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Guide immobilier. Tout ce qu’il faut savoir avant d’acquérir un bien à Marrakech

« La Floride de l’Europe », comme la surnomment les professionnels de l’immobilier, n’a jamais fait autant rêver, et son charme ne cesse de captiver les visiteurs marocains comme étrangers. Mais pour s’y installer, par où commencer, à qui doit-on s’adresser, et quel bien choisir ? Médias24 a rencontré quatre experts en immobilier pour vous guider dans votre recherche. 

Guide immobilier. Tout ce qu’il faut savoir avant d’acquérir un bien à Marrakech

Le 4 avril 2022 à 12h46

Modifié 29 avril 2022 à 13h51

« La Floride de l’Europe », comme la surnomment les professionnels de l’immobilier, n’a jamais fait autant rêver, et son charme ne cesse de captiver les visiteurs marocains comme étrangers. Mais pour s’y installer, par où commencer, à qui doit-on s’adresser, et quel bien choisir ? Médias24 a rencontré quatre experts en immobilier pour vous guider dans votre recherche. 

L’engouement pour l’immobilier à Marrakech ne se dément pas. Marocains ou Européens, tout le monde y trouve son compte. Même pendant la période du Covid, la séduction de la ville ocre a su résister.

Médias24 a contacté quatre professionnels de l’immobilier : Philippe Chalindar, directeur de l’agence Marrakech Realty, Othmane Benhallam, directeur de l’agence Guy Hoquet à Marrakech, François Benard, expert du marché immobilier de la ville ocre, et Karim El Baroudi, gérant-associé de Barnes Marrakech. Et ils sont quasi unanimes sur l’attractivité de la ville.

« Nous avons réalisé une année 2021 correcte. Ce qui est marquant, c’est que les prix ne se sont pas effondrés. Ils sont restés assez solides. Je pense que la demande n’a pas disparu. Parce qu’à mon avis, les Européens considèraient que, dès que la crise du Covid allait être terminée, Marrakech allait redémarrer très fort. Les acheteurs ont anticipé », nous confirme Philippe Chalindar, directeur d’agence et spécialiste de l’immobilier à Marrakech depuis treize ans.

Certes, la clientèle européenne a été moins présente en comparaison avec la période qui précède la crise pandémique. Mais ce « manque à gagner » a été en partie résorbé par les acheteurs nationaux. Othmane Benhallam, directeur d’agence, nous apprend que « ces deux dernières années, il y a eu beaucoup de clients, notamment de Rabat et Casablanca, qui sont venus acheter des lots de terrains pour villas à Marrakech. Sur le boulevard Mohammed VI par exemple ou dans des golfs. D’autres préfèrent acquérir des hectares à l’extérieur de la ville pour être vraiment à la campagne. En réalité, il y a un large choix de biens et de prix, ici. Et c’est ça qui fait que Marrakech reste une ville attractive ».

C’est cette offre pléthorique et diversifiée, sous un ciel bleu et ensoleillé toute l’année, avec un parfum d’exotisme, qui fait que la séduction de la ville continue d’opérer.

Définir son projet d’achat

Pour s’offrir sa « place au soleil », par quoi faut-il commencer ? Selon François Benard, expert immobilier à Marrakech, « il faut d’abord que l’acheteur définisse son projet d’achat immobilier pour savoir s’il s’agit d’un investissement immobilier ou d’un changement de cadre de vie. Le bien immobilier ne sera donc pas le même. Si vous voulez investir dans un projet touristique ou une maison d’hôtes, un riad dans la médina, c’est très bien. Si vous voulez jouer au golf, vous allez acheter à Amelkis, à Al Maaden ou d’autres golfs par exemple ».

Pour ce professionnel, c’est seulement à partir d’une réflexion mûrie que l’acheteur peut identifier des agences spécialisées pour se faire accompagner dans le processus d’acquisition. A Marrakech, fleurissent en effet plusieurs agences immobilières, spécialisées par quartier ou par type de bien. « L’agence immobilière est un service de proximité. L’idée est donc de s’adresser à l’agence située à proximité de l’endroit où l’on veut acheter. Il faut voir l’agence comme un commerce de proximité qui a une bonne connaissance du secteur dans lequel il est basé », explique Othmane Benhallam.

Et au-delà de la diversité des biens immobiliers proposés dans la même catégorie de produits, on distingue différents secteurs et tranches de prix.

L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement !

Philippe Chalindar nous précise que pour tous les biens qui se situent dans un rayon de moins de 15 km autour de Marrakech, les prix sont très élevés. « Et ce, quels que soient les axes envisagés : la route d’Amizmiz, d’Ourika, de Fès avec la Palmeraie et Bab Atlas, ou même la route de Ouarzazate. Les prix baissent en s’éloignant de la ville », décrit ce dernier. « J’ai eu une cliente française, à l’instant, qui a un budget de 400.000 euros. Pour acquérir une villa en respectant ce budget, il faut s’éloigner un peu de la ville pour pouvoir trouver des choses intéressantes. Tout ce qui est très proche de la ville est particulièrement cher. »

Sauf que les acheteurs étrangers, qui constituent une grande partie de la demande à Marrakech, ne souhaitent pas trop s’éloigner de la ville. Car pour acheter en zone rurale, une attestation de vocation non agricole (AVNA) est exigée. Elle est associée au terrain, et non au projet immobilier. En effet, la loi interdit aux ressortissants étrangers d’acquérir un terrain agricole. Une condition qui ne s’applique pas aux acquéreurs marocains. « Ce qui n’a rien à voir avec l’immobilier urbain d’un appartement par exemple, où tout le monde est sur un pied d’égalité.  Car si on est dans une zone urbaine, le dispositif est le même pour tous. Être en dehors d’une zone urbaine, cela peut être à 5 km du centre de la ville, de Guéliz par exemple», signale l’expert immobilier, François Benard. Il est donc nécessaire pour les acquéreurs étrangers de prendre en considération ce facteur déterminant dans leur recherche. Ce qui restreint nécessairement les emplacements à cibler.

Quartier Targa – Marrakech

Villas : l’embarras du choix

Pour le marché des villas, « il y a deux typologies, celles qui sont dans les domaines sécurisés et les autres qui sont seules sur un terrain. Et il y a une offre sur pratiquement tous les axes. Les deux seuls axes qui ne sont pas très commerciaux, pour nos clients européens notamment, sont la route de Casablanca et la route d’Essaouira. La route d’Essaouira est très agricole, et donc, il y a peu de villas. Et la route de Casablanca n’est pas très jolie. Donc en général, ce n’est pas très demandé. Les routes d’Amizmiz, de Tahanaout, d’Ourika, de Fès, de Ouarzazate, c’est là où se trouve l’essentiel du marché », explique Philippe Chalindar.

L’autre reproche que font les agents immobiliers à l’axe de Casablanca est son éloignement de toutes commodités. « C’est  difficile à vendre. Parce qu’on est éloigné de tout. Quand on est dans un processus d’achat immobilier pour habiter et vivre, il faut avoir tout à proximité : les commerces, les écoles, le travail, etc. Et ces résidences qui sont sur la route de Casablanca, c’est trop loin. On n’a pas de clientèle ciblée. Et l’intérêt est donc moindre », confirme François Benard.

A contrario, le marché des villas à Targa est très prisé, en raison de sa proximité avec la ville. « C’est typiquement le bien que recherchent les personnes actives. Le quartier de Targa est à cinq minutes du centre. L’acheteur pourra ainsi avoir une petite maison mignonne dans une belle résidence, aux alentours de 3 à 3,5 millions de DH (et pouvant atteindre jusqu’à 6 MDH, ndlr). Ce qui est comparable aux appartements de l’Hivernage. Mais avec en plus un terrain, une piscine, son propre univers », indique François Benard. Selon lui, la classe moyenne supérieure marocaine comme les étrangers peuvent acheter dans ce quartier, puisqu’il est situé dans une zone urbaine. « On n’est pas à la Palmeraie. Ce ne sont pas des maisons avec forcément de grands terrains. Mais vous avez déjà des maisons qui font 400 à 500 m2. »

Karim El Baroudi, de son côté, confirme le succès des résidences sises à Targa auprès de la clientèle locale qui a besoin d’être proche de toutes les commodités. Mais ce n’est pas le seul emplacement en vogue. Toujours en zone urbaine, pas loin de l’avenue Mohammed VI, il existe d’autres lots de villas d’environs 1.000 m2. Ainsi le quartier Agdal présente des caractéristiques similaires, même s’il est un peu plus cher.

Sans oublier le nec plus ultra de Marrakech : La Palmeraie qui propose des villas haut de gamme, à des prix très élevés. Pour un standing équivalent, « il y a les projets de villas autour du Golf qui sont aussi prisées pour des budgets élevés. Il y a également les maisons sur un hectare à l’extérieur de Marrakech qui font partie du haut de gamme », soutient Karim El Baroudi.

Pour ce qui est des communes rurales telles que Tassaltante et El Ouidane, les plans d’aménagement prévoient des projets de construction de dix villas par hectare, sur des parcelles allant de 500 à 2.000 m2. « Là aussi, c’est très demandé. Pour le moment, il n’y a que les Marocains qui peuvent en bénéficier. Parce qu’il faut une AVNA pour les étrangers, et donc ces derniers n’y ont pas accès. Ceux qui achètent en dehors des zones urbaines doivent se méfier », prévient ce dernier. Il cite l’exemple de River Palm, dont une partie est située dans la zone urbaine de Marrakech et l’autre dans une commune rurale. Pour les appartements construits dans des communes rurales, là encore, les acheteurs étrangers doivent présenter une AVNA. Pour Karim El Baroudi, « c’est absurde dans le cas des appartements. On a déjà vu le cas de notaires qui ont réalisé des ventes d’appartements dans un immeuble où il y avait quarante appartements, du côté rural d’une commune, et la vente a été annulée par le conservateur. Ça fait partie des choses qu’il faut régler rapidement ».

Appartements : le rendement sûr

Les deux quartiers les plus recherchés dans le segment des appartements sont Guéliz et l’Hivernage. Ce dernier étant plus arboré, plus résidentiel avec de grandes avenues, et donc plus cher. « Et là vous avez deux types d’appartements : soit ils sont en revente dans des immeubles existants, soit ils sont dans de nouveaux programmes d’immeubles qui se construisent par des promoteurs », explique Philippe Chalindar.

Et pour ce qui est des prix des appartements, « si vous voulez un beau produit avec d’excellentes finitions, vous n’aurez rien en dessous de 3 à 3,5 MDH. Ces produits-là sont très chers, parce qu’ils sont rares ou parce qu’ils sont dans des quartiers comme l’Hivernage, ou du côté de Victor Hugo, des ambassades. L’avantage de ces quartiers-là, c’est que vous n’êtes pas dans l’hypercentre, mais vous êtes toujours proche de l’activité commerçante. Dans l’Hivernage, vous êtes à 400 mètres seulement du centre-ville, et la densité immobilière n’est pas la même avec une valorisation supérieure. D’où la difficulté par exemple de l’offre d’appartements du Carré Eden ou du Plaza qui proposent de beaux projets immobiliers et de belles résidences, mais on a quand même du bruit, de la promiscuité », décrypte François Benard, expert immobilier à Marrakech.

Le quartier de Guéliz est par ailleurs très recherché par les acquéreurs de résidences secondaires, qu’ils soient de Casablanca, de Rabat ou même d’Europe. « Dans le quartier de l’Hivernage, qui représente le haut de gamme, il n’y a pas beaucoup d’immeubles qui se construisent. C’est un peu plus compliqué », indique Karim El Baroudi, spécialisé dans les biens haut de gamme. Après il y a des quartiers comme Allal El Fassi où l’on est autour d’un budget de 9.000 DH le m2 avec des biens immobiliers destinés à la classe moyenne. »

Un marché de niche très confidentiel fait par ailleurs rêver plusieurs acquéreurs. C’est un micromarché constitué des biens immobiliers entourant le jardin Majorelle. « C’est très coté, assez spécial et cher. Ce sont des appartements principalement dans des immeubles de haut standing. Et là, les prix sont quand même élevés. C’est au moins 3.000 euros le m2. Surtout pour les appartements qui sont en face du jardin Majorelle, avec la vue. Les quelques immeubles qui ont été construits autour ont des appartements qui ouvrent sur le jardin. On a eu une villa avec vue sur le jardin Majorelle à vendre à 4 millions d’euros. C’est dire ! Mais c’est un bien exceptionnel. Il n’y en a pas deux comme ça », consent Philippe Chalindar.

La ville ocre ne séduit pas seulement ceux qui sont à la recherche d’un bien d’exception pour y habiter, elle attire également ceux qui veulent investir dans l’immobilier locatif. Pour ces derniers, dont une majorité d’acquéreurs étrangers, Othmane Benhallam leur conseille de cibler le centre-ville. Parce que les appartements y sont plus faciles à louer que dans les secteurs extérieurs de la ville de Marrakech. Et c’est plus rentable. L’investissement locatif est devenu aujourd’hui un véritable complément de retraite. Les rendements peuvent atteindre jusqu’à 10%, selon Othmane Benhallam. Il note par ailleurs qu’« en termes d’investissement, un appartement est plus rentable qu’une villa. Maintenant, si vous voulez habiter, c’est autre chose ».

Quartier l’Hivernage – Marrakech

Un riad dans la médina pour un brin d’exotisme

Hormis les villas et les appartements, les riads de la médina constituent un marché qui n’a rien perdu de son attrait malgré le temps qui passe. Preuve que le très ancien a toujours la cote. Et il a notamment les faveurs de la clientèle étrangère, éprise du charme de l’architecture traditionnelle marocaine. Là aussi, l’achat est motivé par différentes raisons. En tant que spécialiste du segment des riads, Philippe Chalindar distingue deux types de recherche. D’abord, pour un achat de petit riad à usage privé de vacances, et dont le prix varie entre 200.000 et 400.000 euros. Bien souvent, les gens louent leur riad en Airbnb pour en payer les charges. Et il y a une deuxième recherche pour un usage commercial de maison d’hôtes. En général, ce sont des riads plus grands. Le minimum requis pour un riad transformé en maison d’hôtes est de cinq chambres, et le prix varie entre 400.000 et 800.000 euros.

Karim El Baroudi confirme cette tendance en précisant que les petits riads de trois à 4 quatre chambres constituent la plus grande demande d’une clientèle capable de débourser entre 2,5 et 5,5 MDH. « Après, on a de très beaux riads de 800 à 1.000 m2 pour des budgets élevés. Mais ça, c’est un marché de niche. Il n’y a pas beaucoup de demande. C’est surtout un marché qui cible les étrangers qui veulent faire des maisons d’hôtes ou qui veulent un pied-à-terre à Marrakech. S’y ajoutent quelques Marocains qui font de l’investissement hôtelier », précise-t-il.

Il existe, par ailleurs, un dernier type de riads, plus rares : ceux à rénover. « On a des demandes dans la médina pour ce type de bien. Donc là, les gens achètent le riad en ruine, qui appartient généralement à une famille marocaine, et ils font ensuite les travaux de rénovation. Et cela fonctionne aussi bien pour les petits riads privés que pour les riads-maison d’hôtes. Les riads à rénover existent encore dans la médina de Marrakech. Il y a encore beaucoup de familles marrakchies qui y habitent », évoque Philippe Chalindar.

Toutefois, la plupart des agences immobilières à Marrakech déconseillent à leurs clients d’acquérir ce type de bien. Comme les propriétaires sont des familles marocaines depuis des générations, ces riads sont en melkia (un document rédigé et certifié par un adoul attestant de la propriété d’un bien dans le cadre du droit coutumier marocain). En revanche, les riads qui sont déjà la propriété d’Européens disposent d’un titre foncier. Acheter un bien en melkia est très problématique. Lorsqu’un acheteur acquiert un riad à rénover qui n’est pas titré (et qui est donc seulement en melkia), cela veut dire qu’un héritier peut se présenter à n’importe quel moment et revendiquer le riad. C’est une propriété coutumière. Et cela arrive parfois qu’un client étranger, ayant engagé le processus de titrage qui nécessite un an de démarches administratives, s’expose au risque qu’un héritier de la famille marocaine, anciennement propriétaire, vienne revendiquer le bien. L’avantage du titre foncier est de permettre à l’acquéreur de détenir la propriété absolue du lieu, sans contestation possible.

L’achat d’un bien immobilier n’est jamais anodin. Parfois, il faut rester ouvert à toutes les possibilités qu’offre le marché pour trouver ce qui convient le mieux à chacun. Philippe Chalindar, qui a élu domicile à Marrakech il y a déjà dix-huit ans et réside aujourd’hui dans la médina, nous livre cette anecdote. « C’est le cas le plus extrême que j’ai connu. J’ai d’abord effectué des visites de riads à Marrakech avec des clients européens. Après ces visites, ils sont rentrés en Angleterre. Puis ils m’ont questionné sur les riads à Essaouira. Et finalement, on leur a vendu une villa dans la campagne d’Essaouira. Là, il y a eu un vrai grand écart. Mais généralement, les gens qui nous interrogent pour l’achat d’un riad finissent par en acquérir un.»

Processus d’achat : à quoi faut-il faire attention ?

Selon les professionnels interrogés, les premières démarches d’un achat immobilier se font par internet, quand le client décide de passer par une agence spécialisée. Et une fois les biens sélectionnés sur le site de l’agence, les acheteurs étrangers se déplacent en ayant planifié un ou deux jours de visite. Les Marocains eux se rendent directement sur place. Philippe Chalindar décrit les différentes étapes de l’achat. « On effectue la visite des biens sélectionnés. Et si le client fait une offre sur un riad par exemple, on supervise la négociation avec le vendeur pour aboutir à un accord. Une fois cet accord obtenu, on organise la signature d’un compromis de vente avec un dépôt d’acompte par l’acheteur, et ensuite on fixe une date pour la vente finale. C’est là où l’acheteur doit verser le reste de la somme, plus les frais d’enregistrement qui incluent le notaire (généralement choisi par l’acheteur, ndlr) et les administrations marocaines qui sont de 7%. » Et une fois l’acte final signé chez le notaire, l’acheteur entre en possession du bien. Le notaire a besoin de trois ou quatre semaines pour enregistrer le changement de nom sur le titre foncier, auprès de la conservation foncière.

Othmane Benhallam tient à préciser que « les acheteurs étrangers doivent savoir que la vente au Maroc d’un bien immobilier se passe comme en Europe. On paie par chèque, on envoie l’argent chez le notaire, et c’est ce dernier qui fait le suivi et garantit la légalité de la transaction. Si vous passez par un notaire, la transaction est sécurisée. Dans un achat immobilier, on ne donne pas l’argent à n’importe qui. Et pour le transfert d’argent, il y a deux possibilités : soit vous ouvrez un compte au Maroc, et vous transférez l’argent de votre banque à l’étranger à celle marocaine, soit vous pouvez transférer votre argent sur le compte du notaire ».

Pour ce qui est des frais de l’agence immobilière, François Benard explique que les honoraires d’agence coûtent 2,5% (hors taxes) pour l’acquéreur, et 2,5% (hors taxes) pour le vendeur. « Voilà ce qui est appliqué. Mais il n’y a pas de réglementation définie. C’est du gré à gré. L’activité immobilière à Marrakech pourrait se porter encore mieux si elle était plus professionnelle, avec des agents immobiliers professionnels et pas des samsar. Ces derniers ne vérifient rien avant : Est-ce que que le bien est titré ? Est-ce que c’est en melkia ? Le professionnel, lui, vérifie tout : le titre, les charges de propriété, l’état du bien, etc. Le samsar n’est qu’un indicateur qui doit travailler dans le cadre des agences », préconise-t-il.

Marrakech, une ville qui se passe de pub’

A-t-on vraiment besoin de citer les nombreux avantages de Marrakech comme lieu de résidence ? Non, évidemment. La ville ocre fait l’unanimité depuis plusieurs décennies, aussi bien auprès des Marocains que des étrangers. François Benard, expert immobilier à Marrakech, glisse un argument déterminant en sa faveur : « On peut avoir un cadre de vie agréable par rapport à la France à titre d’exemple, et ce à un prix comparable. Avec 3,5 MDH, vous avez un bel appartement à l’Hivernage de 150 m2 avec un très beau cadre de vie, dans un très beau quartier proche des commerces en comparaison avec un deux-pièces à Paris à 300.000 euros pour 35 m2. Ça n’a rien à voir. A deux ou trois heures de vol, vous êtes dépaysés tout en étant aux portes de l’Europe. Le Maroc pourrait d’ailleurs être la Floride de l’Europe. »

Par rapport à d’autres destinations aujourd’hui en vogue, telles que l’Espagne ou encore le Portugal, Philippe Chalindar indique que les prix sont un peu plus faibles à Marrakech. Sans oublier son climat spécifique qui reste un facteur déterminant. Selon lui, « pour les gens qui achètent une villa pour jouer au golf, ils peuvent le faire tout l’hiver au soleil. Le climat est quelque chose d’exceptionnel ici. Et puis il y a aussi l’exotisme. Je pense que c’est la destination la plus exotique à trois heures des grandes villes européennes, avec des billets avant la crise du Covid qui étaient à des prix très raisonnables ».

Othmane Benhallam, lui, nous confie que c’est le moment d’acheter et d’investir dans l’immobilier de la ville ocre. La clientèle marocaine profite déjà de cette fenêtre opportune pour l’achat. Ceux qui hésitaient, cloîtrés lors des confinements successifs dans des appartements notamment, sont aujourd’hui convaincus de la nécessité de disposer d’un plus grand espace ouvert et au soleil. Les Casablancais à la recherche d’un terrain pour villa, que ce soit sur le boulevard Mohammed VI ou à proximité d’un golf, sont aujourd’hui légion. D’autres préfèrent acquérir quelques hectares à la campagne pour se ressourcer. « Les Marocains résidant à l’étranger sont d’ailleurs très demandeurs de ces terrains nus de 1.000 m2 et 2.000 m2 pour villa, en zone rurale. Les étrangers sont aussi demandeurs de terrains à l’extérieur de la ville, mais à cause des AVNA, ils ne peuvent pas acheter. C’est un frein au développement de Marrakech », déplore Karim El Baroudi.

Après plus de deux ans marqués par la crise du Covid, les agents immobiliers à Marrakech s’attendent à une hausse du nombre de transactions dans les prochains mois, sans qu’elle s’accompagne nécessairement d’une augmentation des prix. Othmane Benhallam nous apprend qu’« il y a plein de gens qui appellent de l’étranger et qui souhaitent acheter au Maroc. Ils attendaient juste la réouverture des frontières ». Nous y sommes…

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