En 2021, le groupe Aradei Capital a affiché un bon dynamisme avec une hausse de 55% de son chiffre d’affaires à 421,1 MDH. Désormais, la valeur est couverte dans le portefeuille de CFG Bank qui a récemment publié une note concernant le titre suite à la diffusion des résultats annuels. La société de recherche recommande d’acheter le titre et anticipe un upside de 16% à 524 dirhams contre 451,6 dirhams à l’ouverture de la séance du 14 mars.

Le groupe a en effet affiché une croissance supérieure à celle anticipée par la société de recherche en 2021 avec un taux de réalisation de 105% concernant le chiffre d’affaires et de 126% concernant le dividende par action.

Voici les principaux facteurs de progression des activités en 2021.

Après une année 2020 entamée par la crise sanitaire, le groupe a bénéficié d’une bonne progression du chiffre d’affaires en 2021. Premièrement, CFG Bank rappelle que durant le confinement, seulement 60% de la superficie locative du groupe était ouverte. L’an dernier, un bon effet rattrapage a été observé notamment avec la reprise progressive de la fréquentation et la hausse de 10,4% de la superficie locative du groupe à 382.000 m². La fréquentation devrait d’ailleurs poursuivre son amélioration. « Maintenant que les couvre-feux ne sont plus effectifs, nous sommes confiants dans la capacité d'Aradei à attirer au moins autant de trafic qu'en 2019 » indique CFG Bank.

Le taux d’occupation a également évolué, passant de 93% en 2020 à 97% en 2021. La société de recherche rappelle qu’en 2021 le groupe a également bénéficié de la non-récurrence de la concession de certains loyers en 2020. « La non-récurrence des concessions de loyer accordées à certains locataires lors du confinement de 3 mois 2020. Selon la direction, les concessions de loyers s'élèvent à 24 MDH » précise CFG.

Le groupe a également bénéficié de l’évolution haussière de la valorisation de ses actifs. « Actuellement, la valeur de marché estimée du portefeuille s'établit à 6,2 MMDH en hausse de 18,3% par rapport à 2020, grâce à l'acquisition de l'OPCI Cléo Pierre mais aussi du fait de l'augmentation de la valeur de marché des actifs historiques » explique CFG Bank. L’un des faits marquants de 2021 a été l’acquisition de l’OPCI Cléo-Pierre pour 557 MDH.

Le véhicule OPCI est composé de 103 agences bancaires intégralement louées à la BMCI. « En effet, cette transaction a permis à Aradei Capital de générer des revenus immédiats puisque ces actifs étaient déjà opérationnels. Par ailleurs, cette opération a ajouté au portefeuille du groupe 28.000 m² GLA et 620 MDH en valeur estimée » explique CFG Bank. Le groupe a également bénéficié d’une hausse de son chiffre d’affaires grâce à l’ouverture du Sela Park de Temara et d’Agadir en septembre et octobre 2021.

Ces facteurs ont naturellement permis au groupe d’améliorer ses revenus et même d’afficher des performances surpassant celles anticipées par CFG Bank.

Des indicateurs financiers plus solides que prévus

In fine, les revenus locatifs du groupe se sont bonifiés de 55,3% en 2021 soit un taux de réalisation légèrement supérieur (105%) à ce qu’avait projeté la société de recherche. L’EBITDA, quant à lui, a progressé de 46,3% à 313 MDH, notamment grâce à la croissance des revenus locatifs.

Néanmoins, et comme l’avait anticipé CFG Bank, la marge d'EBITDA a chuté à 74,3% contre 78,9% en 2020. Elle met en avant deux facteurs principaux, à savoir : « La non-récurrence des économies de coûts de fonctionnement en 2020 pendant le confinement et la commission de performance versée au gestionnaire d'actifs, telle que négociée sur le nouveau plan de gestion mandat signé en 2021 (10% du FFO lorsque le FFO par action dépasse 16MAD/action) ». Cette dernière devrait cependant s'améliorer progressivement à partir de 2022, notamment « grâce à une meilleure dilution des coûts fixes à mesure que le portefeuille continue de croître » note CFG.

Le groupe a également affiché une forte croissance de son FFO (fonds provenant de l’exploitation, ndlr) en 2021. Il a progressé de 52,4% à 204 MDH soit un taux de réalisation de 113%. Cette hausse a été portée par la progression du chiffre d’affaires.

Enfin, le groupe a positivement surpris dans sa politique de distribution avec un dividende par action de 18,2 dirhams par action, en hausse de 47% par rapport à 2020. Par rapport aux anticipations de CFG Bank, ce DPA correspond à un taux de réalisation de 126%. « Cela correspond à un payout ratio de 95% du FFO contre notre prévision de 85%. Nous soulignerons que conformément aux normes locales des OPCI, la société continuera à distribuer au moins 85 % des FFO, et notre modèle économique est construit autour de cette hypothèse. Cependant, le groupe a versé en moyenne environ 93 % des FFO entre 2017 et 2021 » précise CFG.

Le groupe dispose d’arguments pour augmenter ses revenus dans les années à venir

Aradei Capital dispose en effet de différents arguments pour générer des revenus, notamment à travers son programme de développement et de diversification. Cela se réalise à travers différentes classes d’actifs comme les immeubles de bureaux, les unités industrielles, les écoles et universités, les infrastructures de santé ou encore les plateformes logistiques. « A ce titre, la foncière entame une large stratégie de diversification patrimoniale de l'ordre de 2,5 MMDH » note CFG Bank. Durant le T1-2022, l’immeuble PRISM de 7.000 m² devrait être attendu et le groupe devrait développer 4 nouvelles cliniques privées en 2022 dans le cadre de son partenariat avec Akdital.

La société de recherche pointe également le fait que « Aradei Capital bénéficie des synergies avec les filiales du groupe, notamment Retail Holding et ses filiales, acteurs majeurs du commerce de détail, de la distribution alimentaire, de l'habillement et des accessoires ». Il est à rappeler qu’Aradei Capital est le principal propriétaire des points de vente loués à Retail Holding, maison mère de Label’Vie.

La société de recherche explique que le groupe ambitionne de doubler sa taille d’ici 5 à 7 ans, soit une croissance moyenne annuelle de son FFO de 16,4% sur la période 2020-2025. Pour CFG, la recommandation à l’achat vient également du fait que le titre « parvient à offrir croissance et rendement. Une tendance qui devrait se poursuivre les années à venir ». En 2021, le rendement proposé (étant donné le cours actuel, ndlr) s’affiche à 4%.

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