L’introduction d’un marché des obligations sécurisées au Maroc favorisera une croissance forte et continue des crédits à l’habitat, selon un rapport de Fitch Ratings sur le marché de l’immobilier dans le Royaume.

Emises par les banques après autorisation de la Banque centrale, les obligations sécurisées sont adossées à un "panier de couverture" dont les porteurs bénéficient. C'est une garantie constituée d'un panier de créances de prêts bancaires hypothécaires ou de créances de prêts aux collectivités territoriales, qui couvre l'obligation si son émetteur devient insolvable.

Les obligations sécurisées font objet d'un projet de loi annoncé en 2013 et qui n'a toujours pas été promulguée. Interrogées par Fitch Ratings, certaines banques marocaines affirment vouloir émettre leurs premières obligations sécurisées dès le premier semestre de 2018, en espérant que la législation nécessaire sera en place d'ici là, et ce "même si les progrès dans ce sens ont été lents, notamment en ce qui concerne le processus d'évaluation des actifs des banques, et ce à cause de données limitées", rapporte Fitch.

L'engouement des banques pour les obligations sécurisées émane du fait que celles-ci constitueront une nouvelle source importante de financement, surtout que 70% de celui-ci émanent des dépôts. Ce qui peut devenir source d'inquiétude si la croissance des crédits dépasse celle des dépôts.

Par ailleurs, les obligations sécurisées permettront également de réduire les disparités de maturité entre les actifs et les passifs des banques, diminuant ainsi le risque de liquidité. "En général, les crédits à l'habitat ont des échéances de 15 à 25 ans, alors que la plupart des dépôts sont contractuellement court-termistes, bien qu'avec un degré élevé de stabilité," explique Fitch.

L'agence signale par la même occasion que la qualité des actifs dans le secteur bancaire marocain est faible selon les normes internationales, avec des créances en souffrance arrivant jusqu'à 8% des créances globales.

"Les niveaux élevés des créances en souffrances reflète de longs délais de paiement, une pratique commune au Maroc. Les radiations de dette sont pour leur part à un niveau beaucoup moins élevé, se situant à environ 1% annuellement", commente Fitch Ratings.

Dans ce sens, l'agence affirme qu'elle s'attend à ce que la législation sur les obligations sécurisées, de par leur nature, comprenne plus d'exigences de garanties. Le projet de loi sur les obligations sécurisées stipule déjà que pour qu'une créance de prêt hypothécaire puisse être affectée en garantie des obligations sécurisées, le rapport entre le capital restant dû et la valeur du bien pris en hypothèque à la date de l'émission de l'obligation sécurisée, ne peut excéder 80%, ou 60% dans certains cas.

Les créances dont le rapport entre le capital restant dû et la valeur du bien pris en hypothèque excède les ratios précités ne peuvent être affectées à la garantie des obligations sécurisées qu'à hauteur de 80% ou 60%, selon les cas, de la valeur du bien immobilier.

En outre, Fitch Ratings indique que l'intérêt des investisseurs pour les obligations sécurisées n'a pas été testé, mais elle estime que le marché de capitaux marocains est bien développé surtout que les investisseurs institutionnels achètent déjà les autres obligations à long terme et subordonnées émises par les banques marocaines. 

D'une autre part, Fitch rapporte que les perspectives de croissance du marché marocain du crédit à l'habitat sont positives. Elles sont soutenues par une forte demande de logement, par l'appétit des banques pour les crédits et par des taux d'intérêt relativement bas. L’encours des crédits à l’habitat a atteint 188 MMDH à la fin de 2016, avec une croissance de près de 5% par an, reflétant ainsi une forte demande.

L'agence estime par ailleurs que la réglementation du marché hypothécaire est de plus en plus stricte, ce qui est positif pour les banques. Elle ajoute que même si les prix de l'immobilier peuvent être volatils, aucun signe de bulle n'est apparent.