Forte chute du marché immobilier depuis le début de l'année 2025

Le marché de l’immobilier traverse une zone de turbulences. Moins d’achats et des prix qui restent stables : ce double phénomène reste rare dans un secteur longtemps considéré comme résilient. Résidentiel, foncier et immobilier professionnel, toutes les catégories sont concernées.

Pilier de l’économie, l’immobilier se replie désormais sous l’effet d’une demande en berne, de financements plus difficiles et de délais de décision qui s’allongent.

Selon les statistiques de Bank Al Maghrib, au 1er trimestre 2025, les transactions se sont effondrées mais les prix tiennent encore. En comparaison avec début 2024, les prix sont demeurés stables (+0,1 % pour le résidentiel, -0,1 % pour le foncier, -0,3 % pour le professionnel).

Sans révision du régime fiscal, le secteur risque de rester durablement bloqué (Karim Amor)

Les chiffres du deuxième trimestre 2025 ne sont pas encore disponibles. Les échos obtenus auprès des professionnels laissent penser que la tendance s'est prolongée.

Contacté par Médias24, Karim Amor, vice-président et représentant la voix de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) auprès des fédérations et régions de la CGEM, explique cette situation par le fait que "les promoteurs rognent sur leurs marges pour compenser, mais sans révision du régime fiscal, le secteur risque de rester durablement bloqué".

En revanche, les volumes reculent nettement : -15,2 % en un an toutes catégories confondues.

Autrement dit, on vend beaucoup moins, mais pas encore beaucoup moins cher. Le foncier est le segment le plus touché.

Les ventes de terrains baissent de 33,1 % au 1er trimestre, avec des prix en baisse de 2,5 %. Sur 12 mois glissants, la contraction atteint 16,4 %. Un signal inquiétant : lorsque les terrains ne se vendent plus, les projets de construction sont reportés, ce qui peut annoncer un ralentissement futur de l’activité dans le bâtiment.

L’immobilier professionnel recule aussi fortement, avec -31,4 % en volume. Les bureaux enregistrent la plus forte baisse trimestrielle des ventes, à -40,5 %. Sur un an, la chute des prix est de 4,2 %. Quant aux locaux commerciaux, ils tiennent un peu mieux, leurs prix stagnent sur un an, mais perdent près de 29 % en volume sur le trimestre, contre une perte de 20% sur une année.

Résidentiel : une demande freinée par les coûts

Le résidentiel, qui pèse le plus lourd dans le marché immobilier, recule de 29,3 % en volume sur le trimestre. Les appartements cèdent 29 %, les maisons 34,6 % et les villas 31,8 %.

Karim Amor estime que la baisse de la demande est bien réelle, mais qu’elle ne traduit pas un désintérêt du marché. "Le problème vient surtout de l’augmentation des coûts des transactions, qui atteignent près de 20 % du prix final entre taxes, conservation foncière et frais divers". Ces charges, "issues d’acteurs publics et semi-publics, impactent directement le prix de revient du promoteur et pèsent également directement sur le pouvoir d’achat de l’acquéreur : l’acheteur se retrouve avec une facture trop lourde et repousse son projet".

Selon lui, l’effet est mécanique : "L’acheteur peut tomber amoureux d’un projet, mais face à la facture finale, il préfère attendre". Cette situation illustre une élasticité de la demande au coût total : même si les prix de vente affichés restent relativement stables, la demande ne se concrétise pas, car chaque hausse des charges se traduit par une contraction du nombre d’acheteurs capables de passer à l’acte.

"Le logement social n'emploie plus que 300.000 personnes au lieu de 1,2 million"

Autre alerte du vice-président de la FNPI : le logement social, qui représente près de 80 % de l’offre nationale. « La production annuelle, estimée à 180.000 unités, a chuté. Le foncier devient rare et cher, et les opérateurs sont coincés avec un prix réglementé de moins de 300.000 dirhams", explique-t-il.

Là encore, "l’augmentation du prix du foncier opérable et les coûts additionnels réduisent la viabilité du modèle, poussant de nombreux opérateurs, en dehors de la dynamique de l’autoconstruction par un propriétaire de foncier, à freiner leurs programmes malgré les efforts faits par le gouvernement pour accompagner l’acquéreur par des aides directes financières".

Il met en garde : "Si le logement social se grippe durablement, c’est toute la chaîne de valeur qui est menacée. Le secteur emploie aujourd’hui environ 300.000 personnes, contre 1,2 million en période de plein régime". La solution passe par un dialogue global. "Il faut mettre autour de la même table les acteurs publics concernés, les régies, les banquiers et les promoteurs, pour revoir le système et redonner de l’oxygène au secteur", conclut-il.

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