Les premiers OPCI (Organismes de placement collectif immobilier) seront opérationnels début 2020. C’est ce que nous affirme Noreddine Tahiri, Directeur général d’AjarInvest, future société de gestion des OPCI et filiale commune de CIH Bank et de la CDG. 

Celui-ci avance même qu' "il y a de fortes chances que des OPCI démarrent leur activité dès fin 2019". Le cadre réglementaire étant bouclé, avec la récente publication de la circulaire de l'AMMC n°02/2018 au bulletin officiel, plusieurs sociétés de gestion d’OPCI ont déjà déposé leurs dossiers de demandes d’agréments auprès de l’Autorité marocaine du marché des capitaux, qui devra statuer sur leur sort au cours des prochains mois.

L'Autorité organisera par ailleurs, le 11 juin prochain à Rabat, avec le ministère des Finances, une conférence pour acter le lancement des OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier).

D'une autre part, le plan comptable réservé à ces organismes est prêt également. Après un an et demi de préparatifs techniques par une commission formée à cet effet par le ministre de l’Economie et des Finances, ce document doit franchir une dernière étape, celle de l’approbation en plénière par le Conseil national de la comptabilité : "C’est plutôt une formalité, vu que le travail technique a été réalisé dans sa globalité", explique Noreddine Tahiri.

De même, le cadre fiscal lié aux OPCI est également bouclé, bien que sur ce volet là il y ait toujours des améliorations à faire : "Mais à titre d’aujourd’hui, la fiscalité des OPCI est assez attrayante au Maroc, et correspond aux normes internationales, surtout que l’intérêt de ce véhicule est sa normalisation et son homogénéité à travers le monde", précise notre interlocuteur.

Il faut dire que plusieurs investisseurs, particuliers et institutionnels, s'impatientent pour pouvoir investir dans ces véhicules qui promettent des rendements intéressants, plus significatifs que ceux des actions ou des titres obligataires.

La loi sur les OPCI prévoit par ailleurs la possibilité de cotation en bourse de ceux-ci, quel que soit leur forme, à savoir un OPCI grand public, ou un OPCI RFA (aux Règles de Fonctionnements Allégés), qui jouit de règles d’investissement et d’endettement moins contraignantes que celles appliquées au premier type.

Ces deux types d’OPCI peuvent, pour chacun d’entre eux, prendre la forme de sociétés de placement immobilier (SPI), sociétés où les investisseurs sont actionnaires et qui ont la personnalité morale ; ou des fonds de placement immobilier (FPI).

Rappelons que le stock d’actifs immobiliers potentiels sur le marché des OPCI avoisine les 200 milliards de dirhams, avec un objectif affiché d’un ratio de transformation cible de 15% de l’assiette immobilière du Maroc en actifs immobiliers.

Par ailleurs, et pour dynamiser le démarrage des OPCI, la loi des Finances 2019 a introduit en matière d'IS un abattement de 60% sur les dividendes qui seront servis par ces organismes.

Mais l’investissement dans les OPCI n’est pas dénué de risques. Il y a, tout d’abord, le risque d’illiquidité, lié à la nature intrinsèquement non liquide des actifs immobiliers.

Les OPCI doivent également faire face à un plafonnement de l’endettement déterminé à 40% de la valeur vénale de leurs actifs. Alors que ceux-ci sont évalués une fois par semestre, une perte dans leur valeur présente un risque de dépassement de ce ratio.