Immobilier : Les raisons d’une crise qui dure
Rareté de la clientèle solvable, inadaptation entre l’offre et la demande et abandon de l’immobilier par les spéculateurs expliquent la mauvaise passe du secteur. Le marché marocain pourra se redresser si les banques s’assouplissent et l’offre se diversifie.
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Nabila Fathi
Le 5 février 2014 à 18h41
Modifié 5 février 2014 à 18h41Rareté de la clientèle solvable, inadaptation entre l’offre et la demande et abandon de l’immobilier par les spéculateurs expliquent la mauvaise passe du secteur. Le marché marocain pourra se redresser si les banques s’assouplissent et l’offre se diversifie.
50.000 postes ont été perdus dans le secteur du BTP entre 2012 et 2013. Les récentes statistiques du Haut commissariat au plan sont sans équivoque. Elles ne font pourtant que confirmer une réalité qui dure depuis quelques années. Le secteur est en crise. Elle est certes encore plus prononcée dans la filière TP, mais le bâtiment ne s’en sort pas indemne, non plus
En effet, le logement social qui a été, pendant des années, le porte-drapeau de l’immobilier peine aujourd’hui à trouver demandeur. Et pas seulement dans les petites villes. Casablanca aussi s’en mêle. « Allez faire un tour dans les villes nouvelles de Rahma ou encore d’Ouled Azzouz pour vous en rendre compte. Le nombre d’invendus est notable», lance d’emblée Abdellah Lehzam, enseignant à l’Institut national de l’aménagement et de l’urbanisme et grand spécialiste de la question immobilière.
Et d’ajouter, « comment voulez-vous que des personnes, de conditions modestes, puissent trouver leur bonheur, dans des zones où il n’y a pas de travail. La périphérie est faite pour les riches et non pour les pauvres. Les coûts du transport en décident ainsi ». La solution ? « Il faudra soit amener le travail à la périphérie ou rapprocher le logement du travail », résume-t-il.
La demande solvable est minime
Mais ce facteur n’explique pas à lui seul l’essoufflement de la demande pour ce type de logement. « On fait rarement le distinguo entre la demande potentielle, qui elle, reste relativement élevée, et la demande solvable, qui intéresse réellement les promoteurs immobiliers. Or, cette dernière est minime au regard des critères imposées par les financiers. Le flop du Fogarim et du Fogaloge en atteste », précise M. Lehzam.
Les premiers logements sociaux, tels qu’ils ont été conçus, ont catégoriquement écrémé la demande solvable. Il faut maintenant imaginer d’autres produits, avec des conditions adaptées à la conjoncture actuelle. « Baisser les prix afin de compenser le coût supplémentaire engendré par le transport, diversifier l’offre en concrétisant le projet de locatif social ou encore donner des aides directes », suggère notre expert. Et bien évidement, cela nécessite de l’argent. Beaucoup d’argent.
Toutefois, réduire la crise que vit le secteur à celle de l’adaptabilité de l’offre à la demande serait erroné, voire exageré. En effet, il ne faut pas omettre que l’un des moteurs du marché immobilier durant ses années glorieuses est la spéculation. La pierre était devenue une valeur refuge. Un investissement rentable aux yeux de certains.
Aujourd’hui ce n’est plus un moyen de thésaurisation. « Cette partie de la demande a été freinée. Avec sa disparition, le marché a perdu une bonne partie de sa clientèle solvable. Il ne reste plus qu’une catégorie de personnes à la recherche d’un logement pour y habiter. Cette partie-là n’est pas extensible à l’infini. »
En 2014, l’espoir est de retour ?
Mais qu’en est-il de l’année en cours ? « Clairement, le ralentissement de 2013 a touché tous les secteurs liés a l’immobilier, que ce soit les ventes de ciment, les mises en chantier de nouveau projets ou de crédits immobiliers. Toutefois, le mois de janvier est reparti sur d’excellentes bases, rattrapant ainsi une fin d’année 2013 morose », répond Youssef Chraibi, directeur associé à Cafpi, courtier en crédit immobilier.
Et pour cause, « les prix ont globalement enregistré une baisse, ce qui permet aux transactions de reprendre et aux promoteurs d’écouler les stocks constitués. Mais le crédit immobilier sera déterminant. Si les banques libèrent les conditions de financement aux acquéreurs, cela favorisera cette lancée positive », explique-t-il.
Un avis qui n’est pas totalement partagé par Abdellah Lehzam. Ce dernier ne prédit pas de baisse des prix. Il fait partie de ceux qui croient que la stagnation de la demande continuera, mais n’aura pas d’impact sur les tarifs. Sauf peut-être dans le social. « Les promoteurs immobiliers opérant dans ce segment ont déjà commencé à essayer d’appâter les clients à travers des actions commerciales ponctuelles. Offrir une omra ou un salon en font partie. Cela équivaut au mieux à 20.000 DH ».
En parallèle, beaucoup d’espoirs sont portés sur le logement pour la classe moyenne (7.200 DH/m2). Il devra créer une nouvelle demande en répondant à un vrai besoin d’une frange de la population. « Cette population devait, dès lors qu’elle souhaitait devenir propriétaire, soit s’endetter fortement pour acquérir des produits dits haut de gamme, soit se rabattre sur le logement social, qui au demeurant ne lui était pas destiné », souligne Youssef Chraibi.
« Cela présente aussi une autre vertu pour le marché, c’est qu’il définit un benchmark auquel nous pouvons nous référer pour valoriser un bien, et éclaircir pour les acheteurs les différents prix présentés et les prestations offertes par les promoteurs immobiliers », poursuit-il.
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