Le 21 novembre, la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI) a abordé, lors d’une conférence de presse, l’état des lieux du secteur immobilier, en difficultés face à une atonie de la demande et à une hausse des prix des matériaux de construction.

Il a également été question des différentes propositions du gouvernement de plafonner les prix des logements à 300.000 dirhams pour les logements sociaux et à 600.000 dirhams pour les familles de classe moyenne. Pour rappel, la profession rejette ces propositions qui, selon elle, ne reflètent pas la situation réelle.

En aparté, Médias24 a pu s’entretenir avec Anice Benjelloun, vice-président de la FNPI, sur les différents sujets abordés durant la conférence, et sur l’état général du marché immobilier.

Médias24 : Actuellement, comment se porte le secteur immobilier destiné à toutes les catégories d’acheteurs ?

Anice Benjelloun : D’après les indicateurs dont nous disposons, il y a une baisse très importante et inquiétante de la production, de la demande d’autorisations de construire, des mises en chantier et des ventes*.

C’est causé par plusieurs incertitudes, notamment concernant l’envolée des prix des intrants, dont nous ne maîtrisons pas tous les tenants et aboutissants. C’est également causé par la forte hausse du foncier et la baisse du pouvoir d’achat de nos concitoyens, lourdement impactés par la hausse des prix que nous vivons.

*NDLR : notre interlocuteur avait précisé les baisses suivantes lors de la conférence : -50% sur les dépôts d’autorisation de construire ; -50% sur les mises en chantier ; -50% des demandes de crédits bancaires pour des projets immobiliers ; -30% sur les ventes immobilières à l’échelle nationale.

- Où en sont les discussions avec le gouvernement concernant les aides directes ? 

- Les aides directes ont été décidées par le gouvernement, nous n’avons pas plus d’éclaircissements sur cela. Comme l’a dit le président de la FNPI, nous attendons la publication du cahier des charges pour savoir ce que l’Etat veut réellement réaliser comme typologie de logements pour le citoyen. S’il s’agit de produire la même typologie de logement que les logements sociaux actuels, et les vendre à 300.000 dirhams TTC, ce sera difficilement réalisable au vu de l’augmentation des coûts du foncier qu’a connue le pays depuis 2010, et de la hausse des matériaux de construction. Cela paraît difficilement réalisable.

Un logement à vendre à 300.000 dirhams TTC, cela signifie 254.000 dirhams HT. De plus, nous devrons payer une panoplie d’impôts ! Les impôts communaux, les régies, l’enregistrement, la conservation foncière, la protection civile, l’IS... Ça tournerait autour de 45.000 dirhams. Cela veut dire que l’on devrait vendre moins cher qu’aux 250.000 dirhams actuels. C’est difficilement réalisable.

Pour le logement plafonné à 600.000 dirhams TTC, un dispositif de la sorte avait été mis en place en 2013. Il incitait à la production de logements pour la classe moyenne à vendre à 6.000 dirhams HT, soit 7.200 dirhams TTC, et ça n’a pas marché. Le Maroc en a produit 15.000 unités, majoritairement via les organes publics Al Omrane. Désormais, il nous est demandé, dix ans plus tard, de produire cette même typologie de logements à des prix qui correspondent à ceux de 2013. Cela parait difficile à réaliser.

- Comme vous l’avez dit, le secteur a été frappé par une forte hausse des intrants qui ont rogné les marges et ralenti l’activité. Le consensus global table sur une baisse des cours des matières premières durant le S2 et en 2023. Cette baisse se fait-elle sentir dans votre profession ou pas du tout ? 

- Les matériaux de construction de base sont produits au Maroc. Il s’agit d’effectuer une décomposition des prix de ces produits, qui sont fabriqués localement, voir quelle est la part de ce qui est importé et utilisé sur place, et voir également si ces hausses de prix sont justifiées par rapport à la hausse observée des cours de l’énergie.

Pour la brique, on est passé de 1,10 dirham ou 1,15 dirham à 2 dirhams. Désormais, la hausse ralentit et on retombe à 1,75 dirham. Est-ce que cette hausse des prix est justifiée du fait de la hausse des cours du pétrole ? Il s’agit de voir s’il y a une corrélation directe entre l’inflation et la hausse des matières premières à l’échelle mondiale. Il y a quelques producteurs de ciment par exemple. Est-ce qu’il n’y aurait pas une entente entre ces producteurs ? Pour le cas du rond à béton, c’est la même problématique en termes de prix. Est-ce que les hausses sont justifiées par rapport à ce qui se passe à l’international ?

Ce sont des matériaux essentiels pour la production de logements. Il ne s’agit pas de bloquer toute une machine, mais de mettre en place des dispositifs permettant la continuité de la production. Cette dernière s’oriente vers 80% des ménages qui ont un faible pouvoir d’achat.

Actuellement, nous ressentons effectivement un allègement. Pour revenir sur le cas du rond à béton, nous sommes passés de 6,20 ou 6,30 dirhams à 14 ou 15 dirhams. Maintenant on redescend à 11 dirhams. Et il n’y a pas de visibilité concrète pour les promoteurs. Il s’agira de voir quelles vont être les orientations. Mais pour un investisseur, il n’y a rien de pire que l’absence de visibilité. C’est pour cela qu’il y a eu une baisse d’activité.