Après la séance de travail du 17 octobre dernier présidée par le Roi Mohammed VI qui a donné le coup d’envoi effectif de la mise en place du dispositif d’aide directe au logement, Fatim Ezzahra El Mansouri, ministre de l’Aménagement du territoire, de l’urbanisme, de l’habitat et de la politique de la ville, a dévoilé à la presse le processus qui devrait permettre aux primo-acquéreurs de bénéficier d’une aide publique.

Dispositif et montant des aides directes à l’acquéreur

Selon la ministre de tutelle, ce nouveau programme sera étalé sur la période 2024-2028. Pour rappel, il vise à renouveler l’approche liée à l’accès à la propriété en soutenant directement le pouvoir d’achat des ménages, à travers une aide financière directe aux acquéreurs éligibles.

Ce dispositif concerne aussi bien les Marocains résidant au Maroc que ceux qui résident à l’étranger, et qui ne disposent pas d’une résidence principale au Maroc et n’ont bénéficié d’aucune aide au logement.

Un projet de décret a d’ailleurs été élaboré par le département de Fatim Ezzahra El Mansouri, qui précise les conditions et les formes du soutien direct aux familles. Il entrera en vigueur le 1er janvier 2024.

Dans le détail, les montants de l’aide directe seront répartis à hauteur de 100.000 DH pour l’acquisition d’un logement dont le prix de vente est inférieur ou égal à 300.000 DH TTC, et à 70.000 DH pour l’acquisition d’un logement dont le prix de vente est compris entre 300.000 DH TTC et 700.000 DH TTC. Ce système étend donc l'aide au logement aux couches moyennes et ce, pour la première fois, selon la ministre.

En rupture avec l’ancien système qui privilégiait la défiscalisation, le nouveau dispositif permettra de soutenir directement le pouvoir d’achat des Marocains à travers une aide directe pour l’accession à la propriété.

Optimiste sur le succès de ces aides publiques, la ministre a affirmé que les banques devraient financer massivement les primo-acquéreurs.

Quelles conditions d’éligibilité et modalités ?

Le décret qui énonce les modalités d’octroi impose aux futurs bénéficiaires d’être de nationalité marocaine, de n’avoir bénéficié d’aucun avantage accordé par l’Etat en matière de logement et de ne pas être propriétaire à la date d’acquisition d’un bien immobilier destiné au logement.

De plus, le compromis de vente devra être passé devant un notaire. Chaque logement − qui sera réalisé dans le respect total des plans d’aménagement en vigueur et en conformité avec les normes techniques de sécurité et de qualité − devra, d’une part, disposer d’un permis d’habiter daté à partir du 1er janvier 2023 ; d’autre part, faire l’objet de la première vente (les ventes de deuxième main ne sont pas admises).

Pour faciliter les démarches aux acquéreurs et assurer la transparence, le processus de gestion du dispositif des aides − de l’inscription des demandeurs jusqu’aux paiements des aides − sera dématérialisé au niveau d’une plateforme gérée par la CDG comme tiers de confiance et connectée à la conservation foncière et à l'administration fiscale.

Muni du permis d’habiter du promoteur et de son numéro de CIN, le candidat remplira le document de la plateforme. Après l’envoi d’une réponse par le ministère sous sept jours, il finalisera son achat immobilier en passant devant un notaire pour signer le contrat définitif. Le montant de l'aide sera remis dans un délai maximal de 15 jours sous forme de virement bancaire ou de chèque libellés à l'intention du notaire. L'acquéreur devra alors, dans un délai d'un mois, tout finaliser et au besoin contracter un crédit bancaire: cette aide sera considérée comme une avance par l'acquéreur et le financement bancaire, adossé à une hypothèque, ne devrait pas poser de problème estime-t-elle.

Afin d’aider les personnes qui ne savent pas utiliser l’outil informatique, le ministère a prévu de signer des conventions avec des cybercafés et autres points de services pour réaliser gratuitement toutes les opérations nécessaires.

Quels impacts sociaux et économiques ?

Selon Fatim Ezzahra El Mansouri, 70.000 à 100.000 unités devraient être écoulées la première année. Les aides devraient coûter au budget de l’Etat 9,5 milliards de DH à partir de la première année. le précédent dispositif coûtait 3,5 milliards de DH annuellement. Le surcoût est donc de 6 milliards de DH.

Concernant le programme de logements sociaux qui a pris fin en 2020, la ministre a révélé qu’il restait 100.000 unités à produire jusqu’en 2026, sur la base des conventions signées. Par conséquent, les promoteurs peuvent soit poursuivre l’ancien programme et profiter des avantages fiscaux qui lui sont liés, ou alors y renoncer pour s'inscrire dans le nouveau programme, mais sans possibilité de cumuler les deux avantages.

L’objectif social de ces programmes est de lutter contre l’habitat insalubre, de renforcer le pouvoir d’achat des ménages à faible revenu et de la classe moyenne, d’améliorer les conditions de vie des ménages et de faciliter l’accès au logement, de couvrir les besoins en logement des ménages à revenu modéré et de ceux issus de la classe moyenne, et enfin de contribuer à réduire le déficit en logement.

Sur le front économique, les retombées permettront de maintenir la position du secteur dans l’économie nationale, de promouvoir la création annuelle d’emplois dans le secteur, de faire participer les petites et moyennes entreprises du secteur privé, et de réguler et contrôler le marché immobilier.

En dernier lieu, pour mettre en œuvre le programme d’aide directe au logement et accompagner la rénovation de la planification urbaine et territoriale en tenant compte des spécificités de l’espace urbain et du monde rural, 12 Agences régionales de l’urbanisme et de l’habitat seront créées à terme.

La fin des dérogations

La ministre a insisté sur le respect des plans d'aménagement, confirmant la fin des dérogations. Celles-ci ont "provoqué des crises urbanistiques" par le passé. Elle évoque dorénavant un respect scrupuleux des plans d'aménagement.

Le nouveau programme permet à tout petit promoteur immobilier de vendre des logements bénéficiant indirectement de cette aide aux acquéreurs: ce n'était pas le cas avec le précédent lancé en 2010 et qui en 10 ans, a permis de réaliser 650.000 logements. Le nouveau dispositif va augmenter la production de 10% par an par rapport aux 116.000 logements qui étaient produits chaque année. FZ Mansouri a également relevé la baisse récente des mises en chantier (-14%). Elle escompte que le nouveau dispositif va proovoquer une relance.