C’est une première sur le marché financier marocain. La BCP a décidé d’externaliser une partie de son patrimoine immobilier en cédant 188 de ses agences (dont des centres d'affaires) à des institutionnels du marché pour un montant de plus de 1 milliard de dirhams.

Le montage du projet est assez novateur. Ces agences, aujourd’hui propriété de la BCP et des Banques Populaires Régionales, seront logées dans un OPCI (Organisme de placement collectif immobilier), Patrimoine Premium SPI-RFA, récemment agréé par l’autorité de marché.

Les parts de cet OPCI, qui portera les murs des actifs de la BCP et de ses BPR, seront cédées aux institutionnels, en contrepartie d’un bail de longue durée avec la banque et ses antennes régionales.

Géré par Africa Stone Management, société spécialisée dans la gestion d’OPCI créée récemment par la BCP, cet instrument présente une réelle opportunité d’investissement en ces temps de disette aussi bien sur le marché actions que sur le marché obligataire.

Un portefeuille diversifié, solide et peu risqué

Pour assurer une réussite à cette opération de placement, la première du genre pour une banque marocaine, la BCP a pris le soin de bien sélectionner les actifs à céder. Les 188 agences et centres d’affaires sont répartis sur 26 villes du royaume pour une surface totale dépassant les 44.000 m2.

Mais près de la moitié de ces actifs sont situés à Casablanca et Rabat (76 agences), ce qui représente plus de 48% de la valeur totale du portefeuille. Le choix de concentration sur ces deux villes est une sorte d’assurance d’une rentabilité sûre sur le long terme, au vu de la demande sur le marché de l’immobilier commercial dans les capitales administrative et économique du pays.

Au-delà du critère géographique, le montage du portefeuille et de sélection des actifs à céder se base sur deux autres critères qui présentent également une assurance aux investisseurs face aux aléas du futur : la rentabilité des agences et leur capacité à dégager assez de cash pour supporter les loyers, ce qu’on appelle dans le jargon du secteur « le taux d’effort ».

Face à la digitalisation croissante des services bancaires, beaucoup d’agences sont appelées à disparaître dans le futur, ou à réduire du moins leur voilure. Ainsi, cet OPCI ne logera que des agences faiblement exposées à ce risque « d’obsolescence ».

En plus d’être bien situées, les 188 agences qui sont logées dans l’OPCI enregistrent en effet un niveau de PNB élevé par rapport à la moyenne du marché (plus de 7 MDH par an en moyenne pour chaque agence). Et sont donc assez rentables, puisque la charge locative (le taux d’effort) ne dépasse pas 5% de leur structure globale de coût.

La BCP paiera un loyer annuel de 67 millions de dirhams

Une fois cédées, ces agences seront louées par l’OPCI à la BCP et aux BPR pour une durée de 10 ans, avant d’être rétrocédées à une valeur supérieure à leur prix d’acquisition.

Le business plan présenté aux investisseurs prévoit le paiement d’un loyer annuel de plus de 67 millions de dirhams l’année. Un loyer qui sera révisé automatiquement à la hausse de 3% tous les trois ans. Ce qui va procurer à l’OPCI un rendement locatif net moyen de 6,4% tout au long de la durée du bail.

L’OPCI s’engage aussi à distribuer au moins 85% de ses résultats nets aux actionnaires pour leur assurer un dividende annuel compris entre 4,5% et 5,2% par an au minimum, selon le régime fiscal auquel est soumis le porteur des titres.

Un niveau de rendement sur dix ans ultra attractif et sans risque, comparé aux rendements que procurent actuellement les divers instruments de marché. Avec un dividende Yield avant IS de 5,2%, l’OPCI de la BCP offre ainsi une prime de 280 points de base par rapport aux Bons du Trésor à 10 ans, et une prime de 210 points de base par rapport au rendement du marché actions sur l’année 2019.

En plus de ces flux de dividendes qui tomberont tous les ans, le business plan de l’OPCI prévoit une plus-value de cession de plus de 71 MDH au bout de la dixième année, en 2030.

Le terme des dix ans n’est pas un choix fortuit. Pour encourager la promotion des OPCI en tant qu’instrument attractif de collecte de l’épargne nationale, le gouvernement leur a accordé un ensemble d’avantages fiscaux. Comme l’exonération totale d’IS sur les revenus locatifs perçus ainsi qu’un abattement de 60% de l’IS sur les dividendes perçus par les actionnaires de ces véhicules d’investissement. Mais pour bénéficier de ces avantages, la réglementation exige que les actifs soient détenus au moins sur une durée de 10 ans.

Liquidité : la BCP se porte garant en cas de sortie prématurée

Une contrainte qui pose le problème de liquidité pour les actionnaires qui veulent sortir avant ce terme réglementaire pour récupérer du cash. Mais dont le montage du fonds a trouvé une solution.

Si un actionnaire veut disposer immédiatement de ses fonds en cédant ses parts, l’OPCI ne sera pas obligé comme le ferait un OPCVM de liquider une partie des actifs pour honorer la sortie. Une opération qui serait d’autant plus compliquée puisque l'OPCI est composé d’actifs immobiliers qui ne peuvent être rapidement liquides comparés à une action cotée ou une obligation échangeable sur le marché secondaire.

Pour gérer cette contrainte de liquidité, la BCP se présente ainsi comme collatéral et propose de financer l’actionnaire qui veut céder ses parts, en contrepartie du nantissement de ses parts dans l’OPCI.

Cette opération d’externalisation d’agences ne sera visiblement pas la dernière pour la BCP. Déjà sur ce premier OPCI, le montage n'exclut pas l’élargissement de la taille du fonds à 2 milliards de dirhams à travers l’intégration graduelle de nouveaux actifs.

L’opération s’inscrit aussi dans une stratégie globale d’externalisation de la gestion du patrimoine immobilier du groupe. D’autres OPCI de la BCP pourraient ainsi voir le jour. Et peut-être même que d’autres banques disposant d’un grand patrimoine immobilier pourront faire de même.

En plus d’offrir au marché de nouvelles alternatives d’investissement qui rémunèrent mieux l’épargne et la retraite des gens, ces opérations permettront aux banques de lever de l’argent pour renforcer leurs fonds propres et continuer de se donner la possibilité de croître davantage dans le respect des règles prudentielles.