Tant attendu, le plan comptable des Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) est enfin finalisé et adopté. Il a été examiné par le Comité Permanent du Conseil National de la Comptabilité (CNC) lors de sa 76ème réunion tenue en date du 5 décembre 2018. Il a été émis par avis n° 16 du CNC le 8 juin 2022.

Ce plan comptable comblera un vide juridique puisque l’activité des OPCI a démarré il y a maintenant 2 ans et fonctionnait sans plan comptable spécifique. Mais cela n’a point freiné le développement de cet écosystème.

Joint par LeBoursier, l'expert-comptable Mehdi El Fakir nous livre son commentaire : « C’est une normalisation comptable qui s’est imposée par la force des choses. On a une loi et un traitement fiscal spécial qui régissent les OPCI, mais on n’avait pas de traitement comptable. L’écosystème porte sur 20 MMDH d’actifs nets, on a plusieurs OPCI déjà lancés et d’autres qui sont en route. C’est pour dire qu’il était temps d’avoir un plan comptable. L’activité est novatrice. Se baser sur le plan comptable général orthodoxe était inopportun ».

Les principales caractéristiques du plan comptable des OPCI

Ce nouveau plan comptable définit ainsi les principes, les méthodes et les règles applicables à la comptabilité des OPCI. Il entre en vigueur à compter de la date de publication de l’arrêté de l’autorité gouvernementale chargée des finances fixant les règles comptables aux OPCI.

En effet, ce document s’inspire beaucoup du plan comptable des Organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM).

Comme souligné au niveau du chapitre préliminaire, portant sur le cadre conceptuel, du plan comptable des OPCI, les deux véhicules de placement présentent des aspects communs mais disposent chacun d’une mission spécifique :

- Les OPCVM ont pour vocation de collecter de l’épargne et d’investir les sommes recueillies dans des valeurs mobilières éligibles selon des critères bien définis. Ils offrent ainsi la possibilité à tout investisseur d’accéder à un portefeuille de titres diversifié géré par des professionnels du marché. Les OPCVM ne peuvent pas disposer d’actifs immobiliers ;

- Les OPCI ont pour vocation de collecter de l’épargne et d’investir les sommes recueillies dans la construction ou l’acquisition d’immeubles exclusivement en vue de leur location. Les OPCI peuvent, sous réserve de la liste qui sera fixée par voie réglementaire, disposer de titres d’OPCVM dans le cadre des liquidités éligibles.

Les OPCVM et les OPCI ont de nombreuses caractéristiques communes et notamment :

- Concernant l’activité financière, qui constitue un tronc commun entre les OPCI et les OPCVM, les règles de comptabilisation et d’évaluation sont identiques. Les actifs et activités immobilières constituent les aspects distinctifs des OPCI ;

- Les OPCVM et les OPCI constituent des organismes de placement collectif à capital variable. En conséquence, le capital n'est pas figé mais au contraire il peut fluctuer (à la hausse comme à la baisse) : souscription nouvelle par les anciens investisseurs, souscription nouvelle pour de nouveaux investisseurs, rachat de parts sociales par un ou plusieurs actionnaires (ou porteurs de parts)…etc ;

- La comptabilité des OPCVM ainsi que celle des OPCI doit permettre de connaître périodiquement la valeur de souscription ou de rachat des actions des SICAV (ou SPI) ou des parts de FCP (ou FPI) qui sont appelées à être émises ou rachetées à tout moment ;

- Cette valeur est appelée « Valeur liquidative d’une action ou part d’un OPCI » et correspond au montant de l’actif rapporté au nombre d’actions ou de parts ;

- Les règles comptables applicables doivent permettre de s’assurer que l’égalité des actionnaires ou des porteurs dans le cadre de leurs droits dans les résultats et les sommes distribuables est, en permanence, respectée ;

- L’application du principe comptable du coût historique ne permet pas de respecter l’égalité entre actionnaires ou porteurs de parts d’un OPCI. Aussi, comme pour les OPCVM, le plan comptable des OPCI déroge à ce principe étant donné que l’évaluation des actifs de cet organisme au coût historique ne permettra pas d’intégrer les performances réelles et actuelles devant bénéficier aux actionnaires (ou porteurs de parts) à la date de la réalisation des opérations d’entrée ou de sortie dans lesdits organismes de placement.

Par conséquent, le plan comptable des OPCI intégrera, comme celui des OPCVM, les dérogations aux principes comptables fondamentaux et notamment la dérogation au principe du coût historique étant donné que les OPCVM doivent réévaluer, à leur valeur actuelle, les valeurs et titres détenus en portefeuille.

Le plan comptable des OPCI s’appuiera sur plusieurs méthodes comptables et règles d’évaluation qui sont déjà prévus par le plan comptable des OPCVM dans l’objectif de calcul de la valeur liquidative des actions ou parts.

Le plan comptable des OPCI est ainsi établi en tenant compte de trois principaux impératifs :

- Adapter les dispositions du plan comptable des OPCVM relative à la gestion collective de placement découlant des dispositions spécifiques de la loi sur les OPCI ;

- Prévoir des dispositions spécifiques non prévues par le plan comptable des OPCVM et notamment celles découlant de la comptabilité des investissements et gestion immobilières qui constituent des investissements à plus long terme que ceux dans les OPCVM ;

- Tout traitement, non couvert par les règles comptables particulières prévues par le plan comptable des OPCO, doit obéir aux prescriptions, soit au plan comptable des OPCVM, soit aux dispositions générales du CGNC.