Comptabilité, budget, archives… ce qui va changer pour les syndics de copropriété

Adopté le 21 décembre 2023, le décret n° 2.23.700, fixant les règles comptables spécifiques aux copropriétés au Maroc “va révolutionner la manière de gérer la copropriété”, comme l’explique à Médias24, Dalila Ennaciri, présidente de l’Association marocaine de la copropriété (AMCOP).

“Avant, il n’y avait aucune précision sur les règles comptables. Ce décret apporte une harmonisation et met en place des règles standards pour l’ensemble des bilans comptables et des comptes des copropriétés. Il prévoit six grandes nouveautés :

• La mise en place d’un plan comptable spécial pour les copropriétés.
• La tenue des archives est fixée à cinq années.
• Un plan budget-type relatif notamment au gardiennage, à l’énergie etc. que toutes les copropriétés devront respecter.
• Les copropriétés qui totalisent un budget inférieur à 200.000 DH auront uniquement quelques annexes à produire à l’assemblée générale et aux copropriétaires.
• Les copropriétés qui totalisent un budget entre 200.000 DH et 1 million de DH devront exécuter tout le plan comptable.
• Les copropriétés qui totalisent un budget de plus d’un million de DH doivent, en plus du plan comptable, adopter la sincérité des comptes par un commissaire aux comptes”.

Selon elle, il s’agit d’une “première étape visant à habituer les gestionnaires de la copropriété à cet exercice avant de se diriger, dans quelques années, vers une déclaration auprès de la DGI ; dans le sens où l’État pourrait faire bénéficier les copropriétés d’aides ou d’exonérations pour certains travaux, notamment ceux qui pourraient toucher à l’énergie. Aussi, un tel acte représentera une grande avancée en termes de transparence vis-à-vis des acquéreurs de biens en copropriété. Ils pourront, comme pour le bilan d’une entreprise, consulter la santé financière d’une copropriété quelconque avant d’acheter leur bien”.

La présidente de l’Association marocaine de la copropriété, qui a participé aux consultations relatives à ce texte avec le ministère de l’Habitat, qui en est l’auteur, explique que ce décret “était très attendu par les professionnels du secteur. Sa gestation a duré près de cinq années, compte tenu des multiples acteurs qui entrent en jeu, dont le ministère des Finances, l’ordre des comptables etc.”

En tout cas, elle estime que le texte va permettre de “faire une sélection parmi les professionnels” et de “rendre plus évident et plus fréquent le recours à un professionnel de gestion de syndic, parce qu’il est mieux outillé”.

Une campagne de sensibilisation nécessaire

Concernant les copropriétaires, le texte adopté en Conseil de gouvernement vient apporter plusieurs garanties. Selon Dalila Ennaciri, “la comptabilité des syndics de copropriétés bénévoles se limitait à un tableur Excel dans lequel sont consignées les dépenses et les recettes. Il n’y avait pas de notions comptables de ‘déficit’, de ‘report à nouveau de l’exercice’, ni de ‘différenciation entre le compte réserve-travaux et le compte courant’. Les apports de ce texte vont permettre d’avoir une vision unifiée, plus claire et une lecture universelle des comptes de copropriétés”.

Néanmoins, la présidente de l’AMCOP soulève quelques failles relatives à ce texte, notamment dans son contenu. Pour Dalila Ennaciri, “les syndics bénévoles risquent d’être pénalisés, compte tenu de leurs manques de moyens”.

“Tous les syndics ne sont pas équipés. Lorsqu’on parle d’un plan comptable, on parle forcément de la tenue d’une comptabilité sur un logiciel, et donc de connaissances et d’outils nécessaires. Or, les syndics bénévoles risquent d’en manquer”, déplore-t-elle.

De plus, elle insiste sur la “nécessité d’accompagner la mise en application de ce texte d’une vaste campagne d’information et de sensibilisation pour accompagner les professionnels qui ignorent cette nouveauté ; mais aussi pour tenir informés les copropriétaires. Certes, un professionnel se doit de faire l’effort de se renseigner et de se former, mais les bénévoles et les copropriétaires n’ont ni le temps, ni les compétences, ni les moyens de se faire accompagner. L’absence d’une campagne de sensibilisation risque de compromettre l’application de ce texte, voire de faire exploser le nombre de procédures dans les tribunaux pour vices de forme”.

Une fédération des professionnels du syndic en 2024 ?

Aussi, Dalila Ennaciri soulève une autre problématique : celle liée à la réalité de la gestion d’une copropriété, dans le cadre de laquelle il est souvent fait appel à des artisans pour des petits travaux, dont les paiements sont effectués en espèces.

Pour notre interlocutrice, “le fait de passer à une comptabilité plus stricte, avec vérification d’un commissaire aux comptes, nécessite un passage à la facturation systématique, et donc à une TVA supportée par le syndicat. Or, le syndicat est une association à but non lucratif qui ne récupère pas la TVA. Il serait utile d’apporter la possibilité aux syndicats, comme pour certaines entreprises, de récupérer la TVA”.

Par ailleurs, pour mieux faire entendre ses propositions et communiquer avec les composantes du secteur, telles que les opérateurs de l’énergie, la conservation foncière, la Fédération nationale des promoteurs immobiliers, Bank Al-Maghrib,, l’ordre des architectes et des topographes, mais aussi avec le ministère de l’Habitat, Dalila Ennaciri annonce qu’il est prévu, en 2024, de créer une fédération marocaine des professionnels de syndic, “comme un premier pas vers une réglementation et réforme profonde du métier de syndic dans notre pays”.

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