Tout commence par le PLF2018. Sa présentation en conseil de gouvernement le mardi 17 octobre, les fuites qui ont accompagné cette présentation, semblent avoir provoqué la déception chez certains promoteurs immobiliers. Ils alertent alors la presse qui dégaine très vite.

La version que l’on fait circuler est “piquante“: une disposition favorable aux promoteurs immobiliers aurait été retirée à la dernière minute, peut-être même juste avant le conseil de gouvernement, malgré l’engagement formel pris par les Finances et tout cela torpille non seulement le secteur mais également le ministre de tutelle Nabil Benabdellah, chef du PPS.

Médias24 a simplement demandé aux différents acteurs de nous livrer chacun sa version. Le lecteur se fera ainsi son opinion. Les deux ministres concernés, Finances et Habitat ont refusé de s’exprimer. Le premier, Mohamed Boussaid, a accepté de le faire à partir de la présentation du PLF au parlement qui interviendra mardi prochain. Par contre, nous avons obtenu les éclaircissements de sources autorisées des ministères des Finances et de l’Habitat.

Nous avons également interrogé Kamil Taoufik, président de la FNPI (Fédération nationale des Promoteurs immobiliers et député RNI) ainsi que Youssef Ibn Mansour, promoteur immobilier et figure connue de la profession, qui s’exprime ici à titre personnel.

A l’origine de l’affaire, le plan de relance du logement social - étendu à la classe moyenne, qui a été élaboré par le ministère de tutelle en collaboration avec les membres de la FNPI. Lors des échanges, plusieurs mesures sont retenues.

Certaines sont de nature urbanistique, d’autre sont à caractère fiscal, notamment l’exonération de l’impôt sur les sociétés pour les logements destinés à la classe moyenne.

“Il a été proposé de reprendre les avantages fiscaux dédiés au logement social, et de les calquer sur le logement destiné à la classe moyenne. Nabil Benabdallah a cependant été très clair sur le fait que ces propositions étaient faites sous réserve d’acceptation du ministre des Finances, contrairement à ce qu’on a pu lire dans la presse. En fait rien n’a été acté ni avec M. Boussaid, ni avec M. Benabdallah“, affirme Kamil Taoufik, président de la FNPI. Ce que confirme une source autorisée au sein du ministère des Finances selon laquelle aucune promesse n’a été faite dans le cadre de ce plan de relance, et rien n’a été acté.

Un plan, des propositions, mais aucune promesse

Même son de cloche au sein du ministère de l’Habitat. Contactée par Médias 24, une source sûre nous explique que si le PLF 2018 reprend exactement les anciennes dispositions du logement social – à la grande surprise des cadres du ministère, ils n’ont à aucun moment pensé que leur plan de relance serait adopté en l’état, n’ayant reçu absolument aucun signal en ce sens de la part du ministère des Finances.

Dans le détail, le plan de relance du ministère de l’Habitat répondait principalement à deux objectifs: la demande de couches défavorisées qui n’ont pas les moyens de payer 250.000 DH pour acquérir un  logement social, et la demande de la classe moyenne sur les logements à 400.000 DH.

Le dispositif tel que présenté faisait état, sur 500 unités développées par un promoteur donné, de:

100 logements à 120.000 DH HT

300 logements à 250.000 DH HT

100 logements entre 250.000 et 400.000 DH HT, destinées à la classe moyenne.

Nouvelles mesures urbanistiques en faveur de la classe moyenne

Certains promoteurs immobiliers vont plus loin, comme Youssef Ibn Mansour: “J’ai été étonné de lire certaines informations dans la presse. Pour moi, il était évident qu’une nouvelle exonération fiscale pouvait difficilement être accordée, compte tenu des gros efforts que l’Etat a déjà consentis sur le logement social. Certes il faut œuvrer en faveur de la classe moyenne, mais il existe des leviers autres que la fiscalité, à l’instar des dérogations urbanistiques qui permettraient aux ménages issus des classes moyennes de disposer d’un logement sur deux niveaux, voire plus“.

Pour ce promoteur, il est nécessaire de revoir le modèle en sa globalité. “On ne peut pas tout résoudre avec des exonérations fiscales. D’autant plus que celles en cours sur le logement social arriveront bientôt à terme, en 2020. A supposer même que de nouvelles exonérations soient accordées sur l’IS pour des logements destinés à la classe moyenne, le coût du foncier aurait fait exploser les prix dans les centres urbains, pour dépasser allègrement les 400.000 DH. Ce n’était pas viable“.

Pour les promoteurs, si le ministre des Finances estime que le budget de l’Etat ne peut pas supporter une nouvelle exonération de l’IS, il est tout de même possible d’agir sur deux leviers principaux:

En premier lieu les dérogations urbanistiques, qui permettent d’optimiser les logements destinés à la classe moyenne, en construisant par exemple sur plusieurs niveaux.

Ensuite, soutenir la demande afin de rendre possible l’acquisition de ce type de logements grâce à l’épargne des ménages et des taux bonifiés sur les crédits, qui seraient compris entre 3 et 4%. Tout en rallongeant la durée du remboursement sur des durées de 25 à 30 ans, pour baisser le montant des échéances.

Le président de la FNPI, Kamil Taoufik, souligne que la fédération reste ouverte au dialogue: “La discussion de la Loi de Finances au parlement sera l’occasion de présenter certains amendements en notre faveur. S’ils n’aboutissent pas, nous pouvons toujours dialoguer avec les services du ministère de l’Habitat pour innover au niveau urbanistique, sans être tributaire d’une quelconque exonération“.

Une source autorisée du ministère des Finances affirme également que ce département est ouvert au dialogue: il acceptera par amendement, l’extension d'une partie des avantages aux logements à 400.000 DH mais en aucun cas l’exonération de l’IS. Selon notre source, le ministère acceptera de de rembourser 40.000 DH de TVA par logement, ce qui représente un coût élevé pour le budget.

A titre d’exemple, et jusqu’à fin septembre, 55.000 logements sociaux ont été livrés au Maroc, ce qui représente 2,2 milliards de DH de remboursements de TVA. Sur l’année, le coût est déjà de 2,5 à 3 milliards de DH. Les acquis de la production de logements sociaux seront maintenus jusqu’en 2020, comme prévu, avant de faire un bilan et d’en débattre. Par contre, le ministère s’opposera à toute demande d’extension de l’exonération de l’IS sur les logements d’une VIT comprise entre 250.000 et 400.000 DH.