Secteur du bâtiment. Le double choc des prix et de la disponibilité des intrants

 L’essentiel :

• Le secteur du bâtiment fait face à une hausse continue des coûts, qui touche le ciment, le béton prêt à l'emploi, l’acier, le transport, le matériel de chantier et la main-d’œuvre.
• Au-delà des prix, certains produits deviennent plus difficiles à trouver, ce qui réduit la visibilité des promoteurs et complique la gestion des chantiers.
• Contrairement aux marchés publics, la promotion immobilière privée ne dispose pas du même mécanisme de révision des prix. Le promoteur doit absorber la hausse ou la répercuter sur le prix de vente.
• Cette répercussion devient difficile, car les prix de l’immobilier sont déjà élevés dans les grandes villes, tandis que la demande solvable reste limitée.
• Le secteur subit aussi d’autres pressions, notamment le poids des grands chantiers publics et l’arrivée d’investisseurs non professionnels qui ont contribué à encombrer le marché.

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Les détails :

Le secteur du bâtiment traverse une période de forte pression. Les professionnels font face à une hausse continue des prix des intrants, qui touche plusieurs maillons de la chaîne de construction.

Prix et disponibilité, le double choc

Contacté par Médias24, un professionnel du secteur indique que la situation s’est nettement dégradée depuis l’escalade de la guerre au Moyen-Orient. Les prix ont continué à augmenter, tandis que certains produits deviennent plus difficiles à trouver sur le marché.

"Le secteur du bâtiment traverse une phase très difficile. Depuis le début de la guerre, les intrants augmentent sans arrêt. Aujourd’hui, les prix atteignent des niveaux difficilement soutenables pour les opérateurs", explique-t-il.

"Au départ, le problème principal était la hausse des prix. Aujourd’hui, il y a un deuxième problème, plus grave encore, celui de la disponibilité. Certains produits ne se trouvent pas facilement sur le marché. Cela crée une incertitude permanente pour les chantiers, parce qu’on ne sait plus exactement à quel prix on va acheter, ni même si le produit sera disponible au moment voulu".

Selon notre interlocuteur, ce manque de visibilité pèse directement sur les décisions des promoteurs. Quand les prix changent rapidement, les budgets établis au départ deviennent plus difficiles à tenir.

"Nous n’avons pas de visibilité à court terme. Dans notre métier, cette absence de visibilité est très dangereuse, parce qu’un chantier se planifie sur plusieurs mois, parfois sur plusieurs années. Quand les prix changent toutes les semaines, le budget initial n’a plus beaucoup de sens".

Parmi les éléments les plus touchés figurent le ciment et le béton prêt à l’emploi.

"Le ciment a augmenté d’environ 15 %. Ce n’est pas le seul produit concerné. L’acier, le béton, les produits de finition, les câbles, le transport, le carburant, la location du matériel et la main-d’œuvre subissent aussi des tensions. Le problème, c’est l’accumulation. Une hausse isolée peut être absorbée. Plusieurs hausses simultanées finissent par déséquilibrer tout le projet", indique-t-il.

"Concernant le béton prêt à l’emploi, la hausse dépasse aujourd’hui 100 DH/m³. Le béton entre dans les fondations, les dalles, les poteaux, les voiles et une grande partie du gros œuvre. Quand le prix augmente de 100 DH/m³, l’impact devient très lourd à l’échelle d’un immeuble".

Des hausses difficiles à absorber

Au-delà de la hausse des intrants, le professionnel insiste sur une autre différence importante. Dans les marchés publics, les entreprises peuvent bénéficier de mécanismes de révision des prix prévus par les contrats. Dans la promotion immobilière privée, le promoteur est beaucoup plus exposé.

"Dans les marchés publics, il existe des mécanismes de révision des prix. L’entreprise peut bénéficier des clauses prévues dans le marché pour absorber une partie du choc. Dans la promotion immobilière privée, la situation est différente. Le promoteur n’a pas le même amortisseur. Soit il absorbe la hausse et réduit sa marge, soit il la répercute sur le prix de vente", précise notre interlocuteur.

"Le bâtiment privé n’a pas aujourd’hui de véritable mécanisme d’absorption du choc. Quand les prix des matériaux, du carburant, des engins et de la main-d’œuvre augmentent en même temps, quelqu’un doit payer. Dans la pratique, c’est d’abord le promoteur qui encaisse. Mais au bout d’un moment, une partie de cette inflation finit forcément par affecter le client final".

Mais cette hausse ne peut pas être transmise sans limite au client. Notre interlocuteur rappelle que les prix de l’immobilier sont déjà élevés dans plusieurs grandes villes.

"Le problème, c’est que le client final est déjà à la limite. À Casablanca, Rabat, Marrakech ou Tanger, les prix de l’immobilier sont déjà très élevés par rapport au pouvoir d’achat. On ne peut pas augmenter les prix de vente et imaginer que la demande va suivre. Il y a un seuil au-delà duquel le marché se bloque", prévient-il.

Cette pression survient dans un secteur qui était déjà vulnérable. Avant même la nouvelle hausse des intrants, le bâtiment faisait face à une demande limitée et à des prix élevés, notamment dans les grandes villes.

"Le secteur était déjà dans une situation fragile avant ce nouveau choc. Les ventes ne progressaient pas de manière suffisante, les ménages étaient déjà contraints par le pouvoir d’achat, et les prix dans les grandes villes avaient atteint des niveaux élevés. La hausse actuelle des intrants vient s’ajouter à une fragilité qui existait déjà", indique notre interlocuteur.

Le bâtiment face à d’autres pressions

Au-delà des prix et des marges, le professionnel pointe d’autres fragilités du secteur. La première vient du poids des grands projets publics. Selon lui, ces chantiers soutiennent l’activité globale du BTP, mais ils imposent aussi leur rythme au marché.

"Les grands projets publics peuvent soutenir l’activité globale du BTP, mais ils peuvent aussi exercer une pression sur certains matériaux, sur les entreprises, sur les engins et sur la main-d’œuvre. Pour le bâtiment, cela peut créer un effet de tension supplémentaire. Nous nous retrouvons parfois en concurrence indirecte avec des chantiers beaucoup plus grands et mieux structurés", souligne-t-il.

L’autre fragilité vient de la structure même du marché immobilier. Le bâtiment a attiré des investisseurs non professionnels, convaincus que le secteur permettait de réaliser des marges élevées. Cette entrée massive d’acteurs a contribué à encombrer le marché, alors que la demande solvable reste limitée.

"Le secteur du bâtiment a longtemps été perçu au Maroc comme un placement sûr, presque automatique. Beaucoup de personnes disposant d’une épargne sont entrées dans l’immobilier sans être forcément des professionnels du métier, avec l’idée qu’on pouvait acheter, construire ou revendre avec des marges de 20 % à 30 %. Cette logique a contribué à encombrer le marché. Il y a davantage d’offres, mais la demande solvable ne suit pas au même rythme, et les prix ne s’ajustent pas facilement à la baisse. Résultat, le marché se bloque. Les vendeurs veulent préserver leurs marges, les acheteurs trouvent les prix trop élevés, et les professionnels se retrouvent face à un marché devenu beaucoup plus incertain", conclut-il.

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