher un litige entre un bailleur et un commerçant locataire. Ce dernier est dispensé des loyers impayés durant la période de fermeture du local pendant le confinement.

Un locataire peut être dispensé des impayés cumulés sur toute la période où il a été privé, du fait des restrictions sanitaires, de la jouissance du local commercial. Cette solution originale nous vient du tribunal de première instance de Marrakech. Originale, car elle puise dans l’article 652 du Dahir des obligations et des contrats, et non, comme des décisions analogues, dans la théorie du cas de force majeure.

Le jugement remonte au 21 décembre 2020. Il fait suite à une action initiée par un bailleur contre son locataire. Datant de 2016, le contrat de bail porte sur un local à usage commercial, situé à Marrakech. Le loyer mensuel est, lui, de 5.500 DH.

Le commerçant honorait assidument ses engagements jusqu’en février 2020. A partir de cette date, il enchaine les impayés (février-août 2020). Soit une dette de 42.350 DH, dont 38.500 DH correspondant aux loyers, le reste équivaut à « la taxe de propreté ». Montant qu’il rechigne à payer malgré sa mise en demeure par le bailleur. Dans sa requête introductive, ce dernier réclame le remboursement de la totalité de « sa créance ». Il veut son argent et le veut vite : il demande que le jugement soit exécutoire par provision, histoire de court-circuiter l’effet suspensif d’un éventuel recours en appel.

Pour sa part, le locataire conteste une partie de la dette. Il dit avoir déposé le loyer de février au tribunal. Et estime que le volet « taxe d’habitation » est « infondé », le bailleur n’ayant fourni aucune preuve qu’il s’acquitte effectivement de cet impôt « auprès des services compétents ». Pour autant, le commerçant avoue avoir cessé le paiement des loyers à partir de mars 2020, concomitamment à l’état d’urgence sanitaire.

N’étant pas considérée comme « essentielle », son activité commerciale – centre de cupping, rééducation, etc. – a été stoppée net suite à la fermeture décrétée par l’autorité en raison de la pandémie Covid-19, affirme le débiteur, précisant que son business demeure « à ce jour à l’arrêt, du fait de la situation épidémiologique ». Un « préjudice important » l’ayant empêché d’honorer ses loyers, mais aussi les salaries du personnel.

A rebours des dossiers déjà publiés par Médias24, dans celui-ci, le locataire ne se contente pas de se défendre, mais contre-attaque en introduisant lui-même une requête reconventionnelle. Il réclame l’exonération des loyers impayés depuis mars et même ceux consécutifs à la levée progressive du confinement. Il fait valoir l’arrêt total de l’activité du fait de l’absence des clients eu égard au risque de contamination.

Pas de jouissance, pas de loyer

Pour le tribunal de commerce, le locataire a été privé du local durant la période allant du 20 mars, date de la décision de fermeture, au 10 juillet 2020, date à laquelle les autorités décident une levée progressive des restrictions. Sur cette période, la privation, qui résulte d’une « décision de l’Administration », a été « totale et non partielle », souligne le juge. Partant, le locataire est en droit à « l’exonération de ses obligations locatives » sur la période indiquée.

D’où le juge tire-t-il ses conclusions ? Pas de la théorie glissante « de la force majeure ». Car dans des dossiers similaires, cette notion a permis, au mieux, à des locataires défaillants d’échapper à l’éviction, mais pas à leurs dettes dont ils restent redevables. Dans le cas d’espèce, le tribunal de Marrakech est allé puiser sa solution du côté de l’article 652 du DOC, ce qui en fait une décision inédite. Cet article dispose :

« Les faits de l’administration publique, légalement accomplis, qui diminuent notablement la jouissance du preneur, tels que les travaux exécutés par l’administration, ou les arrêtés pris par elle, autorisent le preneur à poursuivre, selon les cas soit la résolution du bail, soit une réduction proportionnelle du prix ».

Pour le centre de rééducation, la diminution de la jouissance a été « totale » sur la période 20 mars – 10 juillet. La diminution du prix (loyer) l’est en conséquence. Le locataire échappe également à « la taxe propreté » puisque le bailleur n’a pas prouvé s’en acquitter lui-même.

En revanche, le locataire n’a pas prouvé la fermeture consécutive à l’allégement des restrictions entamé le 10 juillet, observe le juge. Le débiteur reste donc redevable de la dette cumulée entre cette date et le 31 août. Il doit également s’acquitter du loyer de février à fin mars. Il est condamné à restituer 18.333 DH, soit 3 mois et 20 jours de loyer. Conformément à la demande du bailleur, le jugement est assorti de l’exécution provisoire.

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