Le 20 décembre dernier, la Banque centrale a procédé à la seconde hausse de 50 points de base de son taux directeur pour le fixer à 2,50%. Pour rappel, lors de la troisième réunion de son Conseil le 27 septembre, Bank Al-Maghrib avait déjà décidé du premier rehaussement du taux directeur de 1,50% à 2%.

Lors de cette première hausse, la société de recherche Attijari Global Research notait déjà qu'"en adoptant un tel revirement de sa politique monétaire, Bank Al-Maghrib opte pour un resserrement à la fois fort et rapide. L’objectif étant de faire face aux risques inflationnistes qui pourraient peser sur les perspectives de croissance à long terme. Néanmoins, cette première hausse ne semble pas en mesure de rétablir les taux réels en territoire positif. Par conséquent, les pressions sur la rémunération de l’épargne devraient se poursuivre à court terme".

La nouvelle hausse du taux directeur est destinée à lutter plus fortement contre la situation inflationniste que connaît le Royaume, qui a vu son inflation grimper à 8,3% au mois de novembre 2022. Si cette augmentation a pour but d’aider à résorber les effets de l’inflation, elle devrait également impacter de nouveau le portefeuille du consommateur à travers une hausse mécanique des taux d’intérêt. Cela affectera notamment les crédits immobiliers contractés par les ménages ou les entreprises.

Acquérir un bien immobilier en 2023 sera plus compliqué

La hausse du taux directeur de BAM impactera le dynamisme des crédits octroyés à l’économie. Mais elle sera particulièrement ressentie concernant les crédits immobiliers. C’est ce que note Bachir Benslimane Bellemlih, PDG d’Afdal.ma, comparateur en ligne de crédits immobiliers au Maroc.

"Si la remontée du taux directeur de BAM s’apprête à avoir un impact sur la production d’emprunts de façon globale, c’est d’autant plus le cas du côté des crédits immobiliers. En effet, c’est directement auprès de la Banque centrale que les banques destinées au grand public s’approvisionnent en liquidités. Or, si cet argent coûte plus cher aux banques commerciales, celles-ci vont nécessairement le répercuter sur leurs clients, en proposant elles-mêmes des prêts immobiliers à des taux plus importants", rappelle-t-il.

De fait, une hausse des taux d’intérêts des crédits immobiliers est prévisible. Et les personnes ayant un projet d’acquisition seront probablement contraintes de passer à l’action plus rapidement que prévu. "Cette hausse du taux directeur est une mauvaise nouvelle pour les emprunteurs. Pour ceux qui prévoient d’acheter un bien immobilier, il faut qu’ils agissent vite avant que les taux de crédit ne remontent par effet de rattrapage", explique le PDG d’Afdal.ma.

Cela impliquera également une plus forte surveillance et exigence dans l’octroi des crédits de la part des banques. "Un dossier qui pourrait passer à un instant donné peut être refusé le mois suivant. Tant que les banques n'auront pas répercuté ces hausses de coûts, elles seront très sélectives sur les dossiers des emprunteurs. C’est pour cela qu’il faut actualiser ces simulations très régulièrement", indique notre interlocuteur.

Avec un pouvoir d’achat rogné par l’inflation, et des conditions de crédits plus resserrées, la concrétisation d’achat d’un bien immobilier sera plus compliquée en 2023. "Même si le prêt bancaire restera encore bon marché lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier, il est donc essentiel, durant les prochains mois, de préparer son dossier de financement avec beaucoup plus de minutie qu’auparavant, en se faisant accompagner, par exemple, par un courtier, qui saura tirer toutes les ficelles pour présenter le dossier le plus solide qui soit aux banques", poursuit Bachir Benslimane Bellemlih.

Mais cette hausse des taux d’intérêt à venir n’affectera pas tout le monde de la même façon.

Les nouveaux acquéreurs et ceux détenant des crédits variables seront les plus touchés

Cette année, les ménages seront affectés par la hausse des taux. Néanmoins, chacun le sera à des niveaux différents. Les plus touchés par la hausse des taux d’intérêts des crédits immobiliers seront les nouveaux acquéreurs, c’est-à-dire les primo-accédants qui souhaitent acheter leur premier bien immobilier ou encore ceux qui souhaitent acheter un nouveau bien immobilier à travers un prêt bancaire.

La seconde catégorie de personnes qui sera affectée par la hausse du taux directeur sera celle détenant un crédit immobilier à taux variable en cours de remboursement. "S'ils confèrent en effet un certain nombre d'avantages, les prêts à taux variables peuvent mettre en danger la solvabilité des emprunteurs en cas de remontée rapide des taux d'intérêt comme c'est le cas actuellement", souligne le PDG d’Afdal.ma.

En effet, la majorité des taux contractés pour un crédit immobilier au Maroc sont des taux fixes. C’est une pratique qui est plus risquée pour la banque, alors qu’avec un taux variable, elle transfère ce risque à l’emprunteur en cas de remontée des taux. "De ce fait, les ménages ayant déjà des crédits en cours à un taux d’intérêt fixe ne verront pas de différence sur leurs échéances, en revanche ceux ayant des crédits à taux variable verront progressivement leurs mensualités augmenter sur les semaines et mois à venir."

Mais à quel point devrait se traduire la hausse des taux d’intérêts immobiliers ? Selon notre interlocuteur, leurs niveaux devraient grimper durant l’année 2023. "Nous prévoyons en effet des taux de crédit autour de 4,3% en moyenne en janvier 2023, et pouvant aller jusqu'à 4,4 % dans certains établissements bancaires. Cela devrait continuer à grimper au cours de l'année 2023. Nous estimons que la barre des 4,5 % devrait être rapidement dépassée. Et celle des 4,7 % pourrait être approchée au cours de l'année", conclut Bachir Benslimane Bellemlih.