Touché de plein fouet par les effets de la pandémie (confinement et crise économique), l'immobilier fait l'objet, depuis plusieurs mois, de débats entre professionnels du secteur dans le but de concevoir une proposition de plan de relance. 

Quelques semaines avant la finalisation et la présentation du projet de loi de finances 2021, la Fédération nationale des promoteurs immobiliers a organisé ce jeudi 17 septembre, une conférence de presse dans le but de présenter ses propositions pour un "redémarrage rapide de l'activité".

Ces propositions ne sont pas nouvelles. Elles ont été présentées à plusieurs reprises par les différentes composantes de l'écosystème immobilier.

Les suggestions de la FNPI s'articulent autour de 3 volets : législatif, administratif et financier.

Le premier porte sur la nécessaire mise à jour de lois dépassées, en déphasage avec la réalité. 

Le second est axé sur la simplification des procédures administratives, notamment en améliorant la digitalisation de certaines démarches. 

Le troisième volet est quant à lui consacré à la stimulation de la demande sur le plan financier. 

Des lois dépassées, en déphasage et inapplicables

La loi 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellement date de 1992. Ses dispositions sont toujours appliquées 28 ans plus tard, alors que le secteur de l'immobilier a évolué.

"Les délais accordés, via cette loi, pour la construction de lotissements ne sont plus adaptés à la réalité. A l'époque, il n'y avait que des petits projets de lotissements qui pouvaient être construits en 3 ans voire moins, ce qui n'est plus le cas aujourd'hui. Lorsque le promoteur dépasse ce délai, son chantier est totalement bloqué. Certes, c'est la loi et nous devons l'appliquer mais il est aussi nécessaire de l'adapter à l'évolution du secteur", explique Mustapha Allali, promoteur immobilier et vice-président de la FNPI. 

La loi 66-12, relative à la répression des infractions en matière de construction et d'urbanisme date de 2016.

"Il s'agit d'un texte récent mais qui a été élaboré sans la consultation préalable des promoteurs immobiliers, principaux concernés", déclare Taoufik Kamil, président de la FNPI. 

"Il s'agit d'une loi qui fait reposer toute la responsabilité sur le promoteur immobilier. Or, ce dernier ne travaille pas seul. Il est en constante collaboration avec plusieurs intervenants dans les opérations de construction qui doivent assumer leurs responsabilités de manière individuelle", ajoute Mustapha Allali.

Enfin, le troisième texte que les promoteurs immobiliers estiment parmi les plus urgents à modifier est la loi 107-12 relative à la VEFA.

Ce texte pose problème à plusieurs niveaux. Il a été inspiré du modèle français dont le système foncier repose sur les droits personnels. Mais le système foncier marocain repose sur les droits réels. 

En France, l'application de la VEFA ne pose pas de problèmes, notamment car le transfert de propriété se fait de manière progressive.

Au Maroc, on ne peut parler de transfert de propriété qu'à la fin des travaux. Ce qui constitue un manque de garanties pour les acquéreurs mais aussi pour les promoteurs. Sans transfert de propriété le client peut facilement se rétracter. 

Pour réaliser un projet immobilier, le délai administratif minimal est de 440 jours 

Sur le plan administratif, c'est surtout la lenteur et la complexité des procédures qui posent problème. 

La simplification des procédures administratives est une demande récurrente des professionnels de l'immobilier. Hormis le circuit lié à la vente, le chemin à parcourir pour réaliser un projet immobilier est assez long.  

Pour en montrer l'ampleur, une étude a été effectuée en juin 2020, par le conseil professionnel du cadre bâti (C.P.C.B). 

Le C.P.C.B est composé de 5 intervenants dans l'opération de construction. Il s'agit du conseil national de l'Ordre des architectes, du conseil national de l'Ordre des notaires du Maroc, de la Fédération marocaine de l'ingénierie, des essais et du contrôle, de l'Ordre national des ingénieurs géomètres topographes ainsi que de la fédération nationale des promoteurs immobiliers. 

"Selon cette étude, le délai administratif minimal pour la réalisation d'un projet immobilier est de 440 jours, soit 14,6 mois", révèle Rachid Khayatey, vice-président de la FNPI. 

"La dématérialisation des procédures, à travers la plateforme Rokhas, n'a réduit ce délai que d'un mois, passant ainsi à un délai minimal de 409 jours (soit 13,6 mois)", ajoute-t-il. 

La plateforme Rokhas n'est pas considérée comme un avantage. Pour le promoteur immobilier Adel Bouhaj, "il s'agit d'une source de problèmes. C'est pourquoi la majorité ne l'utilise même pas".

Relancer le secteur par la stimulation de la demande 

La loi de finances rectificative a apporté quelques nouveautés, dont la réduction des droits d'enregistrement qui passent de 4 à 2% jusqu'à fin décembre. Ce qui a d'ores et déjà eu un effet sur le marché immobilier.

"Nous avons déjà constaté une amélioration grâce à la réduction des droits d'enregistrement. Si la conservation foncière joue le jeu à son tour nous réussirons à relancer la demande et donc relancer l'investissement", déclare Taoufik Kamil. 

Ce dernier ainsi que ses confrères déplorent également un coût du financement toujours élevé et attendent la réduction des taux d'intérêts bancaires pour encourager les acquéreurs. 

En tous cas, la chute des prix de vente n'est pas prévue. Selon la FNPI, les promoteurs immobiliers ont des engagements financiers qui ne leur permettent pas de réduire les prix. 

"Pour réaliser son projet, un promoteur immobilier bénéficie d'un financement avec un taux d'intérêt allant de 6 à 8%, cela impacte forcément le prix de vente", indique Mustapha Allali. 

Par ailleurs, les promoteurs immobiliers ont également abordé d'autres sujets liés à leur activité. Il s'agit notamment de leur image "entachée par certains arnaqueurs" qui ont ébranlé la confiance des clients.

"Derrière l'affaire Bab Darna par exemple, il y a un arnaqueur déguisé en promoteur immobilier. Ce genre d'affaires est nuisible à notre image à tous. C'est notamment pour cela que nous réclamons le statut professionnel, dans le but d'organiser le secteur", déclare Taoufik Kamil.

Concernant l'habitat social, dont le programme prendra fin dans quelques mois (fin 2020), le président de la FNPI annonce que les négociations avec la ministre de l'Habitat Nouzha Bouchareb avaient démarré il y a près d'un an, mais ont été suspendues depuis le début de la pandémie."