L’indice boursier des ‘Sociétés de placement immobilier’ fait parti des quelques secteurs de la cote qui se démarque en YTD. Il affiche une hausse de près de 12% depuis le début de l’année alors que, sur la même période, le MASI lâche plus de 7%.

L’indice en question est composé des valeurs Aradei Capital, Immorente Invest et Balima. Naturellement, il est principalement porté par les deux premières valeurs, du fait que Balima soit une toute petite capitalisation, qui plus est peu liquide. En YTD, Aradei Capital et Immorente affichent toutes les deux des progressions respectives de 14,22% à 474 dirhams et 4,40% à 109,1 dirhams.

Les foncières sont des valeurs de fonds de portefeuille qui assurent une certaine stabilité et sécurité dans les dividendes et le rendement. Une sécurité qui est appréciée en ces temps de retour de l'aversion au risque.

Une bonne visibilité en temps de crise

En 2021, les deux foncières ont connu une bonne dynamique. Aradei a affiché une croissance de 55% de ses revenus à 421 MDH. Le groupe avait notamment affiché une forte dynamique de développement à travers l’acquisition du premier véhicule d’OPCI Cléo Pierre et l’ouverture des Retail Parks de Temara et Agadir. Le groupe a également scellé un partenariat avec le groupe Akdital à travers un investissement de 120 MDH dans Akdital Immo. Immorente de son côté avait amélioré ses revenus de 18% à 70,1 MDH grâce à l’acquisition d’une usine à l’agropole à Meknès louée par Aptiv.

Contacté, un analyste de la place nous confirme que la dynamique affichée devrait se poursuivre dans ce secteur. Notamment du fait qu’en temps d’incertitude, ces valeurs offrent de la sécurité et de la visibilité. « Il est très probable qu’avec l’incertitude et l’aversion au risque planant désormais sur le marché, les investisseurs préfèrent se positionner sur des valeurs à rendement intéressant et qui offrent une certaine visibilité et une sécurité. Leur activité n’est pas corrélée directement par les aléas internationaux que nous observons actuellement » explique notre interlocuteur. L’année 2021 avait fortement bénéficié aux valeurs cycliques, permettant aux investisseurs de maximiser le potentiel de la reprise économique.

Désormais, elles représentent un placement qui s’avère intéressant car elles sont également peu exposées directement aux aléas conjoncturels que connaît l’économie mondiale. Immorente par exemple offre à ses actionnaires une visibilité claire sur la politique de distribution ainsi que sur le rendement. « Immorente est dans une optique de pur rendement locatif. Depuis 2021, le groupe verse un dividende trimestriel pour se rapprocher du format de perception des loyers par un propriétaire. Il y a donc de la liquidité et du rendement compris entre 5% et 6,5% » explique notre source. De son côté, « Aradei se positionne comme un investisseur en OPCI. En termes de rendement, le groupe distribue un yield intéressant mais qui est encore limité par sa nécessité de développement. La foncière se développe très rapidement et dispose d’un programme d’investissement continuellement mis à jour. Pour pallier ce léger manque de rendement par rapport aux foncières classique, le titre offre de la croissance » souligne l’analyste. Le groupe avait annoncé vouloir doubler sa taille d’ici un horizon de 5 à 7 années, ce qui, selon les dernières prévisions de CFG Bank concernant la valeur, permettra au groupe de dégager un taux de croissance annuelle moyen de 16,4% de son FFO sur la période 2020-2025.

L’avenir semble également prometteur pour les foncières de l’indice boursier ‘Sociétés de placement immobilier’ du fait de l’évolution naturelle du marché et des objectifs de développement du pays en termes d’infrastructures.

Se défaire de ses actifs immobiliers séduit les opérateurs

Le Maroc a besoin d’infrastructures pour continuer d’assurer son développement et celui de ses secteurs prometteurs. Cela est une aubaine pour les foncières et les OPCI mais également pour les acteurs industriels. « Le domaine des foncières, comme des OPCI d’ailleurs est prometteur, car nous sommes dans une situation économique où nous avons besoin d’infrastructures. Le Maroc est attractif pour les opérateurs logistiques et industriels donc nous avons besoin de gens qui peuvent fournir de l’infrastructure. Cela demeure un véhicule d’investissement qui est attractif » explique notre interlocuteur.

Les foncières comme les OPCI dispose d’une forte marge de progression de leur écosystème dans le futur. Comme nous le confiait un directeur général d’une société de gestion d’OPCI, le mois dernier, « une bonne partie des foncières a souffert de la crise du Covid-19. L’activité économique a pris un sacré coup. Dans ce contexte, les opérateurs ont compris qu’il faut se défaire de leurs actifs immobiliers qui sont en fait des immobilisations financières, c’est-à-dire, de l’argent bloqué dans des murs ».

En effet, elles permettent une optimisation des capacités d’investissement des acteurs industriels qui y adhèrent. « Cette industrie a le vent en poupe et devient attractive pour différents opérateurs. Elle permet de maximiser la capacité d’investissement des entreprises et d’investir dans la croissance générée par l’opérationnel plutôt que de placer cet investissement dans les murs. L’objectif est de séparer l’opérationnel de la composante immobilière ». Cela a d’ailleurs été effectué par différentes banques de la place, notamment BMCI qui a cédé ses agences à Aradei et qui lui verse désormais un loyer. Cela permet à la banque de limiter sa charge d’immobilisations corporelles.

Il convient également de noter que cette dynamique n’est pas prête de s’essouffler. « Dans les principaux objectifs présentés dans le Nouveau Modèle de Développement, on voit qu’il y a un besoin de développement d’infrastructure. Cela passera par différents opérateurs qui passeront probablement par la case OPCI ou foncière pour effectuer ces réalisations » conclut notre interlocuteur de la place.